商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入劇變時(shí)代 商鋪是最危險(xiǎn)的資產(chǎn)?
作者:未知 來源:證券時(shí)報(bào) 更新時(shí)間:2014年12月23日 【字體:大 中 小】
今日,本年度港股市場(chǎng)新股集資王萬達(dá)商業(yè)在香港掛牌上市。隨之而來的八卦話題,又聚焦在中國(guó)首富頭銜的爭(zhēng)奪上,說明市場(chǎng)對(duì)之仍有熱望。而其時(shí)的大背景,卻是中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入變化最為激烈的新時(shí)代。
多年的房地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)控的目標(biāo)并非商業(yè)地產(chǎn),但無形中卻使不受政策限制的商業(yè)地產(chǎn)成為過度投資的領(lǐng)域。各地層出不窮的購(gòu)物中心、CBD寫字樓,不僅超出目前消費(fèi)能力所能承載的水平,在某種程度上看來,有些項(xiàng)目甚至超過了人們的想象力。
一方面有供應(yīng)的壓力,另一方面需求端卻又遭受了沖擊。來自電子商務(wù)的巨浪,不僅在很大程度上沖擊了原有的實(shí)體小店和購(gòu)物街,也讓不少巨型購(gòu)物中心的服裝專賣店變成了“試衣間”。
在看似悲慘的境況下,網(wǎng)絡(luò)上已有人喊出“商鋪是最危險(xiǎn)的資產(chǎn)”。而另外一些人則還沒那么悲觀,他們?cè)噲D從線上線下結(jié)合的O2O角度,或者從體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的角度,給實(shí)體商業(yè)地產(chǎn)尋找出路。
嘗試是多種多樣的,不同的商業(yè)業(yè)態(tài)也有各自的做法。一些便利店,目前已普遍開展了網(wǎng)購(gòu)代收貨代送貨等業(yè)務(wù),方便上班族通過便利店網(wǎng)上購(gòu)物,這是最基本的線上線下結(jié)合的做法。而另外一家臺(tái)資巨頭掌控的連鎖便利店,最近初步實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)全線盈利,秘訣在哪里?原來是小小的便當(dāng)盒飯。在店內(nèi)置幾套桌椅,中央廚房供應(yīng)多幾個(gè)品種的盒飯,冷鏈配送外加現(xiàn)場(chǎng)微波爐加熱服務(wù),每到飯點(diǎn)兒紅紅火火人氣高漲。
大型購(gòu)物中心的轉(zhuǎn)型則更為艱難。首先見到的舉措,就是紛紛壓縮普通的服裝百貨的營(yíng)業(yè)面積,加開餐飲、影院或其他體驗(yàn)式消費(fèi)的店鋪。這固然可以帶來較多的人氣,但與此同時(shí)產(chǎn)生的問題是這些體驗(yàn)式店鋪的租金回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于做零售的店鋪,給商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)帶來嚴(yán)重的影響。另外一種嘗試,則是把整個(gè)購(gòu)物中心向“主題化”方向發(fā)展,如上海一家K11購(gòu)物中心,就以藝術(shù)為主打口號(hào),舉辦了印象派大師莫奈原作畫展;某家上市公司,也試圖在全國(guó)多地推進(jìn)體育主題的奧特萊斯式的商業(yè)形態(tài)。這種嘗試在一線城市核心地段尚可收到一定的成效,但在其他區(qū)域是否仍然有效,目前尚難定論。
就宏觀而言,伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速粗放增長(zhǎng)時(shí)期的終結(jié),商業(yè)地產(chǎn)也面臨減速的壓力。加上供需兩方面的沖擊,未來投資回報(bào)走向不容樂觀。
商業(yè)地產(chǎn)未來何去何從,如何在目前嚴(yán)峻的大形勢(shì)下安全著陸,實(shí)現(xiàn)“新常態(tài)”下的均衡平穩(wěn)發(fā)展,我們只能拭目以待。
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