持續(xù)下滑，房企“壓力山大”

地產(chǎn)界著名的“預(yù)言家”、北京華遠(yuǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)，在今年年初參加新京報(bào)活動(dòng)時(shí)就表示，“我做了十幾年房地產(chǎn)報(bào)告，今年第一次提出‘風(fēng)險(xiǎn)’兩個(gè)字。”當(dāng)時(shí)，任志強(qiáng)就預(yù)言，今年銷(xiāo)售的問(wèn)題會(huì)比較大。

如今，2014上半年已經(jīng)收官，事實(shí)證明，任志強(qiáng)又一次對(duì)了。無(wú)論全國(guó)樓市還是北京樓市的銷(xiāo)售量，上半年都明顯下行。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1-5月數(shù)據(jù)顯示，前5月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為36070萬(wàn)平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月擴(kuò)大了0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅銷(xiāo)售面積下降9.2%。

在北京，根據(jù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，無(wú)論是商品住宅新房，還是二手房，上半年成交量的下降都是非常明顯的。

來(lái)自北京的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全市純商品住宅新房成交均價(jià)為26910元/平方米，成交金額862億元，成交套數(shù)29978套，同比2013年上半年的58314套下降48.6%，幾近“腰斬”。

二手中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)則顯示，上半年北京二手房成交4.45萬(wàn)套，同比去年上半年的9.52萬(wàn)套，降幅超過(guò)53.2%。

相對(duì)于以往樓市“越調(diào)越漲”，今年上半年樓市沒(méi)有出臺(tái)新的調(diào)控政策，為什么下行卻這么明顯？

高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)陶紅兵認(rèn)為，上半年全國(guó)樓市和北京樓市下行有三個(gè)共性的原因，分別是整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，居民收入預(yù)期下降；貨幣政策偏緊，對(duì)購(gòu)房抑制作用明顯；輿論唱空，帶來(lái)購(gòu)買(mǎi)群體的不安定感。

任志強(qiáng)在今年5月發(fā)布的一個(gè)長(zhǎng)微博中，也特別提到銀行個(gè)貸政策對(duì)市場(chǎng)的影響遠(yuǎn)大于限購(gòu)政策。他認(rèn)為，從0.75到1.1的利率變化會(huì)影響約25%的可支付能力，大大提高購(gòu)房成本。

此外，陶紅兵認(rèn)為，北京樓市下滑還有一個(gè)特殊原因是自住商品房的推出。自住商品房，鎖定了絕大部分剛需客戶(hù)，凍結(jié)了相當(dāng)一部分需求在商品住宅市場(chǎng)釋放，同時(shí)這種影響也傳導(dǎo)到中高端市場(chǎng)。

松動(dòng)明顯，筑底進(jìn)行時(shí)

6月28日，北京朝陽(yáng)區(qū)東壩板塊的首開(kāi)常青藤開(kāi)盤(pán)，90套特價(jià)房以3.2萬(wàn)元/平方米的均價(jià)入市，價(jià)格相比之前下降1萬(wàn)元/平方米。這也是今年北京目前價(jià)格松動(dòng)最明顯的一個(gè)樓盤(pán)。

北京上半年價(jià)格的松動(dòng)經(jīng)歷了一個(gè)從被動(dòng)到主動(dòng)，從“假降”到“真降”的過(guò)程。這種變化本身也反映了企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的應(yīng)對(duì)。

在3月之前，北京房?jī)r(jià)還是比較穩(wěn)定的。但到了3月中旬，萬(wàn)科橙21680元/平方米的開(kāi)盤(pán)價(jià)，相對(duì)于“預(yù)期價(jià)格”下降幾千元，被一些人士解讀為“萬(wàn)科降價(jià)”。而北京萬(wàn)科對(duì)此的解釋是根據(jù)政府指導(dǎo)價(jià)格定價(jià)開(kāi)盤(pán)。

但隨后關(guān)于“降價(jià)”的聲音就多了，諸如東亞印象臺(tái)湖、林肯公園、北京城建·海梓府等等。一位機(jī)構(gòu)分析人士對(duì)記者表示，北京樓市的價(jià)格松動(dòng)，不排除開(kāi)發(fā)商借勢(shì)炒作、吸引關(guān)注、刺激銷(xiāo)售的因素；但另一方面，也反映出房企對(duì)市場(chǎng)看法的變化，通過(guò)推出特價(jià)房等手段，主動(dòng)吸引買(mǎi)房人。從萬(wàn)科橙“被降價(jià)”到首開(kāi)常青藤推出大幅優(yōu)惠的特價(jià)房，上半年北京樓市的降價(jià)越來(lái)越主動(dòng)，“越來(lái)越真”。

