政策連環(huán)刺激，樓市回暖熱銷，房企經(jīng)營(yíng)規(guī)模不斷提升，但卻難改盈利能力繼續(xù)下降的大趨勢(shì)。

中信證券近日出爐的房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告顯示，今年前三季度，A股地產(chǎn)板塊(因數(shù)據(jù)口徑原因不含綠地，下同)的現(xiàn)金流入、營(yíng)業(yè)收入和歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)分別同比增長(zhǎng)了25.2%，12.1%和6.4%。凈利潤(rùn)增速低于營(yíng)業(yè)收入增速則反映出A股房企盈利能力的下降。

該報(bào)告數(shù)據(jù)還顯示，2014年和2015年前三季度，A股房地產(chǎn)板塊的毛利率穩(wěn)定在32%左右，雖然比2011年高峰期有所下降，但還算穩(wěn)定。另一方面，房地產(chǎn)板塊前三季度的ROE水平降為6.1%、凈利潤(rùn)率水平降為9.4%，均是2007年以來的最低點(diǎn)，比去年同期下降明顯。

而在今年樓市、土地市場(chǎng)兩旺的背后，潛藏著后市危機(jī)。中信證券該份報(bào)告提示：由于企業(yè)拿地價(jià)格過高，未來房地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力將繼續(xù)下降。

盈利能力降至9年來最低點(diǎn)

目前A股有140余家上市房企。在二、三季度供需兩旺的大市里，根據(jù)三季報(bào)的情況，整體報(bào)憂的房企數(shù)量仍然超過報(bào)喜的上市房企。

上述報(bào)告顯示，2015年第三季度，A股房地產(chǎn)板塊現(xiàn)金流入為2751.7億元，同比大幅上升了40.0%，環(huán)比二季度上升了7.5%。前三個(gè)季度，房地產(chǎn)板塊的現(xiàn)金流入同比增長(zhǎng)了25.2%。同期，全國(guó)商品房銷售額同比增長(zhǎng)15.3%。相對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，上市房企更聚焦一二線城市，因此銷售回款增速高于全國(guó)商品房銷售額增速。

2015年三季度A股房企營(yíng)業(yè)收入1722.9億元，同比上升了11.2%;前三個(gè)季度營(yíng)業(yè)收入4915.0億元，同比上升了12.1%。上市房企規(guī)模進(jìn)一步提升。但前三季度，板塊歸屬于母公司的凈利潤(rùn)同比增速僅有6.4%。三季度，板塊凈利潤(rùn)同比下降了17.3%。顯然，在規(guī)模增長(zhǎng)的大背景之下，房地產(chǎn)板塊的整體盈利能力在下降。

2015年前三季度的結(jié)算毛利率水平和2014年全年基本相當(dāng)，約為32%左右。雖然這一毛利率水平比較2011年的高峰期有所下降，但目前仍維持穩(wěn)定。但毛利率未必能夠完全準(zhǔn)確反映房企盈利水平，因?yàn)榉科笥性絹碓蕉嗟膮⒐身?xiàng)目，使投資收益可能更大。

上述報(bào)告顯示，今年前三季度，A股房企的結(jié)算凈利潤(rùn)率為9.4%，比2014年全年下降了0.8個(gè)百分點(diǎn)，比2009年的最高點(diǎn)下降接近5個(gè)百分點(diǎn)。同期，房地產(chǎn)板塊的ROE為6.1%，比去年前三季度的ROE水平下降0.7個(gè)百分點(diǎn)，也是2007年以來的最低點(diǎn)。

“地王”的威脅

今年一線城市和部分二線城市，均經(jīng)歷了地價(jià)不斷攀升的行情。過高的地價(jià)，或?qū)⒊蔀槲磥矸科笥�利能力的最大威脅。

上述中信證券報(bào)告也提示了這一行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：“如果企業(yè)不再拿地，盈利水平在目前基礎(chǔ)上或?qū)⒎�(wěn)中有升。但企業(yè)不可能停止拿地，因此板塊潛在盈利能力可能面臨威脅。”

中國(guó)某研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月全國(guó)百城房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上個(gè)月擴(kuò)大了0.02個(gè)百分點(diǎn)，但仍處于較低幅度的上漲;100個(gè)城市中房?jī)r(jià)下跌城市過半，有52個(gè)。這顯示出今年9月底新版“9•30”政策出臺(tái)后，市場(chǎng)雖仍是熱銷，但房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足。

地價(jià)不斷上漲、房?jī)r(jià)上漲乏力，這讓房企的長(zhǎng)期盈利能力受到威脅。

不斷寬松的融資環(huán)境，使企業(yè)資金更加充裕。但隨著很多城市出現(xiàn)樓市供給過剩和人口凈流出，房地產(chǎn)企業(yè)愿意大規(guī)模投資的城市數(shù)目越來越少，而拿地資金卻未見減少，于是地價(jià)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈。今年房企紛紛涌到一線城市搶地的情況即是如此。

上述報(bào)告指出，由于核心城市房企主動(dòng)加大推貨，房?jī)r(jià)難以大幅上漲，而在房?jī)r(jià)上漲乏力的情況下，土地價(jià)格的不斷上漲可能成為全行業(yè)面臨的威脅。