截至3月底，今年累計(jì)有30多個(gè)城市出臺(tái)樓市調(diào)控政策。調(diào)控的范圍主要位于環(huán)渤海、長(zhǎng)江中游、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈等地，也蔓延到了江西贛州等中小城市。

調(diào)控的手法，包括提高隱性稅收。如廈門(mén)發(fā)布新政——你要買(mǎi)180平方米以下的“非豪宅”，對(duì)不起，請(qǐng)連續(xù)繳納3年以上個(gè)稅，或者繳納社保。

另一個(gè)調(diào)控手法就是去杠桿——你買(mǎi)二套房，可以啊，認(rèn)房又認(rèn)貸，首付七成買(mǎi)房唄。如此一來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)根基被夯實(shí)，如果多數(shù)人買(mǎi)房首付七成，房地產(chǎn)價(jià)格即使跌到七成以下，也有人捏著房子不出手。

最后兩種辦法是禁止交易，買(mǎi)房?jī)赡暌詢(xún)?nèi)不準(zhǔn)交易，相當(dāng)于股市里的不準(zhǔn)短線(xiàn)交易；以及提高假離婚的風(fēng)險(xiǎn)，比如北京規(guī)定離婚一年之內(nèi)買(mǎi)房按二套房處理。

后兩種辦法顯然是為了要增加投機(jī)者的風(fēng)險(xiǎn)。買(mǎi)房?jī)赡瓴荒芙灰�，利用杠桿的短期投機(jī)者風(fēng)險(xiǎn)就大了，誰(shuí)知道兩年之后市場(chǎng)怎么樣？

北京市為買(mǎi)房而離婚的人恐怕將面臨雙重風(fēng)險(xiǎn)——要獲得優(yōu)惠信貸，就不得不離婚一年以上。但投資品最大的對(duì)手就是時(shí)間，一年的時(shí)間，保不齊政策會(huì)變，保不齊房?jī)r(jià)可能下跌，保不齊弄假成真，說(shuō)不定央行取消優(yōu)惠、連續(xù)加息。所以如果現(xiàn)在有投資者想要離婚買(mǎi)房，實(shí)在不是個(gè)聰明的舉動(dòng)。

接下來(lái)，房?jī)r(jià)最大的可能性是將進(jìn)入穩(wěn)定期，上有頂下有底，跟股市一個(gè)樣。政策收緊，并不等于房?jī)r(jià)下跌，未來(lái)兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)依然將保持穩(wěn)定。

第一個(gè)原因，樓市的優(yōu)質(zhì)資源仍然集中在熱門(mén)城市，三大城市群中的熱門(mén)城市是安全墊最厚的城市。資源集中、經(jīng)濟(jì)領(lǐng)先、財(cái)富聚集效應(yīng)不變，炒房的熱土也不會(huì)變。

以北京學(xué)區(qū)房為例，為遏制瘋狂的學(xué)區(qū)房炒作，今年北京幼升小將繼續(xù)擴(kuò)大多校劃片，并通過(guò)隨機(jī)搖號(hào)的方式確定具體的學(xué)校學(xué)位。買(mǎi)學(xué)區(qū)房的人很害怕，沒(méi)有優(yōu)秀教育資源加持，一夜之間，某些學(xué)區(qū)房就會(huì)恢復(fù)大雜院老舊平房的真身。

但優(yōu)質(zhì)教育資源匱乏，名校在京外辦分校的做法被叫停，兩三年內(nèi)還將在城六區(qū)新增25所優(yōu)質(zhì)學(xué)校。北京城區(qū)的教育資源增加，托起了北京的整體房?jī)r(jià)。

房?jī)r(jià)穩(wěn)定對(duì)政策的制定部門(mén)來(lái)說(shuō)是一個(gè)不錯(cuò)的結(jié)果，否則房?jī)r(jià)不穩(wěn)，政策不停。但熱門(mén)城市的資源溢價(jià)，長(zhǎng)期來(lái)看依然能夠?qū)�沖緊縮的政策。

其次，目前房地產(chǎn)是千城千策，防止熱的過(guò)熱，冷的過(guò)冷，總體數(shù)據(jù)保持穩(wěn)定。

熱門(mén)城市收緊房貸的同時(shí)，庫(kù)存量高的三四線(xiàn)城市反而會(huì)放寬。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》3月29日發(fā)文指出，對(duì)于部分房?jī)r(jià)上漲較快的熱點(diǎn)城市，整體上應(yīng)嚴(yán)格控制貸款總量，主動(dòng)上調(diào)貸款利率，適當(dāng)收緊貸款條件，并提高貸款首付比例。

而對(duì)多數(shù)三四線(xiàn)城市而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存量居高不下，去庫(kù)存壓力仍然較大。商業(yè)銀行應(yīng)在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，合理發(fā)揮住房信貸的杠桿作用，繼續(xù)加大對(duì)居民合理購(gòu)房的支持力度。我國(guó)城鎮(zhèn)化還將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，中小城市和城鎮(zhèn)居民還有較強(qiáng)的購(gòu)房需求未得到有效滿(mǎn)足。

估計(jì)庫(kù)存消化量在一年以上的城市，房貸政策即使收緊，也會(huì)比較有限。

最后也是最關(guān)鍵的是，貨幣政策再穩(wěn)健，奈何基數(shù)太大，購(gòu)房投資是應(yīng)對(duì)通脹的無(wú)奈之舉。

貨幣主導(dǎo)者發(fā)出了警告。在3月海南舉行的博鰲亞洲論壇年會(huì)上，央行行長(zhǎng)周小川明確表示，經(jīng)過(guò)多年的量化寬松后，我們已經(jīng)到了這次周期的尾部，貨幣政策不再是寬松的了。

事實(shí)上，中國(guó)央行今年已經(jīng)有所動(dòng)作，即通過(guò)對(duì)公開(kāi)市場(chǎng)操作的利率調(diào)整來(lái)影響貨幣市場(chǎng)利率，這相當(dāng)于隱性加息，只不過(guò)很多人對(duì)此并不當(dāng)回事——你收你的幣，我買(mǎi)我的房。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，最好的情況還是房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定。

即使在貨幣購(gòu)買(mǎi)力趨于下降的情勢(shì)下，只要民間存款增加，房?jī)r(jià)總體漲幅低于民間財(cái)富漲幅，就相當(dāng)于房?jī)r(jià)在下跌。由此通過(guò)幾十年的時(shí)間，就能為房地產(chǎn)市場(chǎng)這座火山蓋上蓋子，從而避免噴發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。