在二手房市場(chǎng)上，根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年前三月，二手房成交均價(jià)都在29500元/平方米以上，在4月達(dá)到30000元/平方米后，開(kāi)始下降，6月就只有27427元/平方米。

而在京外，房?jī)r(jià)的松動(dòng)也早已經(jīng)開(kāi)始。從年初杭州、常州等多個(gè)地方傳出“降價(jià)”開(kāi)始，二三線(xiàn)房?jī)r(jià)的松動(dòng)就已經(jīng)成為趨勢(shì)。在陶紅兵等業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，二三線(xiàn)城市的供應(yīng)壓力直接導(dǎo)致了市場(chǎng)的下行。

上海某房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)也顯示，截至5月，包括四大一線(xiàn)城市在內(nèi)，35個(gè)被統(tǒng)計(jì)城市，商品住宅庫(kù)存同比增長(zhǎng)20.1%，再創(chuàng)歷史新高。

在信貸政策收緊、庫(kù)存增加、成交不振等各種因素作用下，5月，全國(guó)70個(gè)大中城市半數(shù)房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比下降。

■ 動(dòng)向

品牌開(kāi)發(fā)商尋求突圍

雖然上半年樓市下行壓力很大，但不少房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)還是表現(xiàn)搶眼。如龍頭房企萬(wàn)科，無(wú)論在北京還是在全國(guó)，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)都在上漲。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科整個(gè)集團(tuán)上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)已經(jīng)突破千億，綠地、恒大等龍頭房企銷(xiāo)售也在增長(zhǎng)。

北京萬(wàn)科副總經(jīng)理肖勁在談到北京萬(wàn)科上半年銷(xiāo)售時(shí)表示，房企在市場(chǎng)大勢(shì)中，就像魚(yú)在水中，要適應(yīng)水流，堅(jiān)持自己的運(yùn)營(yíng)之道。上半年，北京萬(wàn)科基于一貫對(duì)現(xiàn)金流的重視，節(jié)奏也會(huì)快一點(diǎn)，定價(jià)會(huì)更合理一些。

一些特點(diǎn)比較鮮明的房企，如華夏幸福基業(yè)借力城鎮(zhèn)化，主打大北京市場(chǎng)，上半年銷(xiāo)售額達(dá)到200億元。近兩年勢(shì)頭勁猛的泰禾集團(tuán)，在北京別墅、普通住宅、非限購(gòu)類(lèi)產(chǎn)品共同搶市，差異化也助推了企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

在努力銷(xiāo)售增收的同時(shí)，房企受市場(chǎng)壓力影響，整體的拿地節(jié)奏在上半年開(kāi)始收縮。以北京為例，僅從土地成交量和成交金額看，前4月84宗宅地出讓?zhuān)�出讓金合�?jì)1056.1億元，5、6月份，兩個(gè)月成交土地僅5宗，且無(wú)一宅地，出讓金只有59.1億元。上半年北京還一度傳出，部分摘得高價(jià)地的房企尋求退地的消息。

2014年上半年落幕，無(wú)論地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、買(mǎi)房人都在市場(chǎng)的變化中經(jīng)歷了考驗(yàn)。那么回顧2014年上半年，這場(chǎng)半年考包括了哪些內(nèi)容，對(duì)各類(lèi)主體影響幾何？不妨就看看下面兩張“考卷”。

聲音

考慮到更多城市調(diào)控可能放松，貨幣政策也有可能放寬，未來(lái)市場(chǎng)的量、價(jià)應(yīng)該都能在目前的基礎(chǔ)上穩(wěn)住，很難有更多實(shí)質(zhì)下降。明年市場(chǎng)則會(huì)回升。

——高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)陶紅兵

下半年市場(chǎng)應(yīng)該不會(huì)太差，現(xiàn)在的信貸政策非常不傾向于房地產(chǎn)，一旦正�；蛘邇A向于房地產(chǎn)，市場(chǎng)就會(huì)好轉(zhuǎn)。——北京萬(wàn)科副總經(jīng)理肖勁