“限售”“限價”“限貸”管控下的北京樓市絲毫不見政策松動跡象。指望不上政策，開發(fā)商不得不“自力更生”尋求突破，尤其是對當(dāng)下的“限價”政策，更是想出各種法子應(yīng)對。精裝修拆分后捆綁銷售、精裝改毛坯銷售、拖至現(xiàn)房階段銷售……目標(biāo)只有一個：突破“限價”政策，爭取最大利潤率。

突圍1

精裝修拆分“全面開花”

上有政策，下有對策，通過拆分精裝修、簽署兩份購房合同的方式應(yīng)對限價令，已經(jīng)成為北京開發(fā)商的普遍做法。一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前北京市場上在售的精裝修項(xiàng)目，在購房交易時，基本上全部將精裝修拆分出來。

兩份購房合同

“從二期開始，買我們項(xiàng)目要簽兩份合同，一份是毛坯房，一份是精裝修”。通州某在售中高端項(xiàng)目銷售人員日前告訴記者。據(jù)了解，該項(xiàng)目今年6月推出二期產(chǎn)品，為精裝修交房，與一期不同的是，二期的購買者要與開發(fā)商簽署兩份購房合同，精裝修的部分要單獨(dú)簽。

據(jù)銷售員介紹，該項(xiàng)目精裝修標(biāo)準(zhǔn)為4000元/平方米，目前在售均價為23000-24000元/平方米，較上一期相比，均價上漲約2000元/平方米。

“以上述項(xiàng)目為例，為了能順利獲取二期預(yù)售證，開發(fā)商按照20000元/平方米的價格取得毛坯的預(yù)售證，再將精裝修打包出售”，一位機(jī)構(gòu)研究人員告訴記者，目前北京在售的精裝修項(xiàng)目，幾乎全部采用這樣的拆分方法，達(dá)到順利領(lǐng)證并且漲價的目的。

無獨(dú)有偶，近期開盤的

大興某項(xiàng)目也將原來單一的精裝修商品房購房合同轉(zhuǎn)變?yōu)槔�綁式營銷，即毛坯房購房合同+精裝修合同+50年地下車位使用權(quán)，雖然毛坯房的報價尚不足17000元/平方米，但捆綁之后的均價已經(jīng)接近20000元/平方米。

根據(jù)北京的限價標(biāo)準(zhǔn)，新開盤項(xiàng)目的定價不超過區(qū)域均價、已開盤項(xiàng)目定價不超過前期銷售平均價格、當(dāng)月銷售價格不超過上月銷售平均價格等已經(jīng)成為獲得預(yù)售許可證的重要條件。

在這樣的限令面前，新盤推出量一度急劇減少。據(jù)統(tǒng)計，4月上半月，北京僅有3個項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證，5月實(shí)際開盤量環(huán)比持平，但同比降幅卻高達(dá)50%。不過，進(jìn)入6月之后，新盤供應(yīng)量開始回升，僅上半月就有18個項(xiàng)目新開盤，比5月同期整整多出一倍，同時創(chuàng)下今年以來各月同期放量的最高峰值。

“大手筆”推盤

對于在售精裝房源來說，最近出現(xiàn)的另一個新變化是，在來之不易的預(yù)售許可證面前，分批開盤已經(jīng)失去實(shí)際意義，一次性推出大量房源的現(xiàn)象正逐漸增多。

進(jìn)入7月，新盤開盤量再度回落，不過值得注意的是，新增供應(yīng)套數(shù)卻不減反增。

據(jù)統(tǒng)計，7月首周北京僅有兩個項(xiàng)目開盤，不過，這兩個項(xiàng)目共新增住宅產(chǎn)品1391套，相比之前一周5個項(xiàng)目的總量還多出121套。其中，中國鐵建國際花園一次性推出7個樓棟828套房源，富力尚悅居也一次推出了563套房源。相比眾多老項(xiàng)目后期單次僅推出幾十套至百余套房源來說，新盤首次開盤就推出400套以上，可謂“大手筆”。

上周（7月15日-7月21日），這一現(xiàn)象在老項(xiàng)目中也開始蔓延。上周入市的5個老項(xiàng)目后期中，首開熙悅山一次性推出503套住宅產(chǎn)品，金融街·融匯一次推出兩棟共計636套住宅，而久未開盤的中建·國際港單次推盤量更是高達(dá)1462套。

這種新盤多推、老項(xiàng)目惜售的現(xiàn)象與房企歷史通常采用的“少量入市、營造熱銷”的推盤策略截然相反。對此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，限價令的延續(xù)使得下半年階段性漲價的可能性降低，雖然通過拆分精裝修達(dá)到了漲價的目的，但是仍然存在一定的“政策風(fēng)險”。在限價令下，分批開盤已經(jīng)失去實(shí)際意義，因此，近期一次性推出大量房源的現(xiàn)象逐漸增多。