去年低迷的樓市讓房企們普遍陷入了困境，即便是龍頭開發(fā)商，日子過得也遠遠不及往年。而隨著越來越多的上市房企發(fā)布2014年年報，財務數(shù)據(jù)上的變化也印證了上述情況。

《證券日報》記者統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，截至2015年4月6日，A股市場共有75家房企發(fā)布了2014年年報，營收總收入達到了6635.13億元，較2013 年的5719.12億元增長16.07%；實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤（以下簡稱“凈利潤”）749.13億元，較2013年的713.38億元增長 5.0%。顯然，在營收增長超過16%的情況下，房企整體的凈利潤增幅不及營收的三分之一，賺錢的效率明顯下滑。

不過，隨著近期相關部門出臺了多項刺激樓市的政策，業(yè)內(nèi)人士普遍預計2015年的市場將明顯好于去年，對于過了一年苦日子的房企來說，也是一次難得的喘息機會。

增收難增利

以龍頭萬科為例，2014年其實現(xiàn)營業(yè)收入1463.9億元，凈利潤157.5億元，同比分別增長8.1%和4.2%。雖然兩個數(shù)據(jù)增幅的差距好于行業(yè)平均水平，但對于萬科來說，公司上下也是并不滿意。同時，相比2013年，萬科的結(jié)算凈利率也下降0.6%，為11.41%。

在萬科 2014年度業(yè)績推介會上，萬科董秘譚華杰表示，“2014年我們的銷售有26%增長，但是結(jié)算沒有跟上，結(jié)算面積只增長2%，對應結(jié)算收入增長8%，營業(yè)收入增長8%，權益增速4%，我們對這個增速是不滿意的。但是因為結(jié)算遠遠低于銷售，造成已售未結(jié)金額從1600億元增長到1900億元，增幅達 19.9%”。

至于賺錢效率下滑的原因，譚華杰則解釋稱，“2014年我們的毛利率和ROE（全面攤薄凈資產(chǎn)收益率）都有小幅度下降，下降的主要原因一方面是因為地價占房價比例越來越高，意味著開發(fā)商利潤空間不斷被擠壓；第二，2014年房價不斷下跌，當年賣出去的現(xiàn)房當期結(jié)算，會影響 2014年的毛利率；第三，2014年公司業(yè)務轉(zhuǎn)型方面有一些投入，這些投入在短期內(nèi)無法體現(xiàn)為一個好的收益率，這個會直接影響我們的收益率水平”。

除了萬科外，保利地產(chǎn)、金地集團、招商地產(chǎn)這三家傳統(tǒng)龍頭同樣也出現(xiàn)了增收難增利的情況。其中保利地產(chǎn)2014年營收增速為18.08%，凈利潤增速為 13.52%；金地集團2014年營收增速為31%，凈利潤增速為10.77%；招商地產(chǎn)2014年營收增速為33.21%，凈利潤增速僅為1.75%。

據(jù)悉，招商地產(chǎn)凈利潤增速如此之低，主要是由于三方面原因造成，一是2013年轉(zhuǎn)讓深圳曦城項目股權對非經(jīng)常性損益的影響，扣除非經(jīng)常性損益后2014 年凈利潤增速為13%，明顯高于扣非前；二是在2014年房價下行的背景下，公司計提了5.4億元的存貨跌價損失；三是公司結(jié)算毛利率與2013 年相比下降4.6%。

此外，在ROE這一反應企業(yè)獲利能力的關鍵指標上，這75家房企中的絕大部分都出現(xiàn)了下滑。記者統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，2013年上述75家房企的ROE平均值為11.62%，而到了2014年，這一數(shù)字變?yōu)榱?.45%，同比下滑27.28%。

以營收超過100億元的13家大型房企為例，只有3家企業(yè)的ROE水平較2013年提升，其中陽光城的ROE由2013年的19.90%升至了2014年的20.61%，而這已經(jīng)是3家企業(yè)中，增長幅度最高的一家公司了。

逾4成業(yè)績下滑

而在行業(yè)整體賺錢效率下滑的同時，75家房企中還有超過4成凈利潤出現(xiàn)了下滑。其中金豐投資、萬好萬家、中華企業(yè)、新潮實業(yè)的凈利降幅超過200%，深國商、同達創(chuàng)業(yè)的降幅超過100%。

根據(jù)金豐投資2014年年報顯示，公司去年實現(xiàn)營業(yè)收入1.10億元，同比下降87.64%，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損3.65億元，同比下降623.61%，基本每股收益為虧損0.70元。而623.61%的降幅也成為目前A股房企中業(yè)績下滑最大的一家公司。

對于營收與凈利雙雙下滑的原因，金豐投資表示，因受重大資產(chǎn)重組和房地產(chǎn)市場成交低迷的雙重影響，報告期內(nèi)公司日常經(jīng)營業(yè)務收入受到了較大影響。同時，受當?shù)馗叨朔慨a(chǎn)市場持續(xù)疲軟的影響，公司于2014年末對無錫漁港路項目進行了減值測試。根據(jù)測試結(jié)果，預計2014年度公司無錫漁港路項目共需計提存貨跌價準備約為 3.6億元。

中華企業(yè)的年報也顯示，公司去年實現(xiàn)營業(yè)收入44.15億元，同比下滑34.67%，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤-4.89億元，實現(xiàn)基本每股收益-0.262元。中華企業(yè)表示，期內(nèi)出現(xiàn)大額虧損，一方面因營業(yè)收入有所減少，另一方面報告期內(nèi)計提了存貨跌價準備。

此外，A股房企中目前業(yè)績增幅最高的浙江廣廈（2014年度公司實現(xiàn)凈利潤2.12億元，同比增長280.15%），如果不是依靠5.38億元的非流動資產(chǎn)處置損益收入，公司實際上凈利潤為虧損3.3億元，同比大降638%，地產(chǎn)主業(yè)也是表現(xiàn)不佳。浙江廣廈稱，2014年，公司房地產(chǎn)項目全年實現(xiàn)營業(yè)收入15.5億元，費用4.8億元左右，新開工面積58萬平方米，期末在建面積約150萬平方米，合同銷售金額11.84億元。經(jīng)營計劃完成情況與年初制定的計劃存在一定差距，主要系受工程進度調(diào)整，報告期內(nèi)預售項目未實現(xiàn)交付，導致結(jié)轉(zhuǎn)收入減少。

對此，有業(yè)內(nèi)人士稱，去年前三季度樓市持續(xù)下行，雖然四季度政策面發(fā)生了一些變化，使得樓市開始企穩(wěn)，但是也難以扭轉(zhuǎn)全年的頹勢。因此，今年不少企業(yè)凈利潤下滑，很大一部分原因便是計提了存貨跌價準備；同時，房價的持續(xù)下行，也讓房企損失了不少利潤。