據國家統(tǒng)計局公開發(fā)布數據，2014年10月份全國70個大中城市中，新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市有69個，持平的城市有1個；環(huán)比價格變動中，最小降幅為0.2%，最大降幅為1.6%。始自去年四季度以來的樓市周期性調整，房價趨勢性回落已經成為樓市運行新常態(tài)。

居民住房擁有率已較高

看淡樓市源于不動產在家庭財富配置空間縮小。房地產業(yè)在滿足人類居住需求這一自然屬性同時，還兼具家庭財富配置功能。過去十多年來，房地產業(yè)充當了我國宏觀經濟增長的重要引擎，從根本上說是住宅不動產在家庭財富配置比例連續(xù)上升的結果。據交銀中國財富景氣指數調查，過去十年來大多數城市居民家庭積累的不動產迅速增值，大約占家庭總資產的3/4。

事實上，1998年我國住房分配制度改革釋放了巨大的需求潛力，住宅不動產已經成為家庭財富的標準配置。據2012年浙江大學不動產投資研究中心、清華大學媒介調查實驗室等聯(lián)合發(fā)布的《中國居住小康指數》報告顯示，涉及4個一線城市、2個直轄市、26個省會城市和8個重點城市在內的40個城市中，除上海以67.9%的居民擁有住房率排在末位，長沙以90.1%的擁有率位居首位，其余被調查城市的居民擁有住房比率均在70%-80%之間。同時，調查顯示，2009年以來，超過七成居民購買了住房�？紤]到當前我國人口遷徙習慣，一線城市人口集聚，因而住房擁有率低屬于正常現象。但與其他國際都市相比，我國一線城市居民住房擁有率也明顯偏高。另據《中國家庭金融調查》，2013年我國住房空置率為22.4%，比2011年上升了1.8個百分點。經過十多年的快速發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民住房擁有率已經較高，未來發(fā)展空間已明顯收窄。

同時，國別研究表明，發(fā)達國家富裕家庭持有的不動產（房產）比例平均低于38%，金融資產成為家庭財富的主要配置。特別是當不動產在家庭資產配置中比例過高時，不僅需要承擔變現風險，而且還要支付數額不菲的維護成本，在經濟上并不可行。因此，隨著我國居民家庭財富配置結構調整趨向固化，住宅不動產在家庭財富比重中趨向穩(wěn)定，繼續(xù)擴大的空間日益縮小，使得房地產業(yè)驅動宏觀經濟增長的動力出現下降。而這種回落并不以人的意志為轉移。

發(fā)展方式轉變

須減少對樓市依賴

看淡樓市也是對我國經濟發(fā)展方式轉變的期待。經濟發(fā)展方式轉變是我國經濟粗放式增長向集約式發(fā)展的必然之路。過去較長時間，以投資驅動為經濟增長引擎的增長模式，不可避免要重視土地財政的作用，主要依靠地方政府主導投資的撬動。而土地財政得以運轉的根本前提在于房地產市場的超常規(guī)發(fā)展。從價值流轉形式看，土地財政實際上是地租轉化的一種形式，轉化路徑依賴于住宅銷售，也就是貨幣價值與實物價值之間的交換。在轉換過程中，居民貨幣財富也轉化為不動產財富。這種形式的財富轉化，需要以地方政府未來加快基礎設施建設、擴大城市外延為先決條件。

但以地方政府投資為主導的投資增長模式，在缺乏有效預算控制和效率考核的情況下，很容易轉變?yōu)槊つ拷ǔ堑臎_動，造成資源浪費�，F在國內部分三線、四線城市房地產業(yè)過度開發(fā)，既是資源使用的巨大浪費，也是地方政府主導投資盲目性的重要表象。應該看到，土地財政難以長期維持。土地財政的資金來源仍然是普通居民的貨幣財富積累。貨幣財富向實物財富的轉化不可能無限期延續(xù)。一旦居民貨幣財富增長放緩，財富形式轉換過程將會中止，土地財政面臨坍塌風險。因此，經濟發(fā)展方式轉變，必須要減少對房地產業(yè)的依賴，房地產業(yè)運行須回歸理性。

不動產也須謹防風險

看淡樓市還是規(guī)避不動產風險上升的自主選擇。過去十多年住宅不動產價格的快速上漲，往往使投資者忘記投資過程可能存在的風險。事實上，不動產也面臨風險，主要包括貶值風險和變現風險。前者意味著不動產市值縮水，后者指的是住宅價值難以在市場上成功變現。盡管住宅不動產屬于家庭消費必需品，但因為其總價值較高，交易并不便利，流動性較差。過去十多年我國住宅價格累積漲幅巨大，已經嚴重背離住房租金與居民收入，存在強大的內部調整壓力。在這種市場預期下，住宅不動產不僅面臨價值縮水風險，而且也同時遭遇變現風險。而住宅價格前期上漲越快，后期調整的幅度也越大。不僅如此，隨著住宅價格停漲并回落，住宅不動產投資價值與其他金融產品相比的優(yōu)勢不再。據中國人民銀行2014年三季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調查結果，住房已經不是城鎮(zhèn)居民投資的首選。在宏觀經濟下行壓力不減背景下，出于風險顧慮，多數家庭將重新審視財富配置結構，增加股票、理財產品的金融資產比重，適當降低住宅配置比例。

未來我國房地產業(yè)發(fā)展在三線、四線城市。盡管當前我國房地產市場區(qū)域分化日益明顯�？傮w看，一線城市仍被市場預期前景光明，三線、四線城市房地產市場崩盤風險較大。短期內，基于庫存壓力，上述判斷合乎實際。但從長遠看，我國新型城鎮(zhèn)化致力于農村人口入城，將為三線、四線城市的房地產業(yè)發(fā)展注入新空間。一線城市高昂的生活成本不適合收入水平較低的農村務工人員入城。三線、四線城市房價總體水平較低，如果制度上實現農村土地有效流轉，那么通過土地流轉實現財富積累的農村人口最容易在三線、四線城市定居生活。關鍵是要維持三線、四線城市較低的住宅價格。

全力避免房地產業(yè)出現崩盤式調整。樓市崩盤將是一個全輸的局面。因此，需要各界通力合作，在全面把握房地產業(yè)運行規(guī)律的前提下，避免樓市崩盤。