人民網(wǎng)房評(píng):用營(yíng)銷(xiāo)伎倆制造樓市恐慌的行為該管管了
作者:未知 來(lái)源:人民網(wǎng) 更新時(shí)間:2017年03月01日 【字體:大 中 小】
剛剛過(guò)去的這個(gè)周末,兩則關(guān)于樓市的眼球新聞刷爆了社交媒體圈。
2月25日,一則“河北香河某項(xiàng)目客戶買(mǎi)不到房就要跳樓”的消息,被大量不明真相的網(wǎng)友圍觀并瘋狂轉(zhuǎn)發(fā)。與這則消息被一同傳播的,還有環(huán)京樓市多個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)排隊(duì)搶購(gòu)的消息。
然而事情的真相卻并非如此。據(jù)媒體報(bào)道,該則聳人聽(tīng)聞的消息真相,是某房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員及其親屬在售樓處討要長(zhǎng)達(dá)拖欠一年之久的薪水。在討要無(wú)果的情況下,維權(quán)人做出了極端維權(quán)之舉。
明明是極端的討薪行為,不成想?yún)s被部分房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員和自媒體謠傳為“買(mǎi)不到房就要跳樓”的說(shuō)法。這一極大刺激性的消息一經(jīng)傳播,迅速成為輿論熱點(diǎn)。一時(shí)間,關(guān)于北京及其周邊樓市“要火”、“要瘋漲”的相關(guān)推斷隨即出爐。
同一天,上海嘉定區(qū)某樓盤(pán)采用集中開(kāi)盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)手法,引來(lái)數(shù)千購(gòu)房人“通宵排隊(duì)搶房”。經(jīng)媒體報(bào)道后,“通宵排隊(duì)買(mǎi)房”的輿論效應(yīng)迅速在全國(guó)蔓延開(kāi)來(lái)。
在謠言和人為制造的“熱銷(xiāo)”“認(rèn)購(gòu)”新聞的沖擊下,部分城市的樓市又開(kāi)始呈現(xiàn)出不穩(wěn)定的跡象。被刻意炒作、放大的消息一經(jīng)媒體傳播,大大地刺激了購(gòu)房人敏感而又脆弱的神經(jīng)。
以上兩則容易引發(fā)樓市動(dòng)蕩的消息引人深思。相關(guān)部門(mén)理應(yīng)引起重視和警惕,并出臺(tái)相關(guān)對(duì)應(yīng)的監(jiān)管措施。
謠言暫且不說(shuō),在輿論的澄清下,真相終歸會(huì)大白。但諸如上海嘉定區(qū)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商這種充滿營(yíng)銷(xiāo)伎倆的集中開(kāi)盤(pán)行為,有關(guān)部門(mén)是不是該好好管一管呢?
一般而言,開(kāi)發(fā)商在取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證之前,就會(huì)啟動(dòng)市場(chǎng)宣傳,以吸引購(gòu)房人的關(guān)注。取得預(yù)售證后,開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇在某個(gè)時(shí)間開(kāi)售,并通知此前關(guān)注的意向客戶前來(lái)集中選房。這在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)術(shù)語(yǔ)里,被稱之為“開(kāi)盤(pán)”。
業(yè)內(nèi)人士告訴筆者,開(kāi)發(fā)商精心組織所謂“開(kāi)盤(pán)”,實(shí)則就是集中根據(jù)一定的順序選房、定房。在營(yíng)銷(xiāo)學(xué)范疇里,這種行為也被稱為“逼定”,其目的就是通過(guò)一定的技巧和方式、方法,在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)里促進(jìn)客戶成交。
在供需不平衡的樓市,行情向好之時(shí),開(kāi)發(fā)商組織的“人山人海”般的開(kāi)盤(pán)行為,就能巧妙抓住購(gòu)房人害怕買(mǎi)不到房源的心理,制造、放大房子供不應(yīng)求的景象,以刺激購(gòu)房人加速出手。
在以往諸多的新聞里,我們可以看到在開(kāi)發(fā)商的精心組織和策劃下,處于弱勢(shì)方的購(gòu)房人不得不在風(fēng)雪酷暑中排隊(duì)搶購(gòu)房的報(bào)道。
品質(zhì)好的樓盤(pán)吸引多人前來(lái)購(gòu)買(mǎi),倒也無(wú)可厚非。可明明很多有明顯瑕疵、或者價(jià)格過(guò)高、口碑不好的樓盤(pán),開(kāi)盤(pán)時(shí)也會(huì)有多人前來(lái)排隊(duì)“搶房”,就不合乎常理了。
