成都某項目近期遭到業(yè)主集體維權(quán)：某黑心開發(fā)商，為了讓自己的房子高價又快速的賣出去，公然使用違規(guī)手段，注冊一個空殼公司，誘騙大家代租代管，售后包租，6年后以購房款的160-200%回購。而對于這種違規(guī)操作，當(dāng)?shù)卣�府不僅不制止，還參與他們的開幕儀式，大肆宣傳本項目前途無限，提升老百姓的購房意愿。

但是到了該返租的時候，開發(fā)商卻一紙公告貼在售樓部，說沒錢了，不返租了，也不回購了。開發(fā)商辦公室也空無一人，人去樓空，給業(yè)主留下一棟爛尾樓。業(yè)主們已經(jīng)繳納了全部購房款、契稅、公共維修資金等費用，到頭來卻是竹籃打水一場空。

幾千戶業(yè)主，上億的資金瞬間消失的無影無蹤。大家覺得開發(fā)商有涉嫌詐騙罪的重大嫌疑，馬上去當(dāng)?shù)毓�安局報案，可是�?dāng)?shù)毓�安局以不了解情況直接拒絕受理。業(yè)主們趕緊去區(qū)政府請求幫助，結(jié)果居然在半路上被公安局?jǐn)r截并驅(qū)散。已經(jīng)走到區(qū)政府的部分業(yè)主直接被不明緣由的被抓走。面對黑心開發(fā)商，業(yè)主應(yīng)當(dāng)如何維權(quán)？本期《解密維權(quán)》由北京安博（成都）律師事務(wù)所茍凌律師、陳楊律師、孫婷律師、范云云（實習(xí)）律師為您詳細(xì)解答。

問題一、事件中開發(fā)商的銷售模式是否合法？如不合法，該行為可能觸犯了哪些法律規(guī)定？

北京安博（成都）律師事務(wù)所茍凌律師認(rèn)為：依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第四十五條規(guī)定：“本辦法所稱返本銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。本辦法所稱售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。”事件中開發(fā)商的行為從外觀上符合返本銷售或售后包租的特征。同時根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”因此，事件中開發(fā)商的銷售模式不符合部門規(guī)章的規(guī)定。

事件中提到開發(fā)商在該返租的時候早已人去樓空，剩下一堆爛尾樓，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條“實施下列行為之一，符合本解釋第一條第一款規(guī)定的條件的，應(yīng)當(dāng)依照刑法第一百七十六條的規(guī)定，以非法吸收公眾存款罪定罪處罰：（一）不具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的。……”的規(guī)定，開發(fā)商跑路的行為有可能被認(rèn)定為不具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為目的，而被認(rèn)定為非法吸收公眾存款罪。

問題二、事件中業(yè)主該如何通過有效途徑追回?fù)p失？

北京安博（成都）律師事務(wù)所陳楊律師認(rèn)為：上述事件中開發(fā)商留下爛尾樓，業(yè)主可以向法院起訴，根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定行使合同法定解除權(quán)，要求開發(fā)商解除合同，返還購房款；或根據(jù)與開發(fā)商簽訂的買賣合同要求其承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

事件中售后包租及返本銷售的行為如已構(gòu)成非法吸收公眾存款罪，業(yè)主可向公安機關(guān)報案，根據(jù)《最高人民檢察院、公安部關(guān)于經(jīng)濟犯罪案件追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》第二十四條之規(guī)定，公安機關(guān)應(yīng)立案偵查、檢察機關(guān)應(yīng)予追訴。若公安機關(guān)不予受理或不予立案的，救濟途徑有：控告人可按照《刑事訴訟法》第一百一十條及《公安機關(guān)辦理刑事案件程序規(guī)定》第一百七十六條之規(guī)定申請復(fù)議；控告人對公安機關(guān)作出的不予立案決定的復(fù)議、復(fù)核不服的，可以向同級人民檢察院控告檢察部門提起控告、申訴；控告人對于公安機關(guān)、人民檢察院均作出不予立案決定的，還可以根據(jù)《刑事訴訟法》第一百七十條規(guī)定向法院提起自訴。

網(wǎng)友關(guān)心問題 

1、事件中開發(fā)商具體應(yīng)該承擔(dān)怎樣的責(zé)任？

北京安博（成都）律師事務(wù)所孫婷律師認(rèn)為：房屋的買受人可根據(jù)與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

行政主管部門可依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第四十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以１萬元以上３萬元以下罰款。（三）返本銷售或者變相返本銷售商品房的；（四）采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的……”對開發(fā)商采取相應(yīng)的行政處罰措施。

開發(fā)商若構(gòu)成非法吸收非法吸收公眾存款罪的，應(yīng)按照《刑法》第一百七十六條“非法吸收公眾存款或者變相吸收公眾存款，擾亂金融秩序的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處二萬元以上二十萬元以下罰金；數(shù)額巨大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處五萬元以上五十萬元以下罰金。單位犯前款罪的，對單位判處罰金，并對其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依照前款的規(guī)定處罰。”承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任。

2、現(xiàn)在很多項目為了賣出去，會進行一些虛假宣傳，購房者該如何避免被騙？

北京安博（成都）律師事務(wù)所范云云（實習(xí)）律師認(rèn)為：房屋的買受人首先要注意區(qū)分開發(fā)商的哪些宣傳是屬于違反法律規(guī)定的，如引言中開發(fā)商通過以“售后包租”及“返本銷售”作為賣點來吸引買受人，買受人應(yīng)對此種行為有基本認(rèn)識，開發(fā)商違反法律規(guī)定進行宣傳的，房屋買受人應(yīng)謹(jǐn)慎購買；其次，購房者可實際考察房屋情況，對于房屋所處的位置、交通條件、配套設(shè)施、建筑質(zhì)量等根據(jù)開發(fā)商的宣傳進行核實，如果是未竣工的房屋，應(yīng)了解項目開發(fā)進度，有無停工情況、預(yù)計交房情況等判定其是否存在虛假宣傳；再次，如果是開發(fā)商的承諾，難以進行核實的，可將開發(fā)商承諾的條件寫入房屋買賣合同中，或簽訂其他法律文本詳細(xì)列明開發(fā)商所宣傳的房屋情況，約定違約條件，以約束開發(fā)商的行為。