嚴(yán)峻三四線城市去化周期高達(dá)22.9個(gè)月

“對(duì)于北京等中心城市來說，并沒有供過于求，反而是三四線的小城高庫存現(xiàn)象尤為嚴(yán)重。”中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)原副會(huì)長朱中一認(rèn)為，所謂高庫存其實(shí)是部分城市庫存過高。

社科院報(bào)告也指出，目前存在住房及土地資源配置結(jié)構(gòu)不合理，部分地區(qū)市場風(fēng)險(xiǎn)突出的現(xiàn)象。報(bào)告指出，1978到2014年全國城鎮(zhèn)常住人口從1.7億人增加到7.5億人，城市化率從17.9%提升到54.8%。而1996年以來，我國的鄉(xiāng)村人口就一直處于負(fù)增長態(tài)勢。在農(nóng)村人口減少的同時(shí)，農(nóng)村居民點(diǎn)用地面積卻在增加。

“現(xiàn)階段房地產(chǎn)供需，面臨資源閑置浪費(fèi)與緊張不足并存的局面。”尚教蔚說，從不同城市之間來看，大城市以及超大、特大城市的人口流入集中、住房緊張，而中小城市和小城鎮(zhèn)的人口較少，甚至出現(xiàn)人口凈流出、住房還在大量供應(yīng)的現(xiàn)象。由于城鄉(xiāng)之間、不同城市之間住房及土地資源配置結(jié)構(gòu)不合理，一方面，農(nóng)村、小城鎮(zhèn)的住房及土地資源得不到充分有效利用，另一方面，部分人口集中流入城市的住房需求得不到較好的滿足。其結(jié)果是，人口聚集度低的部分中小城市的房地產(chǎn)市場供過于求問題更為嚴(yán)重，“去庫存”難度更大，市場風(fēng)險(xiǎn)更為突出。

某研究中心數(shù)據(jù)顯示，一季度一線城市待售庫存總量3383萬平方米，同比增加23%，去庫存周期需要13.9個(gè)月，較為平衡。但與之相對(duì)應(yīng)的是，一直銷售相對(duì)較差的三四線城市，待售庫存卻高達(dá)5124萬平方米，去化周期更是高達(dá)22.9個(gè)月。

中國社會(huì)科學(xué)院學(xué)部委員李揚(yáng)表示，隨著房地產(chǎn)市場一段時(shí)間的調(diào)整，掩蓋在泡沫下的供求關(guān)系水落石出，一些中部省市與部分沿海省市庫存多達(dá)二三年，因此這會(huì)是一個(gè)中期性的調(diào)整。

風(fēng)向“去庫存”將成樓市政策主要目標(biāo)

“2014年針對(duì)房地產(chǎn)出臺(tái)的調(diào)控政策較少，2015年較為明顯的改變是，‘穩(wěn)定、支持、促進(jìn)’取代了‘抑制、投機(jī)、調(diào)控’。”尚教蔚認(rèn)為，后續(xù)房地產(chǎn)政策將相對(duì)寬松。

住建部政策研究中心原副主任王玨林也表示，2015年國家層面“支持居民自住和改善性住房需求”，地方政府為了減少商品房庫存也會(huì)出臺(tái)一些支持政策，同時(shí)金融及財(cái)政政策也有利于住房消費(fèi)。

在支持改善性需求方面，尚教蔚認(rèn)為，在住房市場銷售面積和銷售額雙雙下行的情況下，過高的二手房交易成本，會(huì)抑制二手房有效流轉(zhuǎn)，不利于改善性住房需求的釋放。“主要體現(xiàn)在兩方面，一是稅費(fèi)成本，二是中介成本。二手住房交易成本過高，使更多購房者轉(zhuǎn)向新建住房。雖然新建住房的土地出讓、開發(fā)銷售等可以帶來更多財(cái)政收入，但是，在住房存量較為充足的情況下，大量開發(fā)建設(shè)新房，將耗費(fèi)本已稀缺的土地和資源。”他說。

“金融政策方面將相對(duì)寬松。”尚教蔚認(rèn)為，2015年會(huì)繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，優(yōu)化流動(dòng)性的投向和結(jié)構(gòu)，落實(shí)“定向降準(zhǔn)”的相關(guān)措施。貨幣供應(yīng)量增速應(yīng)該擴(kuò)大，延續(xù)2014年末相對(duì)寬松的態(tài)勢，有利于房地產(chǎn)企業(yè)和購房者。此外，2015年政府還會(huì)通過財(cái)政、金融、稅費(fèi)等政策加大對(duì)房地產(chǎn)市場的支持力度，有可能出臺(tái)減稅、降低首付等政策，如縮短二手房交易中滿5年轉(zhuǎn)讓才免交房產(chǎn)交易贏利部分20%的個(gè)人所得稅的年限。

尚教蔚稱，無論是金融政策的放松還是財(cái)稅方面的支持，2015年主要房地產(chǎn)政策的目的都是圍繞鼓勵(lì)消費(fèi)、“去庫存”進(jìn)行。

展望2015年全年的房價(jià)走勢，王玨林認(rèn)為，2014年持幣觀望者形成了一定積累，但2015年住房需求的釋放不會(huì)像2009年那么迅猛，商品房均價(jià)增速與2014年持平或高于2014年，漲幅大小取決于政策及其執(zhí)行力度。

“2015年房價(jià)上漲的可能性存在，但大幅上漲的可能性不大。此外，地區(qū)分化導(dǎo)致人口聚集能力強(qiáng)的一線城市或部分熱點(diǎn)二線城市房價(jià)有回暖的趨勢，人口聚集能力差的部分二線城市或三線城市房價(jià)可能會(huì)延續(xù)下跌或者回調(diào)的態(tài)勢。”王玨林說。