簽約指南

看中合心意的房源，一看再看比較之下，買家感覺已選定心水靚屋，自然要進(jìn)展到下一步——擺臺(tái)議價(jià)。這個(gè)階段主要是口頭議價(jià)，大家各自揣度對方心目中的最低價(jià)，唇槍舌劍，中介在一旁推波助瀾。有些人爭到面紅耳赤，有些人則不動(dòng)聲色察言觀色，一切盡在掌握；有些人為爭一兩萬元咽不下那口氣，舍棄便宜房子卻在幾年后不得不買貴樓，而有些人則“衰沖動(dòng)”立馬下決定而事后后悔。

這個(gè)口頭議價(jià)過程沒有秘訣心法傳授，不過在落筆簽約過程倒是有不少可圈可點(diǎn)之處，尤其是涉及產(chǎn)權(quán)、風(fēng)險(xiǎn)的法律貼士，各位買家定當(dāng)謹(jǐn)記。

簽約第1步

明晰產(chǎn)權(quán)

既然已經(jīng)“埋牙”簽約，業(yè)主必須帶身份證、房產(chǎn)證以及其他證明（如婚姻證明等），買家?guī)�身份證，在簽約之時(shí)雙方可以互相核實(shí)身份。簽約首先要明晰產(chǎn)權(quán)。有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)，最常見的問題是以下四類：

共有產(chǎn)權(quán)：如有共有人未到場或委托，要與到場共有人另行簽訂協(xié)議

買方在購買房屋前，可要求業(yè)主出示由房管部門提供的產(chǎn)權(quán)查冊信息，以詳細(xì)了解清楚房屋的產(chǎn)權(quán)情況。若房屋為多人共有，簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)共有人的簽名確認(rèn)，或者出示相關(guān)的委托證明，證明代理人有交易買賣的權(quán)限，否則可能導(dǎo)致合同無效。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)法律咨詢服務(wù)中心律師提醒：如在簽訂買賣合同時(shí)，只有部分共有人到場，而到場的共有人未能提供書面材料證明其他共有人同意出售證明的，買方可與到場的共有人另行簽訂協(xié)議，約定如未到場共有人此后不同意出售該物業(yè)的，由現(xiàn)簽訂房屋買賣合同的共有人承擔(dān)違約責(zé)任（可約定相應(yīng)的違約金）。

隱形共有人：了解業(yè)主婚姻狀況，確定是否屬婚姻共同房產(chǎn)

這種情況多出現(xiàn)于夫妻共有產(chǎn)權(quán)而產(chǎn)權(quán)人只有丈夫或妻子的名字。根據(jù)《婚姻法》司法解釋三的說法，婚前購買的產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，婚后由一方父母出資購買且只登記在個(gè)人名下的房產(chǎn)，也屬于個(gè)人所有。對于除了這兩種情況以外的情形，只要是婚姻存續(xù)期間購買的房產(chǎn)，無論是以兩人名義購買還是以一人的名義購買，都屬于夫妻共有房產(chǎn)。在實(shí)際情況中，對于適婚年齡的業(yè)主放盤，中介一般都要求其介紹婚姻狀況，以確定是否屬于婚姻共同房產(chǎn)。如果屬于雙方共同房產(chǎn)，應(yīng)由兩人共同簽約出售；如果屬于離婚析產(chǎn)的房產(chǎn)，應(yīng)出示離婚協(xié)議或者判決書。如果業(yè)主本人堅(jiān)稱房屋為婚前購買，但不肯出示婚姻證明，適宜用第一種情況共有產(chǎn)權(quán)的處理方式，訂立條款，約定業(yè)主應(yīng)對日后出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛承擔(dān)責(zé)任并支付違約金。

全權(quán)委托書：最怕炒家利用全權(quán)委托書炒房

業(yè)主由于身在外國或者有其他要?jiǎng)?wù)而必須委托他人代為簽約，通常會(huì)出具全權(quán)委托書委托他人簽約。在全權(quán)委托書上，會(huì)有“XX委托YY全權(quán)辦理出售ZZ房屋事宜”的表述，委托期也會(huì)注明。因此，買家需核對業(yè)主姓名和身份證號(hào)與房產(chǎn)證是否一致，全權(quán)委托人的姓名和身份證是否與出席簽約的委托人一致。

最怕的是炒家用全權(quán)委托書來炒房，一份全權(quán)委托書有可能同時(shí)與多個(gè)買家簽約，或者炒家與真實(shí)業(yè)主尚未結(jié)清房款，買家有可能身陷三角訴訟官司，因此買家對全權(quán)委托放盤簽約的盤源應(yīng)小心警惕。

房屋獲得的來源：“贈(zèng)予”房屋或產(chǎn)生交易評估價(jià)20%個(gè)稅

房產(chǎn)證上有一欄為“房屋獲得的來源”，通常都是“購買”，少部分為“繼承”或“拆遷補(bǔ)償”，購房者需明確該房屋的獲得來源是否為“贈(zèng)予”。如果是贈(zèng)予而來的房屋，而業(yè)主名下有多于一套房屋，有可能產(chǎn)生相當(dāng)于交易評估價(jià)20%的個(gè)稅。贈(zèng)予的房屋免征20%個(gè)稅的豁免條件為業(yè)主名下唯一房產(chǎn)且持有5年以上，不同時(shí)滿足這兩個(gè)條件就會(huì)產(chǎn)生20%個(gè)稅。