趕在“十一”長(zhǎng)假即將來臨之前，住房貸款寬松的靴子終于落下。

央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）明確，擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。此外，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。

在業(yè)內(nèi)人士看來，這代表購(gòu)房者首付資金要求下降，改善型需求短期或集中釋放，一線城市、核心地段需求或?qū)⒒嘏�。而針�?duì)這一政策的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查結(jié)果，則顯示出購(gòu)房者的復(fù)雜心緒：在判斷房?jī)r(jià)或?qū)⑸仙�的同時(shí)，超過半數(shù)的受訪者依然表示暫不購(gòu)房。

亮點(diǎn)1

還清首套房貸再貸算首套

《通知》全文僅短短千字，但“含金量”十足。

在積極支持居民家庭合理的住房貸款需求方面，《通知》明確，對(duì)于貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。更重要的是，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

在此前房?jī)r(jià)快速上漲的背景下，監(jiān)管部門一直要求各家商業(yè)銀行在辦理房貸業(yè)務(wù)時(shí)執(zhí)行“從緊”標(biāo)準(zhǔn)，即“認(rèn)房又認(rèn)貸”。是否是首套房，要看家庭名下是否有房產(chǎn)，是否有過房貸記錄，兩個(gè)條件有其中任何一項(xiàng)即不能算作首套房。

如果銀行執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策，對(duì)于購(gòu)房人、尤其是改善型購(gòu)房人來說，無疑是重要的利好消息。尤其是二套房購(gòu)買者，此前需要首付7成，貸款利率還需要上浮；而按照這一政策，只要還清首套房貸款，即能夠享受“首付三成、利率打折”的優(yōu)惠政策。

亮點(diǎn)2

取消非本地居民限貸政策

針對(duì)非本地居民的限貸政策此次也被取消�！锻ㄖ�》明確，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。

在支持居民家庭合理住房消費(fèi)的同時(shí)，《通知》中也對(duì)銀行提出了“審慎”要求。在已取消或未實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握，并具體確定首付款比例和貸款利率水平。

亮點(diǎn)3

鼓勵(lì)發(fā)行住房抵押貸款支持證券

《通知》鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專項(xiàng)金融債等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

銀行業(yè)人士介紹，住房抵押貸款支持證券是將銀行持有的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為證券，在資本市場(chǎng)上出售給投資者，從而拓寬銀行的籌集渠道，擴(kuò)大銀行的資金來源。一般認(rèn)為此舉體現(xiàn)對(duì)樓市的支持。

雖然這部分的表述顯得有些專業(yè)，但在民生證券首席宏觀研究員管清友看來，這恰恰是政策的最大亮點(diǎn)。

“亮點(diǎn)就在于MBS和專項(xiàng)金融債。”管清友表示，銀行綜合負(fù)債成本高，做按揭貸款意愿不足。通過發(fā)行長(zhǎng)期限專項(xiàng)金融債和MBS，可以定向降低按揭貸款資金成本，增加銀行按揭貸款配置動(dòng)力，房貸利率或?qū)⒅鸩綇母唿c(diǎn)回落。