專家表示，維修資金可效仿全國社�；�金理事會(huì)的方式，組建專門機(jī)構(gòu)實(shí)行委托投資

■住宅專項(xiàng)維修資金系列報(bào)道之三

目前的住宅專項(xiàng)維修資金制度不僅存在“主仆關(guān)系”顛倒、只管進(jìn)不管出等嚴(yán)重問題，也存在大量資金不斷貶值的嚴(yán)重缺陷。“住宅專項(xiàng)維修資金可以效仿全國社�；�金理事會(huì)的方式，組建專門機(jī)構(gòu)實(shí)行委托投資。在做好頂層設(shè)計(jì)的前提下，同樣也可以投資股市。”近日，北京律師協(xié)會(huì)物業(yè)管理法律專業(yè)委員會(huì)副主任畢文強(qiáng)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)提出了上述建議。

根據(jù)各地的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全國交存的住宅維修資金已經(jīng)超過1萬億元，但是使用率卻不足1%。截至2013年7月，北京交存資金348.1億元，使用5.38億元，使用率僅為1.55%。截至2012年10月，廣州市交存資金約81億元、使用8000萬元，使用率僅為0.99%。截至2012年1月，天津市交存資金為145.4億元，使用僅為7753.5萬元，使用率僅為0.53%。

本報(bào)連續(xù)刊發(fā)的兩篇報(bào)道《1萬億元住宅維修金黑幕重重》、《四問住宅維修金還有多少資金被挪用》，對(duì)這種人為的制度困境進(jìn)行了剖析。事實(shí)上，不僅該筆資金的支取面臨“雙三分之二”的門檻，提高該筆資金的收益率也面臨“雙三分之二”的約束條件。

“睡在”銀行賬戶里很可怕

“目前，相關(guān)規(guī)定只許可住宅專項(xiàng)維修資金用于國債投資，投資方式較為單一。資金存入銀行和購買國債，信用風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)都很小，但所能獲得的收益也很有限。在持續(xù)的通貨膨脹的背景下，所獲收益并不足以抵御貨幣貶值的損失。”著名《物權(quán)法》研究專家、中國政法大學(xué)教授劉智慧在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)建議，有關(guān)部門需要制定相關(guān)措施，以便使住房專項(xiàng)維修資金能在貨幣超發(fā)、通貨膨脹的情況下保值增值，在業(yè)主需要它時(shí)能夠足額發(fā)揮作用。

“實(shí)際上，住宅專項(xiàng)維修資金被‘封鎖’在銀行專有賬戶里，對(duì)于全體業(yè)主來說是損失，對(duì)于銀行來說是優(yōu)良資產(chǎn)。”畢文強(qiáng)也指出，在目前的通脹水平之下，資金存在銀行獲得的利息難以對(duì)沖貶值風(fēng)險(xiǎn)。

此前，北京王府溫馨公寓的王先生在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示：“在公開、透明的前提下，我們能接受用維修資金進(jìn)行委托投資，因?yàn)檫@樣可以實(shí)現(xiàn)資金保值增值。”

目前，全國各地住宅小區(qū)的實(shí)際情況是，多數(shù)未成立業(yè)主委員會(huì)。這是住宅專項(xiàng)維修資金難以支取的障礙之一。由于業(yè)主無法直接干預(yù)該筆資金的使用，其保值增值問題更是如空中樓閣。

而不斷貶值的住宅專項(xiàng)維修資金，恐怕將無法應(yīng)對(duì)用時(shí)之需。以住宅電梯為例，上世紀(jì)九十年代中期，北京市曾規(guī)定住宅電梯的壽命年限：一棟樓如果是單梯，使用壽命為15年；如果是雙梯，使用壽命在20年左右。即使按房屋壽命70年的年限計(jì)算，一棟樓至少需要更換三部電梯。