據(jù)了解,這種現(xiàn)象實(shí)際是營(yíng)銷(xiāo)方出資雇傭的“房托”,以制造虛假的“熱銷(xiāo)”來(lái)迷惑真正的購(gòu)房人。這一作法在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)圈內(nèi),已經(jīng)成為行業(yè)潛規(guī)則,大多數(shù)的樓盤(pán)多會(huì)采用這種“套路”。舉個(gè)列子,深圳某房企還曾出臺(tái)過(guò)讓人啼笑皆非的“紅頭文件”,要求企業(yè)員工和一定數(shù)量的家屬充當(dāng)“房托”,為旗下某樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)造勢(shì),營(yíng)造“搶房”的熱銷(xiāo)場(chǎng)面。
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)營(yíng)銷(xiāo)人士曾告訴筆者,組織集中開(kāi)盤(pán),不僅可以形成市場(chǎng)熱銷(xiāo)的口碑,還往往成為新聞報(bào)道中的主角。不僅能在一定程度上加速銷(xiāo)售,還能成為熱銷(xiāo)的代表樓盤(pán)。此外,開(kāi)發(fā)商通過(guò)這種形式,還可以為為下一次營(yíng)銷(xiāo)行為提供依據(jù),為價(jià)格策略的制定提供支撐。所以說(shuō),此類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)舉措,與開(kāi)發(fā)商而言可謂是一舉多得的生意。
當(dāng)然了,部分市場(chǎng)走熱的城市,房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的客觀事實(shí)確實(shí)存在。但開(kāi)發(fā)商此舉,卻在一定程度上放大了供不應(yīng)求的效應(yīng),助推市場(chǎng)恐慌心理的形成。
現(xiàn)今,不少房地產(chǎn)商早已經(jīng)利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)進(jìn)行“搖號(hào)”,以確定購(gòu)房人的選房順序。但即便如此,開(kāi)發(fā)商仍會(huì)通知購(gòu)房人扎堆選房。筆者曾有多次參與此類(lèi)開(kāi)盤(pán)、選房的經(jīng)歷,發(fā)現(xiàn)購(gòu)房人依據(jù)搖號(hào)順序進(jìn)入選房區(qū)選房期間,售樓員會(huì)不斷催促購(gòu)房人快速作出決定,否則意向房源就會(huì)被別人選走,其中的“恐嚇”意味不言而喻。
即使大多數(shù)購(gòu)房人提前做好功課,準(zhǔn)備多個(gè)方案。但一旦出現(xiàn)突發(fā)情況,購(gòu)房人就只能草率決定,根本沒(méi)有時(shí)間和機(jī)會(huì)多加以考慮。
按理說(shuō),開(kāi)發(fā)商完全可以利用互聯(lián)網(wǎng)等平臺(tái)和手段進(jìn)行選房,然后以相對(duì)長(zhǎng)的周期,分批次通知購(gòu)房人進(jìn)行選房,既不會(huì)造成擁擠,購(gòu)房人和組織方也都更加從容。
但在供需失衡、買(mǎi)賣(mài)方信息嚴(yán)重不對(duì)等的前提下,購(gòu)房人在這場(chǎng)耗資不菲的購(gòu)房買(mǎi)賣(mài)的博弈過(guò)程中,處于明顯劣勢(shì),明知是開(kāi)發(fā)商設(shè)好的“套路”,仍不得不往里鉆。
諸如此類(lèi)的營(yíng)銷(xiāo)行為,相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)是不是可以要求開(kāi)發(fā)商換一種更為理性和平和的方法來(lái)進(jìn)行?
去年9月末,針對(duì)我國(guó)部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱的情況,各地政府也根據(jù)情況施行了調(diào)控樓市的政策。近半年以來(lái),部分過(guò)熱城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)趨于平穩(wěn),市場(chǎng)成交也日趨理性。同時(shí),也加大了對(duì)市場(chǎng)信息的監(jiān)管,加大了對(duì)市場(chǎng)謠言和虛假信息的整治,取得了一定的成效。
筆者建議,在加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)信息透明度建設(shè)的同時(shí),不妨以市場(chǎng)手段增加有效供應(yīng),引導(dǎo)市場(chǎng)向更加理性的方向發(fā)展。
同時(shí),也提醒持幣待購(gòu)的購(gòu)房人,在市場(chǎng)信息泛濫的今天,需要保持清醒、理性的認(rèn)識(shí),不要被市場(chǎng)上的“陰風(fēng)鬼火”所煽動(dòng)。房屋作為大宗商品,仍需要承擔(dān)市場(chǎng)起落的風(fēng)險(xiǎn),不可盲目跟風(fēng)入市。
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