據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年2月全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅價(jià)格同比繼續(xù)下降，而環(huán)比降幅擴(kuò)大。同期，我國(guó)主要宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)出現(xiàn)明顯回落，經(jīng)濟(jì)下行壓力繼續(xù)增大。

房地產(chǎn)業(yè)曾是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重要引擎。在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛和外部需求不振相互疊加時(shí)，客觀(guān)上需要房地產(chǎn)業(yè)充當(dāng)經(jīng)濟(jì)“爬坡過(guò)坎”緩沖，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

樓市回穩(wěn)將給經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來(lái)較大緩沖。2014年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為18.5%，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的6.4%， 其重要性不言而喻。始于2013年四季度的樓市周期性調(diào)整，引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)明顯放緩。2014年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速較上年同期下降9.5個(gè)百分點(diǎn)， 商品房銷(xiāo)售面積同比下降7.6%，而同期房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重僅下降0.14個(gè)百分點(diǎn)，顯示出良好抗壓能力。若樓市運(yùn)行回穩(wěn)，將有助于緩和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛，充當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行的緩沖力。

而加快消化住宅庫(kù)存是樓市回穩(wěn)重要基礎(chǔ)。截至2014年末，全國(guó)商品房待售面積達(dá)6.22億平方米，比11月末增加2374萬(wàn)平方米，比2013年末增加 1.29億平方米，住宅庫(kù)存繼續(xù)上升。從住宅實(shí)物供應(yīng)情況看，2014年全國(guó)住宅施工面積高達(dá)51.51億平方米，環(huán)比2013年增長(zhǎng)5.9%;而同期住宅銷(xiāo)售面積下降9.1%，住宅供求關(guān)系繼續(xù)惡化。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有通過(guò)平價(jià)走量甚至降價(jià)營(yíng)銷(xiāo)加快消化住宅庫(kù)存，才有可能逐步改善住房供求關(guān)系，使得樓市回穩(wěn)具備堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

改善中低收入人群購(gòu)房條件是基本前提。從住宅需求收入分布看，2014年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金中，個(gè)人按揭貸款同比下降2.6%;定金及預(yù)收款與個(gè)人按揭貸款之比為2.21，同比下降0.25，表明定金及預(yù)收款規(guī)模下降更為明顯，反映出住宅需求收入中樞下移趨勢(shì)，與房?jī)r(jià)仍在高位運(yùn)行存在較大沖突。簡(jiǎn)單估算，我國(guó)城鎮(zhèn)典型中低收入家庭完全依靠收入積累購(gòu)買(mǎi)商品住宅的能力應(yīng)該極為有限。特別是，我國(guó)剛性住房需求主要向中低收入人群集中，改善中低收入人群購(gòu)房條件已是刻不容緩。

支持改善性住房需求，有助于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系。雖然改善性住房需求與住房投資投機(jī)需求難以嚴(yán)格清晰劃分，但住宅投資價(jià)值趨降，將會(huì)顯著降低改善住房需求的投資屬性。目前，我國(guó)商業(yè)銀行一年期理財(cái)產(chǎn)品收益率大約在6%左右，按照70年平均計(jì)算住宅折舊大約年折舊率為1.4%，從投資角度分析，房?jī)r(jià)年內(nèi)漲幅超過(guò)7.4%以上才具備一定投資價(jià)值。但當(dāng)前及未來(lái)，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境約束已經(jīng)不支持房?jī)r(jià)繼續(xù)高位上漲。且我國(guó)中等收入人群住宅不動(dòng)產(chǎn)配置比重偏高， 金融投資資產(chǎn)比重明顯低于美國(guó)、日本、英國(guó)等國(guó)家大約40%左右水平，存在優(yōu)化調(diào)整的需要。2014年四季度以來(lái)我國(guó)股市漲幅較大，家庭資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)調(diào)整也是內(nèi)在動(dòng)因。

綜合來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行新常態(tài)，樓市不太可能重現(xiàn)過(guò)去輝煌，房?jī)r(jià)狂飆時(shí)光也不再。但在當(dāng)前宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷增加背景下，適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展和支持改善性住房需求需要，政府管理部門(mén)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都采取積極有效措施，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)運(yùn)行，將會(huì)給予宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)安全緩沖，為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整騰挪更大空間。