樓市“3·30”政策公布兩個多月后，京城個別銀行試行將二套房貸款首付比例下調至四成。這一新舉措看似利好購房人，但專家指出，真正適用于二套房貸政策的購房人所占比例并不大；購房人最關心的還是商貸利率能否下降。

首付比例依

貸款人資質而定

自3月30日三部委聯(lián)合發(fā)文降低首套房、二套房購房首付比例（簡稱“3·30”新政）開始，距今已有兩個多月的時間。這期間，北京市場上的銀行對于房貸政策并沒有明顯的放松，尤其是對二套房，中資銀行都執(zhí)行首付最低50%或60%的首付比例，利率仍然是較基準利率上浮10%。

然而本周有媒體發(fā)現，興業(yè)銀行已悄然將二套房首付比例調整為四成。昨天，興業(yè)銀行北京分行有關負責人向記者確認了這一消息。不過記者了解到，在北京地區(qū)，興業(yè)銀行是唯一一家將該政策落地的銀行，而且房子所在地區(qū)不同、借款人資質不同，執(zhí)行的首付和利率也不相同。

八成“二套”房主適用首套政策

“其實，現在真正用到二套房貸款的購房者很少。”偉嘉安捷分析師吳昊介紹，目前購房者80%以上都選擇使用首套房貸款，“即便是購置二套房，一般購房者也會將首套房貸款還清后，再來銀行貸款買房，這樣便可以享受首套房貸款政策了。”事實上，在“3·30”新政中，央行除了降低二套房貸款比例，還放寬了首套房貸款的限制，即如果購房者將首套房的貸款全部還清，那么即便是購買二套房，也可以享受首套房的貸款政策。

與二套房相比，首套房貸款不僅首付比例可以最低到三成，且利率方面也更優(yōu)惠。目前北京市場二套房貸款利率最低是基準利率上浮1.1倍，即6.215%/年；而首套房的貸款利率則普遍為基準利率的8.8折，即4.972%/年。如果貸款100萬、期限10年，二者的利息就相差12.43萬，因此對大多數改善型購房人來說，都會選擇還清貸款后再買第二套住房。

銀行風險認定產生分歧

記者了解到，目前北京地區(qū)的銀行仍然以二套房五成首付居多。記者致電工行金樹街支行、中信銀行朝陽支行，兩家銀行的個貸經理均表示二套房首付最低五成。偉嘉安捷的報告也顯示，工行、建行、農行、交行、郵儲銀行、招行、北京銀行、中信銀行、光大銀行、華夏銀行、浦發(fā)銀行以及友利銀行12家銀行二套房首付比例仍執(zhí)行的是50%。

為什么銀行在降低二套房首付的問題上猶豫不決？原來，各機構對二套房的風險看法不一。有些商業(yè)銀行認為，四成首付風險很大，杠桿率太高，如果房地產出現下行，對于商業(yè)銀行來說會有很大的風險。然而中原地產首席分析師張大偉則認為，按照正常思維，二套房業(yè)主的信用能力比首套房更好，而且還款收入能力也明顯超過首套房購房者，銀行降低二套房首付，貸出更多的錢，會獲得更大利潤。

利率下調仍可期待

相較于首付比例下降，二套房購房人更關心的是貸款利率能否下降。融360監(jiān)測數據顯示，5月份全國35個重點城市中，共有14個二、三線城市共計21家銀行二套房貸款利率突破了基準利率1.1倍的底線，出現了松動。沈陽的民生銀行更是將二套房利率大幅降低至9.5折，與首套房持平。但是，二套房貸款利率松動的現象大多發(fā)生在庫存量較高、嚴重供過于求的二、三線城市，一線城市由于目前樓市回暖勢頭強勁， 在二套房貸款政策方面相對保守。

目前北京的商業(yè)銀行在二套房首付比例上仍維持基準利率1.1倍的最低限，鮮有下調。這主要是因為央行兩次降息后，上浮后的二套房利率6.215%/年與沒降息前的基準利率6.15%/年相差不多，加之營業(yè)稅免征年限“5年改2年”的利好政策，購房人的熱情已經被激發(fā)出來，銀行就難有進一步下調利率的積極性了。

可以說，目前貸款利率水平幾乎達到了近年來歷史低點。而現階段降息預期依然濃厚，年內不排除仍有降息出現，即便銀行不再下調利率，預計未來購房成本也會持續(xù)走低。