從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的角度看，建議對(duì)那些去庫(kù)存周期偏小的城市應(yīng)該積極進(jìn)入和拿地。一方面是要快速鎖定土地成本，另一方面是此類城市明年房?jī)r(jià)漲幅或會(huì)較大。此類城市包括華南市場(chǎng)的深圳和珠海、長(zhǎng)三角區(qū)域的南京和蘇州、中南市場(chǎng)的鄭州等城市。而一些庫(kù)存去化周期明顯偏大的城市，投資方面則要謹(jǐn)慎。

“沒(méi)有什么能阻擋我對(duì)地王的向往……”一句改編的歌詞很能說(shuō)明一二線城市土地爭(zhēng)奪的熱烈。

今年以來(lái)，在樓市“3·30新政”以及一系列政策利好作用之下，樓市成交不斷回暖，主要一二線城市的土地市場(chǎng)也持續(xù)火爆，地王頻現(xiàn)，但全國(guó)整體土地出讓金卻持續(xù)下降。

一二線城市地王頻現(xiàn)

10月20日，備受關(guān)注的北京豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)樊家村地塊入市交易，在經(jīng)歷了104輪激烈爭(zhēng)奪后，最終被葛洲壩以49.5億元的總價(jià)摘得，溢價(jià)率高達(dá)50%。據(jù)初步測(cè)算，該地塊樓面價(jià)高達(dá)7.5萬(wàn)元/平方米，晉身北京最新單價(jià)地王。而這也意味著，該地塊未來(lái)售價(jià)或?qū)⑦_(dá)到15萬(wàn)元/平方米。

疊加前期已經(jīng)待售的多宗土地，2015年10月20日~11月24日，一個(gè)月左右時(shí)間，北京將出讓31宗經(jīng)營(yíng)性土地和3宗工業(yè)用地，合計(jì)出讓34宗土地。

中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉說(shuō)，在未來(lái)一個(gè)月待售的土地中，預(yù)計(jì)將起碼出現(xiàn)5~8宗地王，特別是位于豐臺(tái)區(qū)的三宗地塊與常營(yíng)鄉(xiāng)的地塊，樓面價(jià)都可能突破之前區(qū)域紀(jì)錄。在北京，2013年開(kāi)始出現(xiàn)了地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，從2015年6月大興等南城系列地王開(kāi)始，出現(xiàn)了地價(jià)遠(yuǎn)超房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，這也表明房企對(duì)一線城市土地爭(zhēng)搶非常激烈。

2013年曾在北京、上海頻繁拿地的泰禾集團(tuán)近日也以27.75億元奪下北京昌平南邵一地塊。這也是蟄伏一年多后，泰禾再次出手在北京拿地。“這表明我們堅(jiān)定看好北京市場(chǎng)、深耕北京市場(chǎng)的決心。”泰禾集團(tuán)相關(guān)人士說(shuō)。

不光是在北京，在其他一線城市和二線核心城市，土地市場(chǎng)同樣火爆。10月28日在南京的一場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，保利以21.6億元的價(jià)格拿下河西G39地塊，樓面價(jià)24026元/平方米。其他幾個(gè)地塊也紛紛以高溢價(jià)成交。在今年9月24日舉行的一場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，中海地產(chǎn)以20.8億元拿下城北G34地塊，22373元/平方米的樓面價(jià)成功晉升為南京的新單價(jià)地王。時(shí)隔一個(gè)多月，“地王”頭銜被刷新，顯示出南京土地市場(chǎng)的火熱程度。

福州，10月9日的一場(chǎng)土地拍賣會(huì)上出讓的加洋巷地塊樓面價(jià)定格在22584元/平方米，總價(jià)為33.4億元，成為福州“史上最貴商住地”。自7月份起，福州土地市場(chǎng)就驟然進(jìn)入加速狀態(tài)，在不到四個(gè)月的時(shí)間里，土地市場(chǎng)完成了近5年來(lái)罕見(jiàn)的多項(xiàng)紀(jì)錄——連續(xù)的高溢價(jià)地出讓，連續(xù)創(chuàng)下商住地塊樓面價(jià)新高。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：9月份一線城市合計(jì)月內(nèi)土地成交額達(dá)到了588.78億元，環(huán)比8月全月漲幅高達(dá)188%，創(chuàng)造年內(nèi)新高。二線城市土地成交額也達(dá)到了1214.7億元，環(huán)比漲幅達(dá)到了41%，也創(chuàng)造了年內(nèi)紀(jì)錄。

三四線城市拖后腿

不過(guò)，在一二線城市地王頻現(xiàn)的同時(shí)，全國(guó)土地出讓金卻持續(xù)下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積15890萬(wàn)平方米，同比下降33.8%，降幅比1~8月份擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款4916億元，下降27.5%，降幅擴(kuò)大2.9個(gè)百分點(diǎn)。

“關(guān)鍵就在于三四線城市拖后腿。”某研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析說(shuō)，目前一二線城市總體表現(xiàn)不錯(cuò)，部分城市的高溢價(jià)率現(xiàn)象依然很突出。但三四線城市的土地市場(chǎng)依然乏人問(wèn)津。