今年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨分化，去庫(kù)存初顯成效，但也存有“水分”。對(duì)此，眾多專(zhuān)家和房地產(chǎn)從業(yè)者在2016年博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，“一城一策”應(yīng)當(dāng)被盡快提上議事日程，市場(chǎng)也會(huì)隨著政策本土化發(fā)展。

樓市趨入“冰火兩重天”

今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“冷熱不均”，城市間分化現(xiàn)象日趨明顯。

“一方面，城市間同化趨勢(shì)不斷加強(qiáng)”。中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松表示，這主要表現(xiàn)在一線核心城市人口、交通、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等方面對(duì)周邊市場(chǎng)的傳導(dǎo)效應(yīng)，增強(qiáng)周邊市場(chǎng)協(xié)同聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。例如，北京市場(chǎng)火熱影響周邊環(huán)京市場(chǎng)，推動(dòng)廊坊、固安市場(chǎng)交易量和房?jī)r(jià)快速上升。以上海為核心的長(zhǎng)三角都市圈區(qū)域同化，推動(dòng)周邊南京、蘇州、杭州等重點(diǎn)二線城市價(jià)格走勢(shì)趨同趨好。

另一方面，城市間房地產(chǎn)市場(chǎng)分化現(xiàn)象日趨明顯。巴曙松表示，全國(guó)多數(shù)一、二線城市房地產(chǎn)銷(xiāo)量?jī)r(jià)格持續(xù)升溫，庫(kù)存明顯下降。而三、四線城市則呈現(xiàn)銷(xiāo)售低迷、去庫(kù)存壓力較大等現(xiàn)象。不同城市間或同一城市不同區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)間、甚至不同產(chǎn)品間供需結(jié)構(gòu)和周期變化差異越發(fā)明顯。“尤其是二線城市內(nèi)部分化現(xiàn)象將更為明顯。”香港恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)陳啟宗說(shuō)：“人口流出和人口流入城市的差別較大。”

根據(jù)《2016年第二季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告》(下稱(chēng)《報(bào)告》)，今年第二季度，南京、蘇州、杭州、合肥、福州、廈門(mén)等二線城市土地市場(chǎng)回暖跡象明顯。城市間以及城市內(nèi)部區(qū)域分化持續(xù)，差別化措施陸續(xù)出臺(tái)。其中，熱點(diǎn)城市政策由寬松轉(zhuǎn)向收縮。預(yù)計(jì)今年下半年至明年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)短期調(diào)整。

去庫(kù)存是真是假仍需警惕

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)表示，全國(guó)商品房待售面積連續(xù)5個(gè)月下降，累計(jì)減少2549萬(wàn)平方米。以海南省為例，截至6月底，海南商品住房庫(kù)存去化期已下降至27個(gè)月，比去年12月末減少18個(gè)月。

與會(huì)專(zhuān)家指出，部分地區(qū)存在虛假去庫(kù)存現(xiàn)象應(yīng)當(dāng)引起警惕�！秷�(bào)告》指出在樓市調(diào)控過(guò)程中存在一些問(wèn)題：國(guó)家層面上，政策連續(xù)加碼力度稍大，預(yù)期管理不夠成熟，缺乏對(duì)城市間聯(lián)動(dòng)關(guān)系的考慮;一、二線城市政府層面上，市場(chǎng)監(jiān)管未能及時(shí)跟上，土地供應(yīng)政策較為被動(dòng);三、四線城市政府方面，有關(guān)釋放需求、調(diào)整供給的實(shí)質(zhì)性、制度性政策出臺(tái)不多。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生指出，如今政府提倡租售并舉的舉措良性而健康，能滿足一定居住使用需求。但房屋高空置率也隨之產(chǎn)生。“由于購(gòu)房者中，投資客占有一定比例，他們并不居住所購(gòu)房屋。房屋僅從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移至投資客手中，造成庫(kù)存‘搬家’的惡性去庫(kù)存現(xiàn)象。”聶梅生說(shuō)。

