全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會發(fā)布的第三季度REICO報告顯示，三季度二手房成交量在7月達(dá)到峰值后持續(xù)環(huán)比下調(diào)，三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增速出現(xiàn)1998年以來首次負(fù)增長。

有幾個特點必須引起關(guān)注:其一，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降持續(xù)時間太長，1至9月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資增速連續(xù)18個月下降;大幅度低于同期固定資產(chǎn)投資，比同期固定資產(chǎn)投資增速低7.7個百分點。

其二，趨勢性下降勢頭或?qū)⒂�演愈烈。三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長-0.57%，增速比去年同期降低10.6個百分點。

其三，地區(qū)之間分化嚴(yán)重。與上年同期相比，一線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速上升1.3個百分點，二線和三四線城市投資增速則分別下降11.9個和10.5個百分點。

另一個值得關(guān)注的現(xiàn)象是，三季度二手房成交量在7月達(dá)到峰值后持續(xù)環(huán)比下調(diào)。

央行從去年以來先后六次降息、五次降準(zhǔn)，住房信貸政策包括首付款比例、房貸利率等降到了比2008年金融危機(jī)時期還低的水平，財稅政策對房地產(chǎn)持續(xù)減負(fù)，公積金貸款提取達(dá)到了歷史上最寬松地步。這些超級寬松政策對住房需求和供給都帶來直接影響。

從需求方看，貸款成本是歷史上最低的，應(yīng)該能夠刺激需求回升;從供給上看，包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、二手房交易費用成本等已經(jīng)大大降低，本應(yīng)該能夠刺激開發(fā)商開發(fā)的積極性，促進(jìn)二手房交易量上升。

問題出在哪里呢?筆者認(rèn)為，一系列刺激房地產(chǎn)的政策，都是針對供給與需求下手的，而且主要是針對需求即買方。制約住房需求的原因是購房成本，其中主要是房價高低，其次是貸款、稅收、交易等成本。一系列刺激政策主要是針對后者。

但是，如果房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出需求者的收入，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求者承受能力，那么，即使將除了高房價以外的附加成本都除去，比如無息貸款、免除一切稅負(fù)等，也可能無濟(jì)于事或者效果甚微。因為，購房者的主要負(fù)擔(dān)在房價本身的成本，房價畸高仍舊會嚇退購房者。可以說，高房價是導(dǎo)致政府一系列刺激政策效果甚微的主要原因。

結(jié)論出來了，如果城市房價沒有一個像樣的降幅，需求就很難啟動，特別是二三線城市前幾年跟隨一線城市房價盲目上漲，已經(jīng)透支和消耗了購房者未來很多年的元氣。在這種情況下，無論如何刺激房地產(chǎn)都很難見到實質(zhì)性效果。

出路何在呢?保剛需、抑制投資投機(jī)性需求是有效措施。目前面臨一個兩難選擇:繼續(xù)放水刺激房地產(chǎn)的話，可能會將需求刺激起來，而需求刺激起來后房價將會繼續(xù)升高，而高房價反過來又抑制了需求;如果不刺激甚至加碼調(diào)控的話，目的是降房價、抑制過熱，但卻會抑制需求甚至傷及剛需。因此，必須實行有區(qū)別有差異的房地產(chǎn)政策。

目前刺激剛需的政策已經(jīng)足夠，關(guān)鍵在于將高房價這個抑制需求的最重要因素“搞定”。這就要求必須深化差異化房地產(chǎn)政策，包括兩層含義:一是繼續(xù)抑制投機(jī)性需求，加大投機(jī)性購房的成本，鏟除炒作房地產(chǎn)、推高房價的土壤;二是三四線城市適度鼓勵改善型住房以及投資型購房需求;而一線城市要繼續(xù)加碼房地產(chǎn)調(diào)控力度，堅決抑制投機(jī)性投資性需求。同時，繼續(xù)實行嚴(yán)格的限購政策。