一、二線城市樓市5月份“量價(jià)”情況大面積熄火，三線城市接棒，房價(jià)領(lǐng)漲，房地產(chǎn)市場分化趨勢愈加明顯。

昨日，據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，5月份，70個(gè)大中城市中，9個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，26個(gè)城市房價(jià)漲幅環(huán)比回落。整體來看，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格漲幅均比上月回落。

易 居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，從房價(jià)環(huán)比情況來看，一線城市整體降溫，二線城市市場有分化，三線城市總體升溫。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則向記者表示，深圳、上海等一線城市和蘇州、南京、杭州等熱點(diǎn)二線城市市場調(diào)整極有可能加劇。張宏偉預(yù)計(jì)，下半年，鑒于回款目標(biāo)壓力、資金兌付壓力等因素，更多房企會放棄自己的價(jià)格“底線”，尋求“降價(jià)”，甚至有的企業(yè)因?yàn)橘Y金兌付壓力而主動降價(jià)。

三、四線城市房價(jià)領(lǐng)漲

由于樓市交易的滯后性，“317”之后連續(xù)加碼的調(diào)控政策落地后，其力度開始在5月份顯現(xiàn)出來。

從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)可以看出，一線城市和熱點(diǎn)二線城市樓市全面處于停滯或下行趨勢中，三線城市和部分西部城市則領(lǐng)漲。值得關(guān)注的是，曾有消息人士向《證券日報(bào)》記者透露，蚌埠市4月份就已經(jīng)出現(xiàn)“買房要找關(guān)系”的“一房難求”跡象。而在這一波房價(jià)領(lǐng)漲城市中，蚌埠、北海、湛江等城市均在其列。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，兩年前房價(jià)領(lǐng)漲的一、二線城市從上個(gè)月開始進(jìn)入調(diào)整期，從2015年初的一線城市拉動房價(jià)上漲到2016年的二線城市拉動樓市上行，直至現(xiàn)在市場出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，一、二線城市整體熄火退燒，而三線城市去庫存明顯提速，同時(shí)接下了一、二線城市房價(jià)上漲的接力棒。

事實(shí)上，從開發(fā)商的銷售業(yè)績就可見一斑。近日，在綠城中國的股東會上，綠城中國執(zhí)行總裁李青岸表示，上半年，三、四線城市銷售額差不多占到整個(gè)銷售額的一半以上。

李青岸稱，對于三、四線城市來說，只要沒有巨大虧損，公司能走量都會走量，以綠城中國在海南的藍(lán)灣小鎮(zhèn)為例，春節(jié)后就賣出了30億元，目前三、四線的庫存量已經(jīng)降至40%。雖然三、四線城市賣得很好，但公司并不太看好三、四線城市，在投資布局方面，依然會堅(jiān)守一、二線城市。

實(shí)際上，今年3月下旬，綠城中國行政總裁曹舟南接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)就表示，三、四線城市已有抬頭跡象，但這一上行周期持續(xù)時(shí)間不會太長，依然會積極增加一、二線城市的土地儲備。

值得關(guān)注的是，對綠城中國來說，三、四線城市重在走量。但對于大多數(shù)上市房企來說，上半年在限購、限貸和限價(jià)等多種約束性政策下，2016年簽約的合同銷售額可能結(jié)轉(zhuǎn)至2017年上半年銷售業(yè)績中，因此能夠補(bǔ)充上半年業(yè)績，但下半年，若再不加大回流現(xiàn)金，對其業(yè)績指標(biāo)和現(xiàn)金流安全都將是重壓。

房企下半年或降價(jià)

實(shí)際上，從上述統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)可知，在二手房市場，北京二手房跌幅最大。據(jù)市場人士透露，在上半年的北京樓市中，限制新房價(jià)格，新房供應(yīng)量較少，調(diào)控效果在二手房領(lǐng)域效果更為明顯。事實(shí)上，在一線城市中，二手房市場的表現(xiàn)更為直接和明顯，其背后主要源于對新房的限制是“卡”在入市之前，價(jià)格過高項(xiàng)目不發(fā)放預(yù)售許可證。

無獨(dú)有偶，據(jù)張宏偉透露，從上海上半年樓市量價(jià)供應(yīng)來看，由于各級政府調(diào)控從嚴(yán)執(zhí)行、供應(yīng)端預(yù)售許可證的從嚴(yán)審批、部分投資客退場、開發(fā)企業(yè)推盤周期集中在5月-6月份甚至下半年。

張宏偉認(rèn)為，上海商品住宅市場上半年的成交表現(xiàn)是“量跌”的，此時(shí)，房企資金面仍然沒有壓力，實(shí)質(zhì)性大范圍降價(jià)難以出現(xiàn)，因此整體表現(xiàn)為“量跌價(jià)穩(wěn)”。不過，進(jìn)入下半年后，由于上半年“量跌”有了銷售業(yè)績的損失，開發(fā)商必然會啟動“保量”策略。因此，在“保量”及沖刺年度銷售指標(biāo)、資金兌付壓力等驅(qū)動下，下半年市場表現(xiàn)特征將是，開發(fā)商 “以價(jià)換量”沖業(yè)績。

張宏偉進(jìn)一步透露，從目前上海樓市反應(yīng)情況來看，盡管還有部分房企堅(jiān)守符合自己心理預(yù)期的定價(jià)線，但已經(jīng)有部分房企開始主動放棄“底線”，開始主動適應(yīng)政府的指導(dǎo)價(jià)格措施積極跑量。他認(rèn)為，到了下半年，處于回款目標(biāo)壓力、資金兌付壓力等因素，更多房企會放棄價(jià)格“底線”，甚至有的企業(yè)因?yàn)橘Y金兌付壓力而主動降價(jià)。

更重要的是，另有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2015年和2016年的土地市場曾拍出多個(gè)地王和多幅高價(jià)地，而這些地王和高價(jià)地的摘得者多數(shù)是中型或者小型企業(yè)，其缺乏面對下行市場的應(yīng)對能力，為求自保，不乏向全國龍頭房拋橄欖枝的動作。事實(shí)上，今年以來，房地產(chǎn)市場并購談判暗潮洶涌，大型房企紛紛發(fā)起并購，以尋求低價(jià)土地儲備。

張宏偉也稱，今年以來，為了剝離不良資產(chǎn)，或者因?yàn)橘Y金兌付壓力加大，或者出于調(diào)整市場布局戰(zhàn)略需求，并購接觸劇增。鑒于此，今年下半年，在資本市場融資環(huán)境依舊大幅收緊的預(yù)期下，通過銷售渠道回籠資金若遭遇瓶頸，房企的資金兌付壓力將越來越大，降價(jià)銷售意愿將增強(qiáng)，這意味著下半年樓市將進(jìn)入深度調(diào)整階段。