“現(xiàn)在正是房地產(chǎn)最艱難的一刻。從全國(guó)的整體情況看，中長(zhǎng)期會(huì)走出一波上升行情。”一位在長(zhǎng)三角樓市深耕多年的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，但是很多中小型房企仍將在資金漩渦中掙扎。

來自億翰智庫(kù)研究中心的數(shù)據(jù)可資佐證。2015年2月，前50強(qiáng)房企銷售總和為812.9億元，環(huán)比大幅下降47%；同比同樣大幅下降。拿標(biāo)桿企業(yè)來說，萬科2015年截至2月底預(yù)估銷售金額307.1億元，同比下降23%，其中2月單月同比大幅下降38%；恒大2月單月業(yè)績(jī)同比下降54%；保利單月同比下降42%。

多名業(yè)內(nèi)人士告訴記者，無論是一二線城市還是三四線城市，都需要經(jīng)過一段時(shí)間調(diào)整才能逐漸回暖，去庫(kù)存導(dǎo)致的房?jī)r(jià)調(diào)整現(xiàn)象將從三四線城市開始蔓延。

二三線城市又現(xiàn)房企掙扎

杭州又現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象。杭州華瑞房地產(chǎn)旗下項(xiàng)——華瑞晴廬，自3月4日開始推出100套特價(jià)房源，均價(jià)直降5000元/平方米，戶型包含89-180余平方米，折后總價(jià)95萬元起。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售人員透露，降價(jià)后的均價(jià)基本在12000-13000元/平方米左右，而周邊同類樓盤均價(jià)為14500元/平方米左右。從當(dāng)年該項(xiàng)目樓面價(jià)9184元/平方米來看，現(xiàn)有售價(jià)應(yīng)該不賺錢。

華瑞晴廬降價(jià)，是杭州高庫(kù)存的一個(gè)折射。

“杭州市商品房庫(kù)存15萬套左右，去庫(kù)存化需20個(gè)月，主城區(qū)庫(kù)存約9萬套，去庫(kù)存化需要17個(gè)月。”在3月7日的全國(guó)兩會(huì)上，杭州市長(zhǎng)張鴻銘向媒體報(bào)告了一組最新數(shù)據(jù)。但張鴻銘直言“不會(huì)崩盤”。

杭州并非浙江孤例。浙江的舟山，也出現(xiàn)了供大于求的情況。據(jù)大舟山房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2014年舟山全市共成交8145套商品房，較2013年（9963套）下跌18.25%；總成交面積83.3萬平方米，較2013年（約106.52萬平方米）下跌21.8%。

今年2月初，舟山市統(tǒng)計(jì)局、舟山調(diào)查隊(duì)在2014年統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告中曾建議：加快消化庫(kù)存房源，同時(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況的監(jiān)管，防止資金鏈斷裂引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定因素。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w透露，舟山市區(qū)（定海、普陀）新建商品住宅庫(kù)存12118套，按照2014年平均銷售速度，需要25個(gè)月消化。

當(dāng)?shù)匾幻�房地產(chǎn)公司老總告訴記者，舟山本土常住人口只有100多萬，人口導(dǎo)入長(zhǎng)期不活躍，商品房供大于求，很多樓盤賣不動(dòng)了只能降價(jià)。并且，向銀行申請(qǐng)開發(fā)貸款不容易，舟山大部分房企為了緩解資金鏈問題，普遍使用信托等資金杠桿，一旦遇到剛性兌付，就會(huì)倒逼這些房企降價(jià)促銷保證現(xiàn)金流。

據(jù)調(diào)查，舟山已有一家頗具規(guī)模的房企隱現(xiàn)資金鏈問題，除了近期有多個(gè)信托到達(dá)剛性兌付的最后期限之外，當(dāng)?shù)匾患疑虡I(yè)銀行也計(jì)劃提前對(duì)該公司收貸。

除了降價(jià)促銷，變賣股權(quán)也是房企慣用手段。據(jù)中原地產(chǎn)研究部最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前上海產(chǎn)權(quán)交易所待售房企股權(quán)達(dá)到19宗，總權(quán)益金額接近百億。例如上海新安亭置業(yè)有限公司以近1650.95萬元受讓25%股權(quán)、上海明正房地產(chǎn)有限公司1300萬元受讓10%股權(quán)、北京華南大廈有限公司以73733萬元受讓25.382%股權(quán)。

不僅浙江，“加緊去化”已成為長(zhǎng)三角開發(fā)商普遍共識(shí)。

新開工投資增速放緩

但也有對(duì)后市樂觀的企業(yè)。與大多數(shù)房企對(duì)樓市今年去庫(kù)存為基調(diào)的保守看法不同，旭輝地產(chǎn)認(rèn)為，今年將是新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)上行周期的開始，預(yù)期今年中央會(huì)繼續(xù)執(zhí)行寬松的貨幣政策，隨著市場(chǎng)預(yù)期利率及存款準(zhǔn)備金率進(jìn)一步下調(diào)，樓市供求將趨于平衡。上半年樓市仍然以去庫(kù)存為主，下半年將逐漸回暖，但不同城市回暖情況將出現(xiàn)分化。因此，這家規(guī)模屬于中型的房企將2015年全年合同銷售目標(biāo)調(diào)升18%至250億元。

3月10日，旭輝地產(chǎn)發(fā)布2014年度報(bào)告，去年全年該公司合同銷售金額上升至212億元，同比增長(zhǎng)38.4%，屬于極少數(shù)開發(fā)商實(shí)現(xiàn)超過30%或以上的銷售增幅。

房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)億翰智庫(kù)回顧了近年來房地產(chǎn)行業(yè)演變的基本邏輯：自2011年初開始的此輪房地產(chǎn)調(diào)控，連續(xù)16個(gè)月，導(dǎo)致需求越積越多，新開工越來越少，2012年一季度后宏觀調(diào)控有所放松，貨幣發(fā)行較多，此后20個(gè)月住房需求迅速釋放，房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈，到2014年2月需求后繼乏力，行業(yè)出現(xiàn)拐點(diǎn)，一路下行。直至去年第四季度，央行降息，調(diào)整二套房信貸政策，逼出了一波改善性需求。但今年年初市場(chǎng)重顯疲軟。

億翰智庫(kù)房地產(chǎn)行業(yè)研究員魏峰分析指出，目前行業(yè)內(nèi)部存在的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在兩方面：一是從價(jià)格方面來看本輪周期價(jià)格并未出清，調(diào)整效果不明顯；二是從行業(yè)供求關(guān)系角度上來看，需求無法形成有效積累，進(jìn)而造成新開工投資增速預(yù)計(jì)將持續(xù)低迷。

從本輪調(diào)整周期來看，2014年無論是土地還是住宅成交市場(chǎng)的調(diào)整并不明顯，尤其是降價(jià)還沒到位，就由于限貸限購(gòu)松動(dòng)以及降息的推動(dòng)，需求被提前釋放，導(dǎo)致一二線城市地價(jià)出現(xiàn)較大幅度上升，部分項(xiàng)目房?jī)r(jià)小幅上漲。

魏峰認(rèn)為，2015年上半年將會(huì)出現(xiàn)因需求明顯不足造成的成交持續(xù)低迷。下半年由于2014年度新開工減緩造成供應(yīng)量減少，以及需求的逐步累積，市場(chǎng)將會(huì)形成一波明顯的回暖。