每逢樓市低迷，地方政府總會(huì)有異動(dòng)。從今年第二季度開始，各地關(guān)于樓市政策調(diào)整的消息就沒有中斷過(guò)。從南寧至無(wú)錫，再到佛山天津。不斷傳出的“松綁”傳聞?dòng)械谋蛔C實(shí)，有的被腰斬，有的則是不了了之。但可以看出，在房地產(chǎn)市場(chǎng)高庫(kù)存的壓力之下，仍然依靠土地財(cái)政支撐的二三線政府已經(jīng)開始有點(diǎn)按耐不住了。而地方政府“新政策”越來(lái)越切中要點(diǎn)，限購(gòu)、限貸等已經(jīng)成為松綁的主要對(duì)象。

二三線城市成“松綁”主力

自4月以來(lái)，全國(guó)不少二三線城市針對(duì)樓市的新政頻頻，而與以往不同，此輪的新政潮涉及的目標(biāo)都非常明確，針對(duì)的都是加在樓市頭上的“限購(gòu)”、“限價(jià)”和“限貸”等限字政策。

4月底，無(wú)錫公布《無(wú)錫市戶籍準(zhǔn)入登記規(guī)定》新政，規(guī)定自2014年5月1日起在該市購(gòu)買成套商品住宅（含二手房）、戶均建筑面積達(dá)60平方米以上，且在該市有穩(wěn)定工作的人員，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來(lái)無(wú)錫落戶；杭州、長(zhǎng)沙有關(guān)部門在3月底相繼召開房企溝通會(huì)，有關(guān)部門在會(huì)上向房企透露，正在制定一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的政策，其中包括松綁限購(gòu)及降低二套房貸款門檻等。

廣西南寧市成為第一個(gè)直接將松綁目標(biāo)面向“限購(gòu)”的地方政府。據(jù)南寧房管局發(fā)文稱，從2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購(gòu)房。當(dāng)天，天津?yàn)I海新區(qū)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，為促進(jìn)濱海新區(qū)樓市發(fā)展，濱海將實(shí)施差別化限購(gòu)，只要濱海范圍內(nèi)無(wú)房即可在新區(qū)購(gòu)房；并將推出共有產(chǎn)權(quán)模式購(gòu)房政策，交一成首付就能先住房。

廣西之后，安徽銅陵市政府也出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的意見》（下稱《意見》），在住房公積金貸款、契稅補(bǔ)貼等方面配套制定了一系列利好政策，新政策已于5月1日起實(shí)施�！兑庖姟分饕�涉及契稅和公積金貸款等方面。在契稅方面，凡是2014年5月1日至2014年12月31日，在銅陵市（含銅陵縣和開發(fā)區(qū)）購(gòu)買家庭唯一普通商品住房（含二手住房，普通商品住房是指單套建筑面積144平方米及以下）的，由同級(jí)財(cái)政按房?jī)r(jià)1%的比例給予契稅補(bǔ)貼。同時(shí)，適當(dāng)放寬外地購(gòu)房居民戶籍遷入銅陵的條件，《意見》提出，外地居民在該市購(gòu)商品住房，可憑房地產(chǎn)管理部門備案的《商品房買賣合同》、購(gòu)房發(fā)票、契稅完稅憑證辦理戶口遷入手續(xù)，改變了以往必須辦理房屋產(chǎn)權(quán)證后方可遷入戶口的限制性條件，但在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記之前不得解除《商品房買賣合同》。

地方政府推新政曾一度推進(jìn)至廣州周邊區(qū)域。5月9日，“佛山市政府?dāng)M在佛山五區(qū)調(diào)整限購(gòu)政策，調(diào)整將以高明區(qū)先行試點(diǎn)，并陸續(xù)在三水區(qū)與順德區(qū)試行”的消息被傳出而且被相關(guān)部門證實(shí)。盡管佛山新政再度夭折，但二三線城市政府的焦急心態(tài)已表現(xiàn)得十分明顯。

“松綁”背后是高庫(kù)存

二三線城市再度成為調(diào)整樓市政策的排頭兵，其原因很大程度成于這些區(qū)域面臨著巨大的樓市庫(kù)存。今年樓市成交低迷，二三線城市甚至部分一線城市面臨著較大的去庫(kù)存壓力。而更為重要的是，在前兩年瘋狂拍地后，今年將有大量的新盤新貨推出市場(chǎng)。市場(chǎng)庫(kù)存量仍在不斷地增加。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，國(guó)內(nèi)35個(gè)城市中新建商品住宅庫(kù)存總量，一線城市3032萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)4.6%，同比增長(zhǎng)12.4%；二線城市總量18063萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.4%，同比增長(zhǎng)19.2%；三線城市3796萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.4%，同比增長(zhǎng)27.6%。從數(shù)據(jù)上看，二三線市的新建商品住宅庫(kù)存總量增長(zhǎng)速度最快。

與持續(xù)增長(zhǎng)的庫(kù)存量相比，今年的一手住宅銷售卻呈現(xiàn)出萎縮的態(tài)勢(shì)。據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)的54個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，今年“五一”假期新建住宅合計(jì)成交23.6萬(wàn)平方米，較去年同期大幅下滑47%，其中一線、二線、三四線城市均有明顯下挫，降幅分別為40%、65%、32%。相對(duì)于2013年的歷史同期成交高位，2014年“五一”假期成交量較2011年及2012年分別下降19%和36%，為近四年以來(lái)的歷史低位。在行情低迷的市場(chǎng)中，二三線城市首當(dāng)其沖，再加上庫(kù)存增加，不僅是房企，地方政府也面臨著巨大的壓力。