【趨勢(shì)1】

城市公寓稀缺性日益凸顯

2013年以來(lái)，北京的高端住宅市場(chǎng)成交價(jià)格與成交量繼續(xù)一路攀升。隨著城市核心區(qū)地塊供應(yīng)的連續(xù)“斷頓”，項(xiàng)目稀缺性進(jìn)一步凸顯。

某研究中心的一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，自2011年以來(lái)，高端住宅市場(chǎng)成交量逐年遞增，2013年三季度，北京高端公寓成交總量逼近百萬(wàn)平方米大關(guān)，再創(chuàng)歷史新高。

業(yè) 內(nèi)人士分析指出，隨著經(jīng)濟(jì)條件、生活環(huán)境的改變，人們對(duì)生活質(zhì)量的要求也會(huì)越來(lái)越高。無(wú)論是高端市場(chǎng)、中端市場(chǎng)包括保障房市場(chǎng)的存在，都是市場(chǎng)需求的一種 表現(xiàn)，而這種表現(xiàn)對(duì)于北京來(lái)說(shuō)更趨向于高端化。北京作為世界城市，是全國(guó)精英乃至未來(lái)世界精英的聚集地，對(duì)于生活的要求有著越來(lái)越高、甚至領(lǐng)先于大多數(shù)國(guó) 家與地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，未來(lái)北京的高端住宅市場(chǎng)應(yīng)該是穩(wěn)定發(fā)展的市場(chǎng)。

而這種需求的改變與增加，也催生了諸如紅璽臺(tái)、鴻坤·花語(yǔ)墅、臻園、常楹公元等多個(gè)城市核心區(qū)域的項(xiàng)目，備受市場(chǎng)關(guān)注。

盡管一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，受調(diào)控政策影響，呈現(xiàn)出不同的成交狀況，但高端住宅價(jià)格上漲的動(dòng)力依然存在。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，一線城市土地供應(yīng)日益稀缺，“地王”屢屢刷新，未來(lái)以別墅為代表的高端住宅市場(chǎng)在供應(yīng)和成交兩方面仍將持續(xù)升溫。

【趨勢(shì)2】

改善型項(xiàng)目接棒主力市場(chǎng)

不少房企人士表示，2013年，北京樓市一個(gè)顯著的變化是，在上半年市場(chǎng)交易中，首次置業(yè)需求仍占絕對(duì)優(yōu)勢(shì);而從年中開始，對(duì)價(jià)格承受力較高的改善型需求開始占據(jù)較大比例，這也成為近期支撐北京房?jī)r(jià)的重要因素。

無(wú) 獨(dú)有偶，根據(jù)一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的調(diào)查結(jié)果，北京樓市成交的平均戶型面積在近期均有一定程度的提高。有業(yè)內(nèi)人士指出，在近期推出“單獨(dú)二胎”政策，將有可能徹底 改變樓市現(xiàn)存的戶型格局，未來(lái)新房居室戶型的設(shè)計(jì)將會(huì)有更多的三居室、四居室和多居室產(chǎn)品出現(xiàn)，而考慮到目前高房?jī)r(jià)和資源的有限性，如何在盡可能不多增加 面積的前提下設(shè)計(jì)滿足新增的需求，已成為不少企業(yè)開始思考的問(wèn)題。

事實(shí)上，政府主導(dǎo)的自住型商品房，也從戶型上開始更多考慮到改善型需求。北京首批自住型商品房項(xiàng)目，雖然以戶型套型面積在90平方米以下的緊湊小戶型為主，但這些不到90平方米的小戶型仍要滿足三室兩廳的標(biāo)準(zhǔn)。

由此也說(shuō)明，改善型需求正在日漸放大，未來(lái)將會(huì)形成巨大的市場(chǎng)推動(dòng)力。

【趨勢(shì)3】

小型商辦產(chǎn)品如日中天

今年北京商品房市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)一步加碼，限購(gòu)、限價(jià)、限售此起彼伏，一些不限購(gòu)的小型商辦項(xiàng)目卻獲得了新機(jī)遇。隨著強(qiáng)大的市場(chǎng)需求，商辦項(xiàng)目在年底更有快馬加鞭的勢(shì)頭。

業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前住宅限購(gòu)的市場(chǎng)環(huán)境下，只有商業(yè)地產(chǎn)可以放大金融杠桿來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利。在目前國(guó)內(nèi)投資渠道狹窄的大環(huán)境下，眾多中小投資者都想搭上北京樓市飛速上漲的快車，尤其是商業(yè)型物業(yè)，但由于寫字樓和大興商鋪的資金門檻太高，小戶型商業(yè)辦公類項(xiàng)目則成為最好的目標(biāo)。

從近期的銷售排名來(lái)看，包括旭輝E天地、金隅自由筑、合生世界花園等項(xiàng)目，均入圍市場(chǎng)銷售前10名。由此可見(jiàn)小型商辦項(xiàng)目在市場(chǎng)中的火熱行情。

另?yè)?jù)一份機(jī)構(gòu)針對(duì)北京10個(gè)商辦項(xiàng)目的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，從項(xiàng)目的租金回報(bào)率來(lái)看，七成以上的項(xiàng)目都可以達(dá)3%以上，部分項(xiàng)目甚至能夠達(dá)到4.3%—4.7%，這已遠(yuǎn)高于普通二手房2.2%的租金回報(bào)率。

今年以來(lái)，北京二手商住房在部分區(qū)域的成交增長(zhǎng)尤為明顯。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，包括亦莊、百子灣、國(guó)貿(mào)、雙井等典型區(qū)域，今年下半年以來(lái)，商住兩用房成交占比大幅 度上漲。如百子灣區(qū)域，目前二手房成交商住兩用房占總量的七成之多，其他幾個(gè)區(qū)域，商住房成交比例與2013年一季度相比，也都有5%以上的增幅。