2015年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和中央城市工作會(huì)議，都把房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)做目前經(jīng)濟(jì)形勢中需要解決的重大問題進(jìn)行了討論。一方面要求去庫存，另一方面鼓勵(lì)降低價(jià)格。

房地產(chǎn)到底有沒有泡沫，十年來成為國中熱點(diǎn)。辯論焦點(diǎn)在于，中國的房地產(chǎn)繁榮，究竟是因?yàn)?ldquo;剛需”，還是因?yàn)?ldquo;投機(jī)投資”?“剛需”方的大旗上描著中國城鎮(zhèn)化的新城鎮(zhèn)人口大軍，畫著曼哈頓青年只租不買的困頓模樣，寫著城市住宅漲幅不高的官方數(shù)字;投資投機(jī)方則完全依靠出奇制勝，時(shí)不時(shí)去觀察一個(gè)城市的住宅夜生活或者測量一下水表電表等。

劍走偏鋒無非是因?yàn)榭晒┦褂玫淖糇C資源稀少。中國房地產(chǎn)價(jià)格近十幾年一路猛進(jìn)高歌，但是中國的房價(jià)數(shù)據(jù)由于統(tǒng)計(jì)口徑等各種因素，很難令所有人信服的權(quán)威數(shù)據(jù)，或者所謂“權(quán)威”數(shù)據(jù)與群眾常識(shí)實(shí)在差得有點(diǎn)離譜，難以對(duì)實(shí)際生活或者經(jīng)濟(jì)形勢起到指導(dǎo)作用。

房價(jià)一般怎么走?看看美國

由于政策的原因，中國的房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際上是近十幾年才得以出現(xiàn)的的商業(yè)化產(chǎn)業(yè)，其歷史數(shù)據(jù)、趨勢和經(jīng)驗(yàn)實(shí)際上都頗為匱乏，我們不如看看其它成熟市場國家的例子。

美國的房價(jià)在過去的100多年中的年平均增長率約為3%，此間美國的平均通脹率為2.8%。從整體數(shù)據(jù)看來，如果房價(jià)漲幅遠(yuǎn)高于通脹率，增長就會(huì)停止，或者干脆出現(xiàn)下跌。100年中，只有1943-1947是唯一的明顯跑贏通脹又沒有跌回去的階段。但這段時(shí)間恰恰跨越二次世界大戰(zhàn)后期及戰(zhàn)后重建，或者應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)特例。

值得一提的是，房價(jià)增長率不高于通脹率的規(guī)律不僅適用于平均，而且適用于美國一線城市。

100年中，美國發(fā)生過3次十年累積漲幅超過100%的“牛市”。

第一次是1938-1954之間，妥妥的二戰(zhàn)效應(yīng)。

第二次是1974-1979之間，主要是通脹驅(qū)動(dòng)，扣除通脹后年增長極低或者為負(fù)。

第三次是1995-2007之間的大牛市，年平均漲幅為11%，扣除通脹后仍然有8%。

不過這次超越通脹的“大牛”，已經(jīng)盡人皆知了，后來被證明是泡沫，并引發(fā)波及全球的次貸危機(jī)。

2011年，美國房價(jià)在扣除通脹后已經(jīng)低于一個(gè)多世紀(jì)以前的1895年。但隨著美國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，2013年，美國的平均房價(jià)已經(jīng)超過扣除通脹后的歷史平均。

房價(jià)應(yīng)該怎么走?請(qǐng)自行心算

根據(jù)公開數(shù)據(jù)，中國在過去10年間，住房價(jià)格年均上漲約9%，城鎮(zhèn)居民名義收入年均增長12%，經(jīng)通脹調(diào)整后的城鎮(zhèn)居民收入每年增長7%以上。同一區(qū)間，美國和英國的實(shí)際收入年均增長率分別為1%和0.3%。

迅猛無匹的收入增長當(dāng)然會(huì)帶來迅猛無匹的消費(fèi)熱情和迅猛無匹的房地產(chǎn)熱潮。

潮熱得發(fā)燙，甚至出現(xiàn)了許多可圈可點(diǎn)可歌可泣令人發(fā)指到可以寫入一千零一夜的故事。比如為了買個(gè)價(jià)格死貴的房子，半夜三點(diǎn)就要搬著鋪蓋卷兒去排大隊(duì)。比如房子壓根兒還只有廣告，想要預(yù)訂的人就把自己三代九族的關(guān)系全動(dòng)用上了。那些扛著麻袋去付款，以及一買就是好幾幢的故事根本排不上號(hào)，因?yàn)樽顬榭膳碌氖悄闵磉叺拿恳粋�(gè)平凡普通得不能再平凡普通的人都在想方設(shè)法買、多買、再多買房子，而且他們都說:“再不買就沒機(jī)會(huì)啦!”

市場貌似是多方的，也是空方的，但結(jié)果，市場終究是多方的。

先有理論說，美國和英國的住房擁有率大約為64%，中國應(yīng)該向發(fā)達(dá)國家消費(fèi)水平進(jìn)軍。但是貌似中國的房屋擁有率已經(jīng)超過了這個(gè)數(shù)字，于是風(fēng)向又變了:“美國人英國人大多數(shù)都是租房子的。他們根本不買房子，所以我們中國人買不起房子也是正常的，應(yīng)該的。”

當(dāng)然租房子的理論似乎也有一定道理。因?yàn)榉孔鈱?duì)房價(jià)的比率也是一個(gè)衡量房價(jià)的重要指標(biāo)，因?yàn)榉孔馔ǔ４�表了真�?shí)的需求，而非投資價(jià)值。但是請(qǐng)看一看，在1960年第一季度到2013年第一季度之間，美國平均房租對(duì)房價(jià)比率為4.98%。21世紀(jì)初的房地產(chǎn)泡沫期間，房租對(duì)房價(jià)比率下降到2.98%。然后，心算一下你門口的房租房價(jià)比率。

好吧，還有理論說，國外的大城市也是房價(jià)高得嚇人的。2014年美國一個(gè)房產(chǎn)網(wǎng)站算出最“難以負(fù)擔(dān)”房價(jià)的幾個(gè)城市，可以看到，舊金山的收入中位數(shù)是79624美元/年，房產(chǎn)價(jià)中位價(jià)格是769600美元，圣地亞哥收入61426美元/年，房產(chǎn)價(jià)格504200美元，紐約收入65786美元/年，房價(jià)396700美元，洛杉磯58869美元/年，房價(jià)420300美元，邁阿密收入46964美元/年，房價(jià)270000美元。僅供參考，請(qǐng)自行心算。