號(hào)稱史上最嚴(yán)厲的京版新“國(guó)五條”細(xì)則延續(xù)了對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房的打壓，但其能否達(dá)到預(yù)期的調(diào)控效果，已經(jīng)成為全國(guó)上下關(guān)注的焦點(diǎn)。

按照新“國(guó)五條”規(guī)定的“大限”，3月底至4月初，地方版的執(zhí)行細(xì)則密集落地。從“限購(gòu)升級(jí)、納稅從嚴(yán)”的北京，到“無具體實(shí)施細(xì)則”的海南，不同地區(qū)對(duì)樓市調(diào)控政策的差異化執(zhí)行，多數(shù)在意料之中。但北京此次執(zhí)行的“個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房能核實(shí)原值的征收20％個(gè)人所得稅”、“京籍單身限購(gòu)一套房”、“進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例”等“最嚴(yán)厲”規(guī)定，自實(shí)施以來在打壓投機(jī)投資性購(gòu)房、增加房源供應(yīng)等方面確實(shí)起到了一定的作用，這也讓想在北京安家的購(gòu)房剛需群體內(nèi)心再次泛起了波瀾。

新房限價(jià)時(shí)代來臨

繼限購(gòu)條件全面升級(jí)以后，北京此次在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)控方面的一個(gè)亮點(diǎn)，就是使用行政手段對(duì)于商品房的價(jià)格進(jìn)行限制。與其他城市不同的是，北京市在確定今年的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)時(shí)增加了如下表述：進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。

“現(xiàn)在開發(fā)商的報(bào)價(jià)要受到政府引導(dǎo)，報(bào)高了會(huì)被打回來，當(dāng)然報(bào)低了就沒有利潤(rùn)了。”北京萬科的一位負(fù)責(zé)人表示，目前給新盤的定價(jià)和報(bào)價(jià)不像以前那么容易了，而是變得“有些棘手”。北京市政府已經(jīng)開始執(zhí)行的商品房限價(jià)措施，在開發(fā)商拿預(yù)售證時(shí)就對(duì)房?jī)r(jià)加以引導(dǎo)，從源頭上控制開發(fā)商隨意漲價(jià)。在樓盤建成后也必須嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，銷售價(jià)格不能超過預(yù)先限定的價(jià)格，否則將被嚴(yán)厲處罰。

北京市住建委主任楊斌在接受媒體采訪時(shí)表示，今年全市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)分兩部分：一是全市新建商品住房?jī)r(jià)格與去年價(jià)格相比保持穩(wěn)定，房?jī)r(jià)不要過快、明顯上漲；二是針對(duì)中等收入家庭，即“夾心層”人群，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。他還透露，今年全市對(duì)土地供應(yīng)量有所保證，不會(huì)低于前五年的供地平均值，盡量確保供需平衡。

通過行政調(diào)控手段控制房?jī)r(jià)，而不是通過市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)，這到底是不是從根本上解決高房?jī)r(jià)的好辦法，是否會(huì)給歷經(jīng)多次調(diào)控并且已經(jīng)逐漸形成自我調(diào)整、自我修復(fù)內(nèi)生機(jī)制的房地產(chǎn)行業(yè)造成負(fù)面的影響，業(yè)內(nèi)許多人士持保留態(tài)度。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，從大趨勢(shì)看，房地產(chǎn)調(diào)控中權(quán)宜的、過度的行政化調(diào)控并不可取，它最終需要的是一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制。

購(gòu)房族壓力依然

“今年買房希望還是渺茫。”年近而立的常斌是北京一家公司的部門經(jīng)理，雖然他工作穩(wěn)定、婚姻幸福，但是沒有房子始終是他的一大心病。一方面他以“不當(dāng)‘房奴’多幸福”自嘲，另一方面他從內(nèi)心羨慕身邊那些購(gòu)房者。從四環(huán)退到六環(huán)，看著不斷攀升的房?jī)r(jià)，常斌的購(gòu)房夢(mèng)一年比一年遙遠(yuǎn)。盡管新“國(guó)五條”在北京的落地細(xì)則號(hào)稱史上最嚴(yán)厲，但是從他的角度來看，市場(chǎng)交易量的下降并沒有讓房?jī)r(jià)有走低的勢(shì)頭，相反多個(gè)區(qū)域還有所上漲。“如今連六環(huán)的房子都超過兩萬了。我本來對(duì)這次調(diào)控有些期待，但是現(xiàn)在看來購(gòu)房的壓力有增無減。”常斌話語(yǔ)中帶著失望。

而相比之下，這次新細(xì)則落地對(duì)于身處“夾心層”的陳蕾來說簡(jiǎn)直是雪上加霜。來自東北的陳蕾大學(xué)畢業(yè)后留京工作，2006年在南三環(huán)購(gòu)買了一套50平方米的一居室。考慮到父母退休后的養(yǎng)老問題，她本打算今年再購(gòu)買一套兩居室。而“京籍單身限購(gòu)一套住房”的政策一出，陳蕾直接失去了購(gòu)買二套房的資格。“雖說可以把小房子賣了換大的，但是房?jī)r(jià)早已今非昔比。春節(jié)以來北京房?jī)r(jià)的‘回暖’速度比天氣還快，賣房子的錢估計(jì)都交不起首付。”陳蕾無奈地說。

