成交結(jié)構(gòu)波動 改善性需求成市場上行主推力
作者:未知 來源:新華網(wǎng) 更新時間:2013年12月28日 【字體:大 中 小】
這一數(shù)據(jù)表明,此前一直支持市場上行的首次置業(yè)的群體(90平米以下)的成交結(jié)構(gòu)已經(jīng)有所波動,轉(zhuǎn)而改善性需求成了主力。業(yè)內(nèi)人士分析,其一是去年以來各重點城市持續(xù)上漲的房價,其二是今年下半年以來銀行貸款層面上的收緊,這兩大因素導(dǎo)致剛需群體入市門檻逐漸提升!
上海某房地產(chǎn)研究院研究員告訴新華網(wǎng)記者,從需求的層次看,經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的牽引力下,改善性需求較首次置業(yè)占上風(fēng)是必然,但2013年這種占上風(fēng)的速度在加快,與樓市政策及市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有關(guān)。
純剛需供求比下滑
年底將至,與高端市場成交整體較平穩(wěn)的態(tài)勢相比,純剛需購買力出現(xiàn)了銷售乏力的狀態(tài),中斷市場逐漸成了市場上行的主力。數(shù)據(jù)顯示,自去年以來各重點城市90平米以下房源即處于供過于求的狀態(tài),除了2012年的深圳和2013年杭州之外,其他所有樣本城市這一面積段的項目供求比均高于1:1。至今年,大多數(shù)城市90平米以下房源銷售率有小幅下降,如北京從2012年1:1.55下降到2013年1:1.37,上海從1:1.26下降到1:1.13等。
某研究院成交結(jié)構(gòu)報告顯示,三季度,全國30個典型城市的小戶型、中小戶型、中大戶型和大戶型四類商品住宅成交面積分別為1576、2588、663和409萬平方米。環(huán)比增幅分別為4.3%、-3.1%、16.5%和5.8%,同比增幅分別為3.6%、-0.1%、7.2%和3.7%。
小戶型與中大戶型呈現(xiàn)震蕩式的上揚(yáng)態(tài)勢。中小戶型雖然是市場主力戶型,但2013年前三季度的行情表明,此類戶型成交正處于弱化的格局,而大戶型保持了蓄勢待發(fā)的市場行情。但是,在三季度較好的市場行情背后,供求矛盾依然凸顯,如中小戶型“成交量逐漸削弱、成交均價保持上揚(yáng)”的態(tài)勢,就揭示出中端市場面臨庫存不足的風(fēng)險!
某研究中心分析師指出,即便今年純剛需供求比出現(xiàn)下滑,總體上來看,這類產(chǎn)品的市場熱度依然較高,北京供求比高達(dá)1:1.37,上海、天津和成都供求比都高于1:1.1。而即便是數(shù)據(jù)上呈現(xiàn)供過于求的杭州,其供求比1:0.87,也大致維持在供求平衡的區(qū)間內(nèi)!
分析師指出,從需求的層次看,經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的牽引力下,改善性需求較首次置業(yè)占上風(fēng)是必然。但2013年這種占上風(fēng)的速度在加快,與樓市政策及市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有關(guān)。
中端市場成市場上行主力
從統(tǒng)計的數(shù)據(jù)上看,今年各重點城市90-140平米產(chǎn)品供求比相比2012年普遍有所提高,如北京從2012年的1:1.27提高到1:1.66,上海從1:0.99提高到1:1.66,同樣的情況還出現(xiàn)在深圳、南京、杭州、天津和成都。
專家表示,當(dāng)前這波市場行情由2012年起展開,如果說去年各地主力需求是首置型剛需的話,那么2013年以來隨著房價的上漲,改善型需求已經(jīng)逐漸成為推動市場繼續(xù)上行的最重要動力。
“從樓市政策看,限購限貸政策目前絲毫沒有放松的跡象。尤其四季度,重點一二線城市頻繁出臺‘N條式’政策,進(jìn)一步加大購房成本、影響置業(yè)計劃。”嚴(yán)躍進(jìn)稱,一次性置業(yè)到位的需求加大,部分置業(yè)者“咬咬牙”,很容易從剛性需求跨一個臺階,轉(zhuǎn)向改善型需求層面。
近期的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上,住建部繼續(xù)發(fā)出聲音,對房價過快上漲城市要嚴(yán)格落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策,這些都將強(qiáng)化預(yù)期,加速一次性置業(yè)到位需求心態(tài)的形成。同時,從市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)層面看,剛需盤庫存不足、保障房市場發(fā)力,使得部分剛需購房者轉(zhuǎn)向了保障房市場。
專家表示,新房市場價格受管制下,一手房市場的可售量下滑,部分首次置業(yè)需求開始往二手房市場導(dǎo)入,這也是在新房市場上此類需求出現(xiàn)下滑的原因,而改善型需求顯然更青睞新房市場。
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