隨著房價的飆漲，購房者在買房時交存的住宅專項維修資金也水漲船高。在北京、天津、上海等大城市，這項被稱為住房“養(yǎng)老金”的資金僅一個小區(qū)就動輒上千萬。人們不禁要問，當住宅步入需要維修的“年紀”，這筆業(yè)主共有的資金是否能發(fā)揮相應(yīng)的作用？

然而，記者調(diào)研了解到，與歸集規(guī)模巨大相對應(yīng)的是，一方面絕大部分維修資金躺在賬戶里“睡大覺”，另一方面，部分資金在不經(jīng)手任何業(yè)主的情況下去向不明。而這種混亂現(xiàn)象的癥結(jié)在于，作為法律法規(guī)規(guī)定的維修資金管理方，業(yè)主委員會的缺位現(xiàn)象在各地普遍存在。更有甚者，數(shù)額巨大的維修資金成為多方爭搶的“香餑餑”，業(yè)委會的設(shè)立面臨多種人為阻礙，而最終損害的都是業(yè)主的利益。

超萬億維修資金沉睡

使用率不足10％

根據(jù)2008年2月1日起施行的《住宅專項維修資金管理辦法》，商品住宅業(yè)主“每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌�建筑安裝工程每平方米造價的5％至8％”。此外，各地紛紛出臺辦法對早先出售的商品房維修資金進行追繳。如天津規(guī)定，1996年7月24日到2003年1月1日之間出售的商品住宅，由開發(fā)建設(shè)單位按照建安工程費的2％交納維修資金。

隨著房價的不斷攀升，各地的住宅專項維修資金歸集起來數(shù)額巨大，如2015年，北京歸集27.79億元，天津歸集45.23億元，上海歸集39.83億元，北京2015年底維修資金余額已達450.65億元。據(jù)不少業(yè)內(nèi)人士估計，全國歸集的住宅專項維修資金規(guī)模已超過萬億元。

然而，與歸集規(guī)模巨大相對應(yīng)的是，絕大部分維修資金躺在賬戶里“睡大覺”。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，從1998年實行公共維修基金制度到2013年底，北京僅累計使用約8億元，使用比例僅為2.3％，上海、天津、廣州等城市的使用率也都類似，均不足10％。

北京泰華濱河苑小區(qū)2011年初就因七部電梯急需大修而申請維修資金，但一直等到2013年春節(jié)其中的五部才得以維修，耗時兩年。

不少專家和業(yè)內(nèi)人士指出，申請程序的繁瑣是造成維修資金沉睡的重要原因，而其中一項業(yè)主“雙三分之二”確認，即是受益業(yè)主的人數(shù)要超過三分之二，受益業(yè)主自己所擁有專有部分的建筑面積要超過建筑物總面積的三分之二，被認為很難實現(xiàn)。

為了喚醒沉睡的維修資金，北京、天津、上海等多個地方均出臺了相關(guān)文件，對緊急情況下使用專項維修資金做了相對簡單的程序要求。2015年，住建部和財政部下發(fā)《關(guān)于進一步發(fā)揮住宅專項維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知》，指出對電梯故障、消防設(shè)施故障、屋面外墻滲漏、排水設(shè)施堵塞爆裂、樓體外立面存在脫落危險等緊急情況，可不經(jīng)過業(yè)主“雙三分之二”表決同意，直接申請使用維修資金。

這些努力為使用維修資金開了“小門”，2015年，北京維修資金年使用額由2010年的5000多萬元，增加到6.13億元，2016年上半年，天津劃撥應(yīng)急資金2824.76萬元，與正常劃撥的維修資金2848.45萬元基本持平。

然而，雖然維修資金使用量逐漸增加，但根據(jù)記者的調(diào)查，來自各地的許多業(yè)主對這些喚醒的資金究竟是怎么花的并不知情。在天津，陽光100國際新城等眾多小區(qū)近年來都有使用應(yīng)急解危資金，但多位業(yè)主表示不明其去向。“從來沒有誰告訴我小區(qū)的維修資金是怎么花的。”陽光100一位劉姓業(yè)主說。

業(yè)主委員會缺位

維修資金使用陷兩難

維修資金沉睡不起作用，應(yīng)急使用又不夠透明，維修資金使用的這種兩難境地緣何而來？記者調(diào)研了解到，業(yè)委會的缺位是一項重要原因。

據(jù)天津市房屋維修資金管理中心主任張俊梅介紹，使用維修資金首先需要向區(qū)縣房地產(chǎn)主管部門備案，總共有六個程序，第一步是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定方案，第二步是業(yè)主“雙三分之二”確認，第三步是使用決定公示后到房管局進行備案，第四步是開戶劃款，第五步是竣工驗收，第六步是決算核減并公示。

在沒有業(yè)委會的小區(qū)，要想得到業(yè)主“雙三分之二”確認很困難。天津擊水律師事務(wù)所主任潘強說，沒有業(yè)委會的小區(qū)居民組織相對松散，物業(yè)公司一般不愿意挨家挨戶確認，致使大量的維修資金動不了。

天津陽光100小區(qū)就沒有業(yè)委會，該小區(qū)北園物業(yè)經(jīng)理王春雷說，他們園區(qū)還從來沒用過住宅專項維修資金，“雙三分之二很難確認，基本上申請不下來”。

根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》，住宅專項維修資金屬于業(yè)主共有，正常情況下“雙三分之二”難以跳過。在緊急使用資金的情況下，有業(yè)委會的小區(qū)，即使可以免去“雙三分之二”確認，仍需要“物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金”，業(yè)主的環(huán)節(jié)并沒有被跳過。

但是，在沒有業(yè)委會的小區(qū)，緊急使用維修資金就可以跳過業(yè)主環(huán)節(jié)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請列支，在這種情況下，具體業(yè)主往往難以知曉。

此外，緊急使用維修資金可以跳過的業(yè)委會職責還往往被代替。根據(jù)住建部2009年印發(fā)的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)委會等情況下，居委會在上級政府管理部門指導(dǎo)下可以代行業(yè)委會職責，《天津市商品住宅專項維修資金使用辦法》也規(guī)定，沒有業(yè)委會的，居委會可以代行業(yè)委會職責。

王春雷表示，在漏水修復(fù)等情況下，需要使用應(yīng)急解危專項資金，由他們申報，街道、居委會幫助到有關(guān)部門審批，相比之下要容易得多。

與陽光100一樣，天津俊城淺水灣小區(qū)10年來也沒有業(yè)委會，該小區(qū)業(yè)主張先生告訴記者，他們多年來試圖成立業(yè)委會都沒有結(jié)果，“我們的維修基金，怎么花的我們并不知道。”