警惕 樓市調(diào)整或催生業(yè)界風(fēng)險(xiǎn)

從目前的情況來看，由于近一年尤其是今年上半年市場非�；鸨�，包括銀行資金的大量資金仍在通過各種渠道流入房地產(chǎn)行業(yè)，短期內(nèi)房企資金鏈仍有支撐。但有業(yè)內(nèi)人士警示，在2017年房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)有可能將集中爆發(fā)，尤其值得注意的是，一些一二線城市可能也難以幸免。

上述業(yè)內(nèi)人士表示，近年來，房企回歸一二線重點(diǎn)城市趨勢明顯，這也是一二線房價(jià)只升不降的主要原因，但隨著項(xiàng)目的深度開發(fā)、資金的收緊以及預(yù)期的改變，一二線城市也難以逃脫價(jià)格下行趨勢，“這就如同20年前的日本東京，所有人都認(rèn)為土地寸土寸金，不可能跌價(jià)，但事實(shí)上，東京的房價(jià)最終迎來了近半的跌幅。”他說。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京歷史累計(jì)土地出讓經(jīng)營性用地樓面價(jià)超過3萬元的地塊合計(jì)有59宗，合計(jì)土地出讓金為1919.38億元。這意味著，如果按照目前市場正常的銷售利潤計(jì)算，這部分地王的總貨值預(yù)期將在3800億元，而截至7月底，北京整體樓盤的銷售額僅為224億元。這里面醞釀著巨大的市場風(fēng)險(xiǎn)。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，今年9月到明年上半年，樓市總體將出現(xiàn)短期調(diào)整，深度調(diào)整城市更加集中。

在房價(jià)“泡沫”的同時(shí)，個人按揭貸款的高企也意味著個人杠桿的風(fēng)險(xiǎn)正在累積。海通證券分析師姜超表示，目前中國居民購房的商業(yè)貸款杠桿率大約為42%左右。“7月國內(nèi)人民幣貸款增量達(dá)4636億元，其中代表居民房貸的居民中長期貸款增量高達(dá)4773億元，占信貸總額的比重已經(jīng)超過100%。”他表示，如果房貸增速維持目前25%至30%的水平，那么房貸收入比將在明年或后年達(dá)到美國、日本目前的水平，并在2020年達(dá)到美國次貸危機(jī)前的歷史高點(diǎn)。

招商銀行副行長對劉建軍此前表示，“房貸個體風(fēng)險(xiǎn)是不大的，中國銀行業(yè)房貸的整體違約率、不良率都比較低。但如果經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行，出現(xiàn)房地產(chǎn)市場的崩盤，那就是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。”

廣發(fā)證券分析師樂加棟表示，整體來看，2016年以來房企融資渠道依舊多元化，且資金成本處于歷史相對低位，加上熱點(diǎn)城市庫存明顯下行催生補(bǔ)庫存的融資需求，房企整體融資活動活躍，并且融資結(jié)構(gòu)仍然以低成本的公司債為主。但是，隨著7月中央會議首次提出抑制資產(chǎn)泡沫，目前部分銀行已經(jīng)收緊開發(fā)貸，縮短開發(fā)貸周期，同時(shí)證監(jiān)會再次規(guī)范房企再融資資金不得用于拿地、補(bǔ)充流動資金和償還銀行貸款。結(jié)合土地市場“地王”頻出現(xiàn)象，未來不排除監(jiān)管層對房企資金渠道進(jìn)行管控的可能性。