資本的撬動力正在各個方面顯現(xiàn)，但中國企業(yè)真正的國際競爭力、持續(xù)發(fā)展力要想提升，海平面上的擴張顯然還遠遠不夠。

大量的中國公司正在掀起走向全球、崛起海外的歷史性浪潮。在資本出海之時，攜產(chǎn)業(yè)同行，建構時代背景下的“一帶一路”，正在成為中國企業(yè)的共同選擇。

出乎意料的是，中國房地產(chǎn)開發(fā)商成為這一次出海浪潮的領頭羊。他們已不滿足于在海外購地賣房，而是綁定中國的產(chǎn)業(yè)與技術，共同“走出去”。

以萬達、綠地、萬科、碧桂園、招商蛇口為代表的中國房企紛紛投資海外，他們除了直接收購酒店、寫字樓等物業(yè)，與當?shù)貦C構合作買地開發(fā)，還涉足投資足球俱樂部、院線IP、建設跨境電商平臺以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)；他們的足跡，遍布“一帶一路”上的俄羅斯、馬來西亞、歐洲、美國等地。

聰明的中國房企們，在實現(xiàn)在資產(chǎn)配置全球化的同時，也布局多元化產(chǎn)業(yè)，為技術提供孵化空間，并將國內(nèi)先進產(chǎn)能帶向海外。

房企領頭出海潮

商務部最新數(shù)據(jù)顯示，中國對外直接投資連續(xù)13年實現(xiàn)快速增長，去年更首次成為資本凈輸出國。今年前8月對外直接投資額更超過去年全年，有望再創(chuàng)新高。

從政策層面來看，自貿(mào)區(qū)的便利政策和“一帶一路”戰(zhàn)略，對投資出海起到了引領作用。

這從投資“目的地”也可以看出，根據(jù)商務部數(shù)據(jù)，今年前八個月，內(nèi)地對中國香港、東盟、歐盟、澳大利亞、美國、俄羅斯和日本這七個主要經(jīng)濟體的投資合計876.6億美元，占同期我國對外直接投資總額的74.2%。

其中，房地產(chǎn)行業(yè)對外投資迅猛。先行者萬達在2012年開始海外投資，迄今為止已經(jīng)超過150億美元；綠地集團的海外投資額也已經(jīng)超過千億人民幣。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2015年，國內(nèi)開發(fā)商的海外投資規(guī)模達到了251億美元，同比2014年高出近50%。綠地內(nèi)部人士認為，房企這波“走出去”的背景，其實是中國產(chǎn)業(yè)資本走出去，房地產(chǎn)只是其中之一。

21世紀經(jīng)濟報道記者梳理發(fā)現(xiàn)，在過去幾年里，包括萬科、萬達、綠地、碧桂園、萬通控股、SOHO中國等在內(nèi)的多家房企均已實現(xiàn)海外布局；近期，以“海洋經(jīng)濟”為核心的格力地產(chǎn)也相繼設立了英國子公司和美國子公司。

從房企的投資目的地來看，也出現(xiàn)了多元化的趨勢。幾年前，中資房企投資集中于香港和俄羅斯，但目前已經(jīng)擴張至美國、澳大利亞、歐洲以及馬來西亞等地。

多位分析人士指出，全球經(jīng)濟形勢、匯率變化以及房地產(chǎn)行業(yè)的周期性調(diào)整，是房企出海投資的主要推動力。

從國際上看，美國目前仍未實現(xiàn)全面復蘇，美聯(lián)儲遲遲不加息；英國脫歐，帶給歐洲更加不確定的未來，資產(chǎn)價格似乎仍處于洼地；在國內(nèi)，貨幣超發(fā)，資產(chǎn)價格高企，資產(chǎn)荒上演，中國資本紛紛出走海外。

而從房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部來說，人口紅利不再以及城鎮(zhèn)化到達一定的瓶頸，越來越高的土地成本，都讓傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式難以為繼。

wind數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年房地產(chǎn)行業(yè)凈利率中位數(shù)繼去年進入“個位時代”后，進一步下滑。