陳蕾作為這次調(diào)控政策的雙重“中槍族”，一方面她成為限購(gòu)的目標(biāo)人群，另一方面她還是房貸新政的限制人群。北京住房公積金管理中心4月7日發(fā)布通知，北京公積金二套房貸首付比例提高至70％，貸款利率為同期1.1倍。陳蕾說：“由于現(xiàn)在‘認(rèn)房又認(rèn)貸’，以前使用過公積金貸款就要面臨高首付。如果申請(qǐng)商業(yè)貸款，月供負(fù)擔(dān)會(huì)過重。對(duì)我而言，現(xiàn)行政策多少有些不合理。”許多業(yè)內(nèi)人士也指出，新政策雖然對(duì)于調(diào)控房?jī)r(jià)、保障剛需有著積極意義，但是對(duì)于對(duì)住房有改善性需求的中間層來說，其合理需求可能會(huì)因此而遭遇打壓。

北京房產(chǎn)調(diào)控細(xì)則出臺(tái)以來，房?jī)r(jià)漲幅趨緩，購(gòu)房者多處于觀望狀態(tài)，實(shí)際成交量下跌明顯。根據(jù)北京住建委的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，政策出臺(tái)第一周，全市新建商品住宅網(wǎng)簽總量比3月份下跌37％，二手住宅網(wǎng)簽總量下跌83.2％。北京鴻恒置地偉業(yè)東三環(huán)分部經(jīng)理謝波告訴記者：“相比以前，二手房現(xiàn)在明顯賣不動(dòng)了，價(jià)格沒有優(yōu)勢(shì)的情況下，很多客戶都轉(zhuǎn)向新盤。地鐵沿線、總價(jià)相對(duì)較低、購(gòu)買滿五年能享受免稅政策的40至60平方米小戶型目前最好賣。這樣的房子有時(shí)候信息剛一掛上去，就有客戶來預(yù)訂了。”

保障房能否拯救剛需

城鎮(zhèn)保障性安居工程依然是2013年我國(guó)民生保障工作的重點(diǎn)。住建部在近日發(fā)布的工作部署通知中明確指出：要完善保障性住房分配管理政策，適當(dāng)上調(diào)收入線標(biāo)準(zhǔn)，有序擴(kuò)大住房保障覆蓋范圍，使困難群眾能夠獲得住房保障、最困難群眾優(yōu)先獲得住房保障。

在嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，北京市也同時(shí)著手進(jìn)一步完善保障性住房申請(qǐng)、審核、分配政策。從4月19日起，北京的廉租房、經(jīng)適房、限價(jià)房、公租房這四類保障房統(tǒng)一申請(qǐng)和審核，全市范圍內(nèi)對(duì)保障房實(shí)行“租售并舉，以租為主”的指導(dǎo)原則。此外，除了北京市戶籍的申請(qǐng)家庭，新版的《北京市保障性住房申請(qǐng)家庭情況核定表》同樣適用于外省市來京人員。這個(gè)新政策對(duì)于來京打工四年、月收入不足3000元的安徽姑娘馬曉璇來說無疑是個(gè)福音：“如果能申請(qǐng)到公租房，我的住房大問題真的就解決了。”

“此次北京的保障房新政對(duì)于住房供給方面進(jìn)行了結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。通過政府渠道提供新的房源，不僅可以解決一些低收入人群的困難、滿足一部分消費(fèi)性的住房需求，同時(shí)也可以分散部分商品房市場(chǎng)的目標(biāo)客戶群。”首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池說，對(duì)于那些因?yàn)樽陨斫?jīng)濟(jì)能力有限或者遭到政策限購(gòu)而無法買房的剛需者們，保障房無疑是一條新的出路。

北京調(diào)控效果全國(guó)期待

今年國(guó)家對(duì)于樓市調(diào)控的信心和力度是往年難以企及的。作為全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)向標(biāo)的北京，此次新“國(guó)五條”在北京的落地執(zhí)行情況必然是全國(guó)上下關(guān)注的焦點(diǎn)。如今，高調(diào)出臺(tái)“系列調(diào)控組合拳”的北京房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀并不明朗： 房產(chǎn)交易大廳冷清、二手房市場(chǎng)慘淡、新盤“回暖”、土地仍舊被開發(fā)商瘋搶、房?jī)r(jià)依然穩(wěn)中有升……而許多城市仍然在密切觀望，期待北京此次調(diào)控能夠率先有所突破，達(dá)到預(yù)期的調(diào)控效果，為其他城市提供可以借鑒的“北京經(jīng)驗(yàn)”。

從全國(guó)范圍看，與新“國(guó)五條”北京細(xì)則同期出臺(tái)的二三線城市落地細(xì)則卻明顯“從簡(jiǎn)從寬”，在進(jìn)一步限購(gòu)、限貸、增加土地供應(yīng)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等方面也是按部就班，多地的細(xì)則文件甚至未涉及20％的個(gè)稅規(guī)定。對(duì)此，一位住建部的負(fù)責(zé)人表示，原則上住建部不會(huì)出臺(tái)“一刀切”的樓市調(diào)控政策，但對(duì)于各地落地的調(diào)控細(xì)則，住建部將進(jìn)行匯總、分析，并進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估之后，也會(huì)向國(guó)務(wù)院進(jìn)行匯報(bào)。其間，住建部將重點(diǎn)關(guān)注各地落實(shí)差別化房地產(chǎn)信貸、稅收和限購(gòu)執(zhí)行等情況。