樓市在7億平方米庫(kù)存壓頂下，節(jié)前迎來(lái)2016年第一輪新政：非限購(gòu)城市的首套房最低首付比例原則上25%，可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)，二套房最低首付比例降至30%。限購(gòu)城市的房貸政策暫不調(diào)整。這樣一來(lái)，首次購(gòu)房家庭最低20%的首付比例，已與2008年政策齊平，1.5線和二線城市將迎重大利好。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近幾年一線城市房?jī)r(jià)高企、生活成本居高不下，1.5線及二線城市經(jīng)濟(jì)相對(duì)活躍，逃離“北上廣”成為部分白領(lǐng)的選擇，新政給這部分人群帶來(lái)安居機(jī)會(huì)，將促進(jìn)這些城市住宅市場(chǎng)成交量的提升。

新政助力回鄉(xiāng)置業(yè)消化庫(kù)存

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2015年末，商品房待售面積達(dá)7億平方米，增長(zhǎng)15.6%，達(dá)歷史峰值，住宅占據(jù)63%。任志強(qiáng)因此爆出“有些只能炸掉”的言論。

在“長(zhǎng)假之前必出新政”的猜測(cè)下，央行和銀監(jiān)會(huì)果然為“去庫(kù)存”加了一把勁。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除了降低購(gòu)房門檻，未來(lái)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)可能進(jìn)一步調(diào)整。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者，降首付比例可以適度激活當(dāng)前以自住需求為主的樓市成交量，緩解當(dāng)前大部分三四線城市、半數(shù)以上二線城市庫(kù)存相對(duì)較大的市場(chǎng)壓力，同時(shí)使房?jī)r(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，成為當(dāng)前樓市發(fā)展的關(guān)鍵。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅則看到了新政選擇在春節(jié)前頒布的意義。她說(shuō)，春節(jié)是返鄉(xiāng)高峰，同時(shí)年末企業(yè)通常會(huì)給予員工一定的年終獎(jiǎng)勵(lì)，此時(shí)發(fā)布新政有利于促進(jìn)手握資金的白領(lǐng)們回鄉(xiāng)置業(yè)，預(yù)計(jì)新政將會(huì)令原本是樓市成交淡季的春節(jié)月，迎來(lái)一輪交易量的小高峰。

“一線城市嚴(yán)格控制人口增長(zhǎng)規(guī)模，以北京為例，新增常住人口已由50萬(wàn)人/年減少到30萬(wàn)人/年，部分北上廣白領(lǐng)選擇去經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人才缺口大、薪酬水平較高的1.5線及二線城市發(fā)展，新政將給這部分人帶來(lái)安居機(jī)會(huì)，將促進(jìn)這些城市住宅市場(chǎng)成交量的提升。”

對(duì)于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的部分三四線城市，新政作用可能不大。郭毅指出，這些城市在有業(yè)無(wú)產(chǎn)的現(xiàn)狀下，人口凈流出的情況難以得到改善，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少增量需求，僅憑小幅降低首付仍然難以提振成交量的上升，去庫(kù)存形勢(shì)依然嚴(yán)峻。

2016年房?jī)r(jià)分化程度將加深

2015年，對(duì)于仍然采取限購(gòu)政策的北上廣深和海南來(lái)說(shuō)，已經(jīng)迎來(lái)“小陽(yáng)春”，成交量?jī)r(jià)穩(wěn)步升溫，深圳甚至出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的特征。張宏偉分析指出，部分二線城市如合肥、南京、蘇州、南昌等大中城市供求合理或供不應(yīng)求，已經(jīng)沒(méi)有去庫(kù)存壓力。

“盡管新政并未對(duì)這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成新的利好刺激，但整體寬松的政策趨勢(shì)將會(huì)拉動(dòng)購(gòu)房者對(duì)樓市的信心，同時(shí)，還將助力這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在2016年保持平穩(wěn)上升。”郭毅說(shuō)。

對(duì)于半數(shù)二線城市、大部分三四線城市而言，則面臨不一樣的境地，由于城市大量的土地供應(yīng)，以及由此帶來(lái)的大量庫(kù)存仍然沒(méi)有消化，市場(chǎng)表現(xiàn)為供大于求，這些城市市場(chǎng)基本面短期內(nèi)難以轉(zhuǎn)好。

張宏偉指出，比如沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、大連、青島、西安等二線城市，大部分三四線城市舟山、淮北、大同、南平等仍然面臨較大的市場(chǎng)“去庫(kù)存”壓力，起碼在2016年不可能出現(xiàn)大規(guī)模漲價(jià)。