房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”即將結(jié)束，市場(chǎng)冷熱不均。在熱點(diǎn)城市出現(xiàn)“搶房潮”的同時(shí)，部分城市成交量表現(xiàn)平淡。業(yè)界分析稱，這與多地上調(diào)房貸利率不無(wú)關(guān)系，個(gè)別城市甚至出現(xiàn)銀行停止受理房貸的現(xiàn)象。

《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到，目前銀行信貸政策呈現(xiàn)明顯收緊之勢(shì)，盡管尚未出現(xiàn)銀行普遍停貸的現(xiàn)象，不過首套房貸八五折的優(yōu)惠利率已經(jīng)成為歷史，主流銀行當(dāng)前的房貸利率大部分上調(diào)至九折以上，個(gè)別銀行開始執(zhí)行基準(zhǔn)利率。

分析人士指出，房貸政策收緊使得購(gòu)房門檻提升，成本增加，將直接影響到剛需群體的入市熱情。

成色

金九銀十部分樓市表現(xiàn)平淡

一直以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“金九銀十”總是備受關(guān)注。隨著前三季度結(jié)束，今年國(guó)慶長(zhǎng)假期間的成交情況無(wú)疑成為第四季度成交的風(fēng)向標(biāo)，進(jìn)而影響到整個(gè)全年的市場(chǎng)走勢(shì)。

在對(duì)全國(guó)49個(gè)城市，20家企業(yè)以及上百個(gè)項(xiàng)目跟蹤調(diào)研后指出，今年國(guó)慶期間房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱不均，部分城市表現(xiàn)平淡。

一方面，10月長(zhǎng)假期間多數(shù)城市周度成交量環(huán)比9月均有所下降。調(diào)研的49個(gè)城市中，僅7個(gè)城市有所上漲。該機(jī)構(gòu)指出，國(guó)慶長(zhǎng)假期間各地交易中心停止備案是造成黃金周成交量遠(yuǎn)小于9月周均水平的重要原因；此外，與去年同期相比，三線城市成交情況明顯好于一二線城市。

C R IC研究中心分析師楊晨青告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“我們調(diào)研的24個(gè)一二線城市中僅10個(gè)城市成交量高于去年黃金周期間，而其他14個(gè)城市較去年國(guó)慶期間成交量全部下降，廈門、石家莊跌幅甚至達(dá)到80%以上；與一二線城市相比，25個(gè)三線城市則完全相反，只有6個(gè)城市較2012年黃金周成交量有所下降，其余城市全線上漲”。

在楊晨青看來，供應(yīng)不足致使“銀十”以來部分城市市場(chǎng)成交平淡。各房企2011年以前的土地儲(chǔ)備已經(jīng)基本消化完畢，而2011年以及2012年初恰逢企業(yè)拿地低潮，致使現(xiàn)在多數(shù)企業(yè)貨量不足，2012年底至今成交的土地還未能進(jìn)入市場(chǎng)成為商品住宅供應(yīng)。

他表示，傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”的推盤旺季普遍出現(xiàn)在9月，10月市場(chǎng)供應(yīng)漸少使得成交略遜于9月。此外，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)推廣渠道越來越多，房展會(huì)對(duì)市場(chǎng)的影響正逐年趨弱，今年國(guó)慶期間各地的房展會(huì)關(guān)注度也不及往年。

楊晨青還指出，銀行普遍收緊個(gè)貸使得剛需、改善型需求入市門檻有所提升，審批條件從嚴(yán)、首套房貸利率上浮等已經(jīng)成為各銀行的共識(shí)，甚至個(gè)別城市個(gè)別銀行已經(jīng)暫停個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。

利空

主流銀行房貸利率普遍上調(diào)

一二線城市，銀行收緊房貸正成為普遍現(xiàn)象。除了北京等城市普遍上調(diào)房貸利率以外，近期廣州、天津、武漢等地多家銀行都以“額度用盡”為由暫停房貸業(yè)務(wù)。以北京為例，當(dāng)前主流銀行首套房貸利率報(bào)價(jià)均為九折以上。自2012年一季度以來，首套房貸八五折利率在北京全線鋪開，成為推動(dòng)市場(chǎng)復(fù)蘇、提振購(gòu)房者信心的重要因素之一。但從2013年5月開始，多家銀行逐步取消八五折利率優(yōu)惠。目前僅有數(shù)家外資行依然提供八五折優(yōu)惠利率，但是受制于較為苛刻的條件，市場(chǎng)份額極為有限，首套房貸利率主流報(bào)價(jià)已經(jīng)提到了九折以上。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，從首套房貸利率批貸的結(jié)果來看，八五折利率優(yōu)惠占比從4月開始穩(wěn)步下滑，到9月占比達(dá)到43.6%，為2012年3月以來的最低。從目前的銀行口徑來看，仍有幾家主流銀行的首套房貸利率報(bào)價(jià)維持在九折，部分銀行已上調(diào)至95折，甚至是基準(zhǔn)利率。通常年底銀行的信貸額度都會(huì)減少，預(yù)計(jì)四季度銀行的利率報(bào)價(jià)還會(huì)呈上漲的趨勢(shì)。