據(jù)住宅電梯經(jīng)銷商推算，按照20層60米高度的樓房，一部電梯的價(jià)格為25萬元，這意味著單電梯樓房需要在70年之內(nèi)支付至少75萬元，用于購買電梯；與此同時(shí)，電梯價(jià)格每年增幅為2%-3%之間。同時(shí)，人力成本、維修費(fèi)用呈現(xiàn)上漲趨勢。如此，住宅專項(xiàng)維修資金反向貶值，就成了大問題。

按照一幢樓20層，每單元建筑面積4000平方米計(jì)算，每平方米需交存200元住宅專項(xiàng)維修資金。那么，每單元的住宅專項(xiàng)維修資金為80萬元。以目前銀行活期年利率0.35%計(jì)算，20年的活期利息收益僅為5.6萬元。這顯然與購買電梯的支出還有很大差距，何況20年間還有其他維修開支！

算完這筆賬，去年剛買房入住的朱先生，也開始擔(dān)心20年后是否有電梯可乘的問題了。

值得注意的是，《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》）規(guī)定，業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。就是說，雖然現(xiàn)在支取困難，但一旦該筆資金有了缺口，業(yè)主還是要按規(guī)定“補(bǔ)漏”的。

拓寬投資仍有障礙

據(jù)記者了解，目前，住宅專項(xiàng)維修資金的增值收益包括：銀行存款利息，購買國債的增值收益，住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值，利用住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的所得收益。

李戰(zhàn)軍表示：“目前，住宅專項(xiàng)維修資金全部停留在專用賬戶里，由于《辦法》的限制，在沒有業(yè)主大會(huì)同意或者三分之二業(yè)主同意的前提下，開發(fā)商、物業(yè)管理公司都沒有權(quán)利進(jìn)行投資。”

《辦法》規(guī)定，即使獲得了相應(yīng)的業(yè)主授權(quán)，投資方向也僅限于購買國債。

中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)坦言：“按照現(xiàn)有規(guī)定，利用住宅專項(xiàng)委托資金投資的可能性非常小。”

值得注意的是，《辦法》禁止利用住宅專項(xiàng)維修資金從事國債回購、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。

委托投資需要修訂原有規(guī)定

畢文強(qiáng)表示，1999年1月1日起實(shí)施的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》中稱之為“維修基金”，而2008年2月1日起施行的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》稱之為“維修資金”，這意味著這筆資金的屬性發(fā)生了變化。

“基金是依附于一種組織，而資金則還原了其法律屬性，也就是說住宅專項(xiàng)維修資金屬于個(gè)人所有，因此如果要想讓住宅專項(xiàng)維修基金進(jìn)行投資，實(shí)現(xiàn)保值增值，需要對(duì)現(xiàn)有《辦法》進(jìn)行修訂。”畢文強(qiáng)建議。

另外，公開、透明是推動(dòng)住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行投資的必要條件�！掇k法》明確，直轄市、市、縣政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門及業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)每年至少一次與專戶管理銀行核對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額；發(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r；業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額等情況。

就此問題，《證券日?qǐng)?bào)》記者于10月23日向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出采訪函。但截至發(fā)稿時(shí)，住建部還沒有回應(yīng)這一采訪要求。住建部新聞處相關(guān)工作人員介紹，此項(xiàng)業(yè)務(wù)的主管部門為住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司。

另據(jù)消息，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司副巡視員王玉平曾在一次內(nèi)部座談會(huì)上表示，維修資金管理的問題很多，比如使用維修資金的程序繁瑣、使用量小，資金的續(xù)交難度大。

住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司物業(yè)管理處處長陳偉也表示，專門規(guī)定維修資金制度的《辦法》僅為部門規(guī)章，未能上升為行政法規(guī)，缺乏強(qiáng)制性和約束力。同時(shí)，與之相配套的一系列規(guī)章制度的建設(shè)嚴(yán)重滯后，缺乏全國統(tǒng)一規(guī)范的維修資金財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、使用范圍和行政監(jiān)管的制度和標(biāo)準(zhǔn)，各地受部門利益的驅(qū)使和經(jīng)驗(yàn)水平的局限，使得維修資金制度存在著大量立法誤區(qū)，這是公共維修基金無法發(fā)揮有效用途的根本原因。