中國持續(xù)享受了三十多年的“人口紅利”，似乎就要告一段落了。

在方正證券最近的一篇報告中，易富賢與蘇劍兩位人口學(xué)專家指出，中國的年齡結(jié)構(gòu)很快就要變成高度不穩(wěn)的倒三角形——勞動力嚴(yán)重短缺、人口高度老年化、經(jīng)濟喪失活力。

報告認(rèn)為，中國勞動力人口(20-64歲)將從2015年后開始負(fù)增長，而且下降速度將超過日本。受此影響，中國的房價基本上也已經(jīng)到頂。

人口趨勢從四個方面壓制房價

報告認(rèn)為，所謂剛需是由人口決定的，房價的大拐點主要決定于人口因素。

第一個因素是人口總量。

人口是決定房價長期趨勢的最主要因素。方正證券預(yù)測，如果目前的人口政策不調(diào)整，中國的人口將在2023年前后到達峰值。這跟大多數(shù)人的觀念不一致。當(dāng)人口到達峰值的時候，房價差不多也就該到達峰值了。

第二個因素是勞動力。

新進入勞動力的人口是對住房具有剛需的人群，不管是買房還是租房，都是需求。中國的工作年齡人口在2013年前后到達峰值，現(xiàn)在已經(jīng)開始減少。隨著勞動力總量的減少，剛需自然會下降，對房價構(gòu)成向下的壓力。

第三個因素是人口的年齡結(jié)構(gòu)。

上世紀(jì)60-70年代是中國的一個生育高峰，當(dāng)60后、70后進入勞動力市場的時候，對住房就構(gòu)成了巨大的剛需，此后又構(gòu)成了巨大的改善型需 求，因此2000年到現(xiàn)在房價狂漲。隨著60后逐漸進入老年，80 后、90后人口急劇減少，剛需以及此后的改善型需求也將急劇減少。方正證券認(rèn)為，當(dāng)90后進入勞動力市場的時候，父輩、祖輩可能已經(jīng)給他們留下了足夠的住 房，住房需求減少已是毫無疑問。

第四個因素是城鎮(zhèn)化。

按照官方估計，中國目前的城鎮(zhèn)化率僅有54%左右，空間還很大，而農(nóng)村人口大量進入城鎮(zhèn)，必然產(chǎn)生對城鎮(zhèn)住房的需求。

但是，方正證券認(rèn)為，官方公布的城鎮(zhèn)化率數(shù)據(jù)到底能夠在多大程度上反映中國的真實城鎮(zhèn)化情況，還無法斷定，“如果你去農(nóng)村看看，就會發(fā)現(xiàn)，中國的城鎮(zhèn)化很可能已經(jīng)接近尾聲，繼續(xù)城鎮(zhèn)化的空間基本上已經(jīng)沒有了。”

方正證券指出，近年來中國每年都會出現(xiàn)的民工荒，就明白無誤地表明，農(nóng)村已經(jīng)沒有了富余勞動力，把城鎮(zhèn)化看作推動中國房價上漲的因素，有點不太靠譜。

方正證券認(rèn)為，農(nóng)村現(xiàn)在只剩下不愿意或者沒有能力城鎮(zhèn)化的人的時候，認(rèn)為中國的城鎮(zhèn)化剛剛開始，是一個錯誤，“去農(nóng)村實地考察一下，一切就都清清楚楚了”。

方正證券估計，中國的人口跨區(qū)域流動可能會導(dǎo)致部分地區(qū)房價走勢跟全國不一樣，人口凈流入的地區(qū)房價可能會穩(wěn)住甚至上漲，人口凈流出的城市房價會下跌;如果中國房價泡沫如果破裂的話，會從小城市開始，逐步向三四線城市蔓延，然后到二線城市，最后到一線城市。