7月19日下午，正合地產(chǎn)的2013年上半年樓市半年報(bào)正式發(fā)布。在這份2013年上半年樓市半年報(bào)里，正合地產(chǎn)從土地供應(yīng)、住宅、別墅、二手房、寫字樓等多方面回顧了今年上半年的成都樓市，并分析了今年下半年成都樓市的走向。

正合地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，受價(jià)格上漲產(chǎn)生的擠壓效應(yīng)、非正常成交之后的回落以及信貸或?qū)⑹站o等多重因素影響，市區(qū)下半年成交量相較上半年將出現(xiàn)下滑。今年下半年，近郊住宅市場(chǎng)，特別是軌道交通較為成熟的片區(qū)，如大面鎮(zhèn)、涌泉街辦等區(qū)域?qū)��?huì)成為熱點(diǎn)，具備一定漲價(jià)動(dòng)力。

剛需產(chǎn)品占比下降

在半年報(bào)中，正合地產(chǎn)首先回顧了今年上半年全國(guó)市場(chǎng)的基本情況———樓市回暖下開發(fā)商積極拿地，高價(jià)地王頻出；典型城市量?jī)r(jià)齊升，一線城市價(jià)格表現(xiàn)更為明顯。具體到成都市場(chǎng)，今年上半年市區(qū)和郊區(qū)住宅市場(chǎng)表現(xiàn)趨同，延續(xù)2012年底以來的回升態(tài)勢(shì)，供銷量?jī)r(jià)各項(xiàng)指標(biāo)整體表現(xiàn)上漲。從結(jié)構(gòu)上來看，由剛需主導(dǎo)的70～100平方米主力產(chǎn)品成交占比略有下降，市區(qū)改善類產(chǎn)品成交量持續(xù)回升。100～160平方米面積段產(chǎn)品成交占比從2011年的22.5%回升至目前的25.4%。從價(jià)格上來看，熱銷項(xiàng)目以低價(jià)為主逐步向性價(jià)比為主轉(zhuǎn)化。

在高端低密市場(chǎng)，備案數(shù)據(jù)顯示，2013年1～6月相比2012年月均供應(yīng)面積大幅下降34.3%，成交面積明顯上升，增幅達(dá)23.2%。2013年上半年，近郊的高端低密市場(chǎng)表現(xiàn)更優(yōu)，成交量大幅上漲五成，市場(chǎng)份額集中在牧馬山、麓湖新城等5個(gè)板塊。

二手房住宅成交同比上漲七成

二手房方面，受“國(guó)五條”影響今年上半年成都二手房住宅成交量同比大幅上漲72.1%，但成交量增長(zhǎng)速度明顯低于天津、杭州、廣州等其他典型城市，同時(shí)成交價(jià)格也較其他典型城市穩(wěn)定，從側(cè)面反映出成都二手房市場(chǎng)健康程度相對(duì)較高。二手房市場(chǎng)成交價(jià)格保持穩(wěn)定，租金上漲拉動(dòng)租售比呈上升態(tài)勢(shì)，大源、站南、紫荊-神仙樹等片區(qū)租售比處市場(chǎng)高位，投資回報(bào)率在3.3%至4.0%之間。

上半年土地供應(yīng)處歷史低位

在成都的土地市場(chǎng)，今年上半年土地市區(qū)與近郊的整體供應(yīng)相比歷年來說是一個(gè)低位的水平，今年上半年整體的完成率僅26%，按照以往70%左右的完成情況來看，下半年成都必將會(huì)加快供地速度，且以住宅類土地為主。而根據(jù)近年來土地的走勢(shì)會(huì)發(fā)現(xiàn)，復(fù)合化、小規(guī)模地塊已經(jīng)逐步成為市場(chǎng)的主流�；氐阶≌�類土地市場(chǎng)的價(jià)格來看，今年上半年土地價(jià)格是全線上揚(yáng)，溢價(jià)率達(dá)到近兩年的歷史高位，同一區(qū)域的地價(jià)增幅高于房?jī)r(jià)增幅。再看商業(yè)類土地，今年上半年是一個(gè)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)，溢價(jià)率維持較低水平，多數(shù)土地以底價(jià)成交。

此外，近郊土地供應(yīng)增長(zhǎng)較快。2013年上半年近郊供應(yīng)成交土地50宗、3681畝，月供應(yīng)成交614畝，較2012年547畝的月均供應(yīng)成交規(guī)模增長(zhǎng)12%。雙流、新都成為主力供應(yīng)成交區(qū)域，品牌房企聚集華陽(yáng)、犀浦、大豐、大面等熱點(diǎn)板塊。根據(jù)上半年的土地供應(yīng)和市場(chǎng)銷售情況，正合地產(chǎn)預(yù)計(jì)今年下半年，成都樓市的熱點(diǎn)區(qū)域仍聚焦于臨近市區(qū)，交通、生活配套完善的華陽(yáng)、大面、犀浦等片區(qū)。

除了土地市場(chǎng)和住宅市場(chǎng)，正合地產(chǎn)也對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了研究。在今年上半年，商業(yè)地產(chǎn)整體供應(yīng)萎縮，辦公物業(yè)去庫(kù)存化態(tài)勢(shì)明顯，甲級(jí)寫字樓陷入膠著而乙級(jí)寫字樓表現(xiàn)優(yōu)異，40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)表現(xiàn)持續(xù)低迷。