中原集團(tuán)主席黎明楷說(shuō)，政府和開(kāi)發(fā)商理解的去庫(kù)存有差異，政府去庫(kù)存指商品房屋不閑置，而開(kāi)發(fā)商只管銷(xiāo)售、不論對(duì)象。這種現(xiàn)象在庫(kù)存積壓越多的地方可能越嚴(yán)重，如一些三、四線城市，二線城市則集中在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地帶。

朗詩(shī)集團(tuán)董事長(zhǎng)田明認(rèn)為當(dāng)前去庫(kù)存沒(méi)有達(dá)到效果。“該去的庫(kù)存沒(méi)去掉，效果基本沒(méi)實(shí)現(xiàn)，倒是由于貨幣沒(méi)地方去，進(jìn)入房地產(chǎn)和土地中，吹起一線和強(qiáng)二線城市房?jī)r(jià)”。

“對(duì)去庫(kù)存過(guò)程中的分化問(wèn)題估計(jì)不足。”中國(guó)社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮說(shuō)，去庫(kù)存應(yīng)同城市結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展租賃市場(chǎng)相結(jié)合，鼓勵(lì)中低收入群體、中低端群體合理改善住房需求，注意風(fēng)險(xiǎn)合理配置。

特色城鎮(zhèn)助精準(zhǔn)化去存

“因?yàn)槌鞘虚g差異依然明顯，分類(lèi)指導(dǎo)、因城施策依然是今年下半年調(diào)控的主基調(diào)之一。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一說(shuō)。

朱中一表示，“一城一策”與“因城施策”并無(wú)矛盾，在計(jì)算“城”的數(shù)量時(shí)，并不意味著有多少城市就有多少種不同政策，而應(yīng)在保持穩(wěn)定的前提下，將城市科學(xué)地劃分為不同類(lèi)型、分類(lèi)指導(dǎo)。政策應(yīng)保持總體穩(wěn)定，以維持市場(chǎng)穩(wěn)定。其中，三、四線城市去庫(kù)存難，建議維持原先政策較好。

“‘一城一策’在具體操作層面還需進(jìn)一步精準(zhǔn)化。房地產(chǎn)實(shí)際交易不僅要從市縣層面分析，更需要結(jié)合具體地段和類(lèi)型決定。”全國(guó)政協(xié)委員、政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)委員賈康說(shuō)。

此外，精準(zhǔn)化去庫(kù)存需同城市發(fā)展規(guī)律結(jié)合，中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱說(shuō)，目前中國(guó)處于大城市首先發(fā)展、小城市人口流失階段，小城市人口需經(jīng)多代人退休回流后才會(huì)穩(wěn)定。大城市可提供聚集效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)，推動(dòng)更多產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提供更多就業(yè)崗位;小城鎮(zhèn)應(yīng)保護(hù)其規(guī)模、生態(tài)、歷史文化等要素，為未來(lái)人口回流打好基礎(chǔ)。

關(guān)于治愈大城市所面臨的“城市病”問(wèn)題，全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌說(shuō)，可借鑒西方國(guó)家城鎮(zhèn)化經(jīng)驗(yàn)，在大城市周?chē)�發(fā)展特色衛(wèi)星城鎮(zhèn)，實(shí)行產(chǎn)城融合。各城市通過(guò)打造特色產(chǎn)業(yè)，完善配套設(shè)施，將產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和居住人口相融合，吸引并留住就業(yè)人口。

“對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，戰(zhàn)略布局是把握‘一城一策’的關(guān)鍵之一。”融僑集團(tuán)品牌營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理張巖說(shuō)，“一城一策”對(duì)戰(zhàn)略布局好的房企影響微乎其微;布局差的則將雪上加霜。北京、上海等一線城市樓市政策雖然嚴(yán)苛，但不影響企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)投資，一些三、四線城市狀況相對(duì)不樂(lè)觀，因而企業(yè)在布局時(shí)也需更為謹(jǐn)慎。