伊誠不動產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人小張一過初七就開始給春節(jié)前來打聽過二手房消息的客戶打電話，春節(jié)前，他接待過幾個想在卓錦城及周邊區(qū)域購買二手房的客戶，他們表現(xiàn)得很迫切，希望盡快能買到房。

小張說，這些客戶看上卓錦城的原因很簡單，直接可以讀鹽道街小學(xué)，而且周圍還有幾個幼兒園，除了卓錦城現(xiàn)有的兩個伊頓幼兒園之外，在四海逸家和鑫苑名家也還在規(guī)劃建設(shè)公立幼兒園。談到這些客戶的特征，小張說，自己都把他們喊“哥”或“姐”，因為比自己大不了幾歲。對于1989年出生的小張來說，這些客戶都算同齡人。

客群購成：

二手房客戶7成不超40歲，買新房的46%是80后

小張遇到的客戶情況，從伊誠的年度統(tǒng)計數(shù)據(jù)中可以找到支持，根據(jù)伊誠的統(tǒng)計，在去年全年成交的二手房中，由40歲以下客戶購買的占了72%，比2012年要多出1%，其中30歲以下，也就是1984年以后出生的客戶，比例達到了39.5%，伊誠地產(chǎn)的相關(guān)負責(zé)人分析說，二手房客戶的年輕化趨勢非常明顯。

在新房市場，也出現(xiàn)了類似的情況，根據(jù)正合地產(chǎn)綜合2013年代理銷售的近60個成都項目的數(shù)據(jù)，去年所有的到訪客戶，26-35歲之間的年齡段占據(jù)了46%，幾乎是半壁江山。事實上，這樣的數(shù)據(jù)早在業(yè)界的預(yù)料之中，因為很多開發(fā)商最初的產(chǎn)品定位就是瞄準(zhǔn)了這部分人去的。去年銷售額排名靠前的藍光、保利、龍湖等開發(fā)商，對于以小三房為主的剛需市場都非常依賴。

市場一線的數(shù)據(jù)支撐，讓業(yè)界人士的觀點顯得更加生動直接，今年初，世聯(lián)行董事長陳勁松在展望2014年的市場環(huán)境時，就曾分析稱，35歲以下的購房者將是全年的市場主力客群，而144平米以下戶型則是走量的主要戶型。陳勁松所提到的35歲以下購房者，正是我們經(jīng)常提到的80后。從這個角度就可以理解伊誠不動產(chǎn)小張所遇到的客戶情況，這不過只是目前市場環(huán)境下的一個普通案例而已。

市場供求：

90-120平米面積段成交抬頭

從整個成都市主城區(qū)住宅的供求情況來看，2013年市場成交在發(fā)生一些比較微妙的變化。正合地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，80-90平米的住宅在過去幾年都是市場的絕對主力，到2013年，這個面積段的住宅供應(yīng)比例達到了31.95%，是最近三年的最高水平。但2013年該面積段的成交比例為29.6%，存量比例為26.6%，存量同樣是近三年新高。

而90-120平米面積段在去年市場上的表現(xiàn)則非常搶眼，在全年供應(yīng)占比不到20%的情況下，成交占比卻達到了22%，全年的存量也不到19%。而去年在近郊市場，90-120平米產(chǎn)品的成交套數(shù)占比已經(jīng)達到了28.3%，幾乎與80-90平米戶型持平。

而從伊誠不動產(chǎn)的二手房數(shù)據(jù)也可以得到類似結(jié)論，2013年在伊誠不動產(chǎn)成交的16298套二手房中，60-90平米戶型占了38%，而90-144平米戶型的占比也達到了32.3%。在傳統(tǒng)的市場統(tǒng)計中，以90平米為界，住宅戶型被分為了首次置業(yè)和改善型，90平米以上戶型的成交開始抬頭，證明目前的市場改善型需求已經(jīng)出現(xiàn)。

事實上，去年以來在90-100平米這個面積段，很多開發(fā)商已經(jīng)可以通過“贈送20%面積”這一形式，做出尺寸合理的標(biāo)準(zhǔn)三房雙衛(wèi)戶型，在保利去年推出的花語系產(chǎn)品中，采用橫廳設(shè)計的95平米三房就是一大亮點，從去年兼具舒適度的緊湊型戶型已經(jīng)表現(xiàn)出了比較明顯的市場優(yōu)勢。一位品牌開發(fā)商的負責(zé)人說，現(xiàn)在的產(chǎn)品趨勢是在首次置業(yè)時考慮改善型需求，這也是去年小三房大行其道的主要原因。

業(yè)界預(yù)判：

百萬級產(chǎn)品今年將展開激烈爭奪

在今年春節(jié)之前與多位業(yè)內(nèi)人士的交流中，他們都向成都商報記者清晰表達出一個觀點，2014年，總價百萬級的產(chǎn)品將是開發(fā)商爭奪的熱點。一位機構(gòu)的負責(zé)人說，最近兩三年，市場上出現(xiàn)了很多兼顧首次改善需求的小三房產(chǎn)品。但是對于在三年之前買房的80后購房者來說，當(dāng)時90平米的戶型，絕大多數(shù)只能做到兩房，少一個房間在家庭現(xiàn)實生活中面臨越來越多的現(xiàn)實尷尬。

而從開發(fā)商的角度來看，目前成都土地儲備面積（建筑面積）超過200萬平米的有保利、恒大、九龍倉、萬科、華潤等巨頭，根據(jù)正合地產(chǎn)的分析，這些開發(fā)商的產(chǎn)品儲備中，改善型產(chǎn)品線的布局比例并不低。以萬科為例，去年下半年推出的金域名邸項目，以127-144平米的三房和四房為主，目前的廣告語就已經(jīng)變成“一妻兩子四房”，而目前萬科在成都的項目儲備中，改善型產(chǎn)品所占比重較高。而與金域名邸位置接近的保利百合花園，都是總價100-150萬元之間的躍層戶型，這也是2013年保利銷售最為平穩(wěn)的項目之一，每個月都能保證接近1億元的銷售額。