與此同時，房地產(chǎn)市場兩極分化趨勢更為明顯，三四線城市庫存壓力很大，開發(fā)商銷售困難；一二線城市樓市火爆，但地價太貴，房企陷入兩難；整體上看，房地產(chǎn)行業(yè)進入兼并重組，強者恒強，中小房企面臨被淘汰風險。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)始會長聶梅生認為，在利潤下滑的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了加速洗牌、并購，“非常非常激烈”。而匯率的影響使得國內(nèi)融資成本低廉，“中國投資者加速海外收購，到國外去投資。”

北京（樓盤）師范大學金融研究中心主任鐘偉更認為，如果以內(nèi)保外貸的方式參與投資，在海外真實的融資成本是國內(nèi)外的利差，再算上人民幣的貶值，中國房地產(chǎn)企業(yè)在海外投資融資實際上已經(jīng)是負利率狀態(tài)。“以前不敢加杠桿，現(xiàn)在應該加杠桿。”

從資本輸出到產(chǎn)業(yè)輸出

從一開始小心翼翼地投資一兩個項目、與別人股權合作，綠地、萬科們的海外之路正在變得越來越大膽、越來越有信心。

一個值得關注的現(xiàn)象是，在投資海外的過程中，房企正從單純的資本輸出轉變成產(chǎn)業(yè)、技術的資源整合式輸出。

“這是一個必然的趨勢，房企去海外開發(fā)進入了明顯的產(chǎn)業(yè)資源整合周期。”綠地內(nèi)部人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，從股權參與到自建團隊開發(fā)，中國房企的海外投資目前已經(jīng)進化到新的階段，必須要有產(chǎn)業(yè)資源的介入，去開發(fā)大型的綜合體和產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

同時，這也是當?shù)卣�府對外來投資的需求。國外的地方政府需要的不僅是一個簡單拿地開發(fā)的房地產(chǎn)項目，他們更希望通過中國優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)資源的整合，給地方帶來綜合發(fā)展。

今年年初，萬達集團宣布將與法國歐尚集團合作，參與法國巴黎的大型文化旅游商業(yè)項目Europa City，總投資超過30億歐元（約255億港元），這也是歐洲迄今最大的由私人企業(yè)投資的項目。

在此前，萬達的海外投資基本是以收購和并購為主，直接開發(fā)如此之大的項目還是第一次。

更早地，碧桂園在馬來西亞依斯干達特區(qū)新山投資了“碧桂園森林城市”，碧桂園透露，未來20年里該項目投資將超過1000億美元。

碧桂園和綠地均要在依斯干達發(fā)展“智慧城鎮(zhèn)”，這其中包括華為、中建等產(chǎn)業(yè)公司都會一起輸出。

中國國家發(fā)改委國際合作中心研究員趙靜認為，在位于“一帶一路”的要沖之地打造一個“集生態(tài)與智慧于一體”的森林城市，碧桂園可以承接產(chǎn)業(yè)轉移、培育經(jīng)濟特區(qū)，并帶來了新的投資機會。萬科和阿布扎比的合作更是一個值得研究和持續(xù)跟蹤的案例。去年年底，萬科新的產(chǎn)城項目“深企海外研發(fā)中心”在全球首座零碳城市馬斯達爾城落地，力圖打造深圳企業(yè)在海外的首個集群式旗艦研發(fā)中心。

在項目建設規(guī)劃中，萬科將移植深圳前海企業(yè)公館的快速建設模式。通過BOT模式（建設（Build）-經(jīng)營（Operate）-移交（Transfer）），快速為高新技術產(chǎn)業(yè)企業(yè)建造出供其研發(fā)使用的基礎設施，強化規(guī)模效應。

在該項目中，除了綠色建筑、機器人技術等項目的研發(fā)，萬科將攜深圳及中國企業(yè)的研發(fā)團隊，包括招商新能源、華大基因等國內(nèi)新興行業(yè)領軍企業(yè)，輸出中國的新能源、無人機、新材料、生物制藥等多個科技領域的技術。

在萬科的規(guī)劃中，通過東西交通樞紐、信息和展示中心的迪拜城，深企海外研發(fā)中心，將成為深圳的創(chuàng)新技術進入中東、歐洲、印度、北非市場的橋頭堡和跳板。