10年后需求或難以支撐房?jī)r(jià)

“容納我們生長(zhǎng)的大地已滄海桑田，我們以往成功所依賴的天空也或已斗轉(zhuǎn)星移。確實(shí)是深思的時(shí)候了。”萬科2014年年報(bào)中這樣感嘆。

如果說土地紅利、人口紅利都遞減了，甚至消失了，那究竟怎么判斷房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)大漲或者大跌?

萬科試圖攻克這個(gè)難題。2014年，萬科研究部門調(diào)查了過去40年、27個(gè)經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)市場(chǎng)，統(tǒng)計(jì)一共出現(xiàn)61次房?jī)r(jià)大漲，之后有14次出現(xiàn)大跌，有47次沒有出現(xiàn)大跌或者下跌。

進(jìn)一步地，萬科董秘譚華杰發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)經(jīng)常使用的房?jī)r(jià)收入比、租金收益率、按揭收益率這些指標(biāo)都不是有效指標(biāo)，也就是它們都不能通過過去40年歷史數(shù)據(jù)的驗(yàn)證，都有大量的反例存在。

“我們最后找到三個(gè)重要指標(biāo)，其中有兩個(gè)是內(nèi)因的指標(biāo)，就是根據(jù)經(jīng)濟(jì)體自身情況決定房?jī)r(jià)上漲或者下跌。”譚華杰介紹，這兩個(gè)內(nèi)因指標(biāo)一個(gè)叫做居民部門利息保障倍數(shù)，用居民部門儲(chǔ)蓄/上一年利息支出。這個(gè)倍數(shù)有一個(gè)臨界值，1.5倍，1.5倍以上是安全的，越高越安全;第二個(gè)指標(biāo)，新房名義市值對(duì)居民最大購買力占用比例，80%是危險(xiǎn)臨界點(diǎn)，60%是安全臨界點(diǎn)，越高越危險(xiǎn)，越低越安全。

第三個(gè)因素，有一些經(jīng)濟(jì)體并不是因?yàn)楸旧淼脑�因�(qū)е碌南碌�，而是因�(yàn)槠渌麌?guó)家尤其是周邊國(guó)家房?jī)r(jià)下跌而受到?jīng)_擊，在這種情況下，有一個(gè)重要指標(biāo)就是它的經(jīng)常性賬戶順逆差。所有因外部沖擊導(dǎo)致房?jī)r(jià)泡沫破滅的經(jīng)濟(jì)體，均處于逆差狀態(tài)。

結(jié)合這個(gè)指標(biāo)看中國(guó)目前的情況，首先從居民部門利息保障倍數(shù)來看，中國(guó)現(xiàn)在處于絕對(duì)安全位置。臨界點(diǎn)是1.5倍，而中國(guó)目前實(shí)際是11倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過1.5倍安全邊際。未來十年即使這個(gè)指標(biāo)往下走，要走到1.5倍的可能性幾乎不存在。從這個(gè)指標(biāo)基本可以判斷未來10年就是安全的;第二個(gè)指標(biāo)，新房名義市值對(duì)居民最大購買力，這個(gè)指標(biāo)沒有上一個(gè)指標(biāo)那么好，但是相對(duì)處于好的位置，在安全臨界點(diǎn)上，最近三年這個(gè)指標(biāo)呈現(xiàn)向下趨勢(shì)。

從這兩個(gè)指標(biāo)來看，萬科得出結(jié)論：住宅行業(yè)未來十年總體來看是安全的，基本不會(huì)發(fā)生房?jī)r(jià)斷崖式下跌、泡沫破滅;但10年后，需求將可能難以支撐房?jī)r(jià)。

十年。這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，與中原集團(tuán)從人口結(jié)構(gòu)角度出發(fā)的研究結(jié)果相似。10年后，00后會(huì)成為購房主力，但他們的數(shù)量還足以支撐那時(shí)的房?jī)r(jià)嗎?10年后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫會(huì)破滅嗎?

無論如何，萬科等大型房企已在布局應(yīng)對(duì)。萬科的計(jì)劃是，十年后，住宅開發(fā)業(yè)務(wù)在集團(tuán)中的營(yíng)收比重將降至一半;萬達(dá)的計(jì)劃更為激進(jìn)，從今年開始萬達(dá)就要全面退出住宅銷售市場(chǎng)，到2020年，萬達(dá)凈利潤(rùn)的三分之二要來自租賃收入。