在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱住建部)代表中央政府向地方政府傳達(dá)了加大棚戶區(qū)改造(下稱棚改)貨幣化補償比例的精神后，地方政府用于棚改的資金終有著落。中央政府已經(jīng)確定，銀行信貸資產(chǎn)證券化置換出信貸資金后，棚改將是這些信貸資金的最優(yōu)先投向。

中央政府已經(jīng)確定了總規(guī)模5000億元的新增銀行信貸資產(chǎn)證券化試點規(guī)模。此后，中國銀行間市場交易協(xié)會亦下發(fā)有關(guān)操作指引文件，對個人住房抵押貸款資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品進(jìn)行操作指引。

這將有助于地方政府通過運用信貸安排，提升貨幣化補償?shù)谋壤�，進(jìn)而將棚改制造的剛性需求導(dǎo)引入商品房市場，由持有貨幣補償?shù)氖袌鲂枨髮Ψ康禺a(chǎn)市場的庫存，進(jìn)而達(dá)成穩(wěn)定住房消費市場的作用。

信貸定向支持

“既然中央層面有精神要提高棚改貨幣化補償安置的比例，就應(yīng)該會有配套政策，我們現(xiàn)在確認(rèn)，應(yīng)該會有信貸規(guī)模對棚改的定向支持政策。”5月20日清晨，一位不愿具名的某省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官員向記者表示。

這并非孤例。多省份住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳內(nèi)部人士，也都表達(dá)了類似的說法。他們言中的“定向信貸規(guī)模”支持，至于來源，基本上都是同一指向，即國務(wù)院已經(jīng)確定的新增5000億元信貸資產(chǎn)證券化試點規(guī)模。

與此同時，5月15日前后，中國銀行間市場交易商協(xié)會下發(fā)了《個人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券信息披露指引(試行)》(下稱“指引”)。這實際上，即是住房抵押資產(chǎn)證券化。

信貸資產(chǎn)證券化是將原本不流通的金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成為可流通資本市場證券的過程。因抵押資產(chǎn)不同，而分為多種類別。盡管種類繁雜，但其共通的特點是能為銀行置換出資金流動性，用以信貸投放。

在國務(wù)院確定新增5000億元信貸資產(chǎn)證券化試點規(guī)模之后，置換出的信貸資金用途即成為重點所在。住建部多位內(nèi)部人士向本報記者證實，在信貸資產(chǎn)證券化置換出的信貸資金用途方面，國務(wù)院已經(jīng)確定，棚戶區(qū)改造是優(yōu)先選項和重點投向。

“新增證券化試點置換出的信貸資金，國務(wù)院確定了三個主要的投向：棚戶區(qū)改造、水利和中西部鐵路建設(shè)。在這三個投向上，棚戶區(qū)改造是優(yōu)先選項，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)特別要求，要把騰出的資金用在刀刃上。”5月20日清晨，一位接近住建部的權(quán)威人士稱。

目前，包括國家開發(fā)銀行和商業(yè)銀行在內(nèi)，基本已經(jīng)在本銀行內(nèi)部對上述要求進(jìn)行了傳達(dá)，并各自制定有關(guān)的指引和導(dǎo)則，預(yù)計在未來幾個月內(nèi)，將有大量信貸資金進(jìn)入棚改領(lǐng)域。

貨幣補償方向

新增信貸資產(chǎn)證券化置換信貸規(guī)模之所以引發(fā)地方政府的普遍關(guān)注，主要是由于此前住建部已經(jīng)明確要求，地方政府逐步提高棚戶區(qū)改造過程當(dāng)中以貨幣化進(jìn)行安置補償?shù)谋壤�。如果要落實這一精神，地方政府需要大量真金白銀的資金投入。

這在地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)內(nèi)部被稱為“補磚頭”和“補人頭”。前者意指通過住房實物對拆遷戶進(jìn)行安置;后者意指通過貨幣化的方式，對拆遷戶家庭直接進(jìn)行補償，由拆遷戶家庭在持有貨幣補償?shù)那闆r下，進(jìn)入住房消費市場，通過購置住房解決安置問題。

“地方政府此前之所以熱衷于補磚頭的方式，而補人頭的比例相對比較低，主要原因是實物安置的方式，所需真金白銀投入的資金比較小，一般的模式是，地方政府出土地，把開發(fā)企業(yè)引入進(jìn)來，由開發(fā)企業(yè)墊資修建棚戶區(qū)改造實物安置的房屋，對棚戶區(qū)拆遷戶進(jìn)行安置，然后在地塊當(dāng)中，由開發(fā)商進(jìn)行一部分的商品房開發(fā)，作為對開發(fā)商墊資的補償。”前述某省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官員告訴記者。

“補磚頭”盛行，側(cè)面反映了地方政府在棚改投入方面的資金困境。此前，住建部牽頭在南寧、長春召開了全國棚改片區(qū)工作會，會議由住建部部長陳政高主持。在該次會議上，陳政高強調(diào)，要逐步提高貨幣化補償安置方式的比例。

記者了解到，在此次會議之前，部分地方政府已經(jīng)開始提高城市棚戶區(qū)改造過程中貨幣化安置補償?shù)谋壤�。這些省份包括陜西、四川、湖南等省。陜西的貨幣安置補償戶，已從最初的比例不足3%提高到目前的34.9%;四川成都中心城區(qū)棚改居民選擇貨幣化安置比例，已從2012年的53%提高到去年的70%以上;湖南湘潭的棚改貨幣安置率則高達(dá)80%。

住房存量消化利好

“提高貨幣化安置比例，在客觀上會起到去化庫存的效果，但前提是，財政資金、政策性貸款、信貸資金能跟得上，走到位，有了這三類資金的支持，才能消耗掉市場中的存量住宅。”前述某省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的官員告訴記者。

政策性貸款的通路已基本打通。按照工作安排，國開行住宅金融事業(yè)部組建完畢，目前約有50人專門從事棚改事業(yè)，已在全國37個省及計劃單列市完成了35個地方貸款平臺的搭建。2014年，國開行完成棚改貸款發(fā)放4086億元，是2013年的4倍。截至2015年5月8日，國家開發(fā)銀行已累計發(fā)放10033億元棚改貸款。

因此，在有消化庫存效用的“棚改貨幣化安置”中最為重要的變量因素集中到了銀行信貸領(lǐng)域。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年4月，全國商品住房存量為65681萬平方米。業(yè)內(nèi)人士預(yù)估，存量住宅約70%以上集中在二三線城市。而在“3·30”新政之后，一線城市的庫存去化速度明顯加快，而二三線城市的庫存去化速度基本沒有太大變化。

3月5日，國務(wù)院總理李克強在全國人大作政府工作報告時提出，要加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740萬套，其中棚戶區(qū)改造580萬套，增加110萬套，把城市危房改造納入棚改政策范圍。

“如果今年的棚改計劃任務(wù)中，有1/3的比例可以通過貨幣化的補償方式，進(jìn)入商品房市場解決安置，那么基本上就可以消耗掉一半的市場庫存，但是，這就需要銀行信貸對棚改給予重點支持。從現(xiàn)在的狀況看，中央是在朝著這條路走的，從住房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)證券化的規(guī)模來看，進(jìn)入棚改領(lǐng)域的信貸支持規(guī)模累計應(yīng)該在1000億元上下，當(dāng)然，這有待實踐檢驗。”前述某省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳人士稱。