張旭表示，受2012年八五折利率全線鋪開以及年中的兩次降息影響，首套商貸利率在2012年前三季度穩(wěn)步下滑，其后則保持低位運(yùn)行的穩(wěn)定局面，2013年二季度以來出現(xiàn)上行態(tài)勢(shì)。今年9月，首套房貸批貸的平均利率為5.80%，為基準(zhǔn)利率的八九折。從目前銀行的報(bào)價(jià)估計(jì)，11月、12月的銀行批貸后的首套房商貸的平均利率水平將會(huì)達(dá)到九五折以上。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉說，當(dāng)前銀行信貸逐漸收緊，甚至今年11月后購(gòu)房者可能要面臨“難以獲得貸款”的局面。

張大偉介紹，盡管目前各銀行官方口徑并無(wú)暫停房貸的公布，但事實(shí)上的確有多家銀行已基本暫停房貸業(yè)務(wù)，主要是因?yàn)檫@些銀行的首套房貸款等基本無(wú)優(yōu)惠，購(gòu)房者并不會(huì)選擇這些銀行做貸款，所以出現(xiàn)了事實(shí)上的貸款暫停。

他進(jìn)一步指出，與今年6月份相比，目前北京各家銀行的放款時(shí)間都在一個(gè)月左右。相比年初的5至10個(gè)工作日，延長(zhǎng)了很多。預(yù)計(jì)從今年10月底開始，貸款額度會(huì)更加緊張，折扣優(yōu)惠可能會(huì)再收窄。

影響

剛需群體購(gòu)房門檻增加

在張大偉看來，目前市場(chǎng)情況下，一二線城市剛需購(gòu)房者受到房貸收緊的影響最大。這部分購(gòu)房者首付能力弱，絕大部分房款需要貸款。“雖然中央政策提及保護(hù)剛需，但現(xiàn)實(shí)是首套房剛需的貸款利率折扣一直在減少”。

他分析指出，“以貸款100萬(wàn)為例，之前85折利率的話，30年貸款期內(nèi)購(gòu)房者需要支付利息105.9萬(wàn)。而如果是基準(zhǔn)利率，購(gòu)房者甚至需要支付的利息高達(dá)128.7萬(wàn)。而按照現(xiàn)在一般的基準(zhǔn)利率9成計(jì)算，30年支付的利息也高達(dá)113.4萬(wàn)”。

對(duì)此，張旭也認(rèn)為利率折扣的上漲將會(huì)直接增加購(gòu)房者的月供壓力。房貸利率上調(diào)，購(gòu)房者月供增加，再加上2013年以來房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，會(huì)對(duì)部分購(gòu)房者的購(gòu)房能力產(chǎn)生直接影響，尤其是剛需群體將面臨雪上加霜的局面。

張旭進(jìn)一步指出，首套房貸利率明顯收緊對(duì)需求的影響將是必然。目前來看，盡管市場(chǎng)上還未出現(xiàn)明顯的需求萎縮，短期內(nèi)也難以扭轉(zhuǎn)價(jià)格走勢(shì)，但是總體來看市場(chǎng)的上行空間將會(huì)受到限制。

世聯(lián)地產(chǎn)一份針對(duì)購(gòu)房者信心指數(shù)的報(bào)告顯示，2013年3季度購(gòu)房者信心指數(shù)為58.2，較上季度提升1.5，創(chuàng)下近三年來新高。這也是自今年年初“新國(guó)五條”政策頒布以來，購(gòu)房信心指數(shù)首次提升。從分類指數(shù)來看，當(dāng)前房?jī)r(jià)滿意指數(shù)、未來房?jī)r(jià)預(yù)期指數(shù)、購(gòu)房時(shí)機(jī)預(yù)期指數(shù)均有明顯提升。

CRIC研究中心的調(diào)研結(jié)果顯示，當(dāng)前市場(chǎng)上剛性需求仍占據(jù)主導(dǎo)地位，國(guó)慶期間多數(shù)熱銷項(xiàng)目仍是剛需項(xiàng)目。廣州花都的雅居樂錦城折后均價(jià)不到10000元/平方米，當(dāng)天即銷售900套；而位于南京的江岸景城盡管位置較為偏遠(yuǎn)，其價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引了一批剛需客戶，推盤當(dāng)天即銷售八成。

張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，相比改善型客戶，剛需群體很難提前還款，受到房貸利率的影響也最為直接。他認(rèn)為，“在目前的市場(chǎng)情況下，剛需購(gòu)房者也恰恰是最容易恐慌性入市的群體，因?yàn)闆]有住房，擔(dān)憂永遠(yuǎn)買不起，只能透支購(gòu)買力。在現(xiàn)在市場(chǎng)情況下，政府應(yīng)該保障剛需夾心層的基本居住需求，提供類似公積金等低利率購(gòu)房工具，避免市場(chǎng)整體恐慌”。