近期上海二手房市場(chǎng)交易不容樂(lè)觀。

一家第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2017年7月上海市二手住宅共成交10661套，環(huán)比下降7.88%。鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月上海二手房成交同比下跌62.95%；其中二手住宅成交1.17萬(wàn)套，環(huán)比下跌4.23%，同比下跌65.31%。二手房已經(jīng)連續(xù)多月成交量下跌。

另?yè)?jù)一家第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，7月通過(guò)中介公司進(jìn)行交易的二手房有7600套，占總交易套數(shù)的71.29%，較6月下降3.30個(gè)百分點(diǎn)。

該機(jī)構(gòu)還指出，7月，上海市中介機(jī)構(gòu)關(guān)店幾百家，備案數(shù)量減至2911家，其中有1089家中介機(jī)構(gòu)在本月有二手住宅交易記錄，占比達(dá)37.41%。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者為此向中原、鏈家相關(guān)人士求證關(guān)店情況，獲得回復(fù)均為：沒(méi)有特別大的調(diào)整。中原地產(chǎn)方面還透露，下半年還要在武漢等出臺(tái)了“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”配套政策的二線城市加開(kāi)門(mén)店。

市場(chǎng)膠著

據(jù)部分經(jīng)紀(jì)公司門(mén)店員工介紹，不少置換型買(mǎi)家因?yàn)樽约旱姆孔雍茈y售出而一直無(wú)法置換，這是二手房交易放緩的主要原因。

綜合多家中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，從今年3月份開(kāi)始，上海的二手房成交就開(kāi)始呈現(xiàn)明顯下滑態(tài)勢(shì)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在走訪中介門(mén)店時(shí)了解到，某些區(qū)域的門(mén)店租約到期，今年索性就不續(xù)租了，而是并入最近一家門(mén)店，原來(lái)的業(yè)務(wù)員仍然對(duì)接其原屬區(qū)域，只是工作地點(diǎn)轉(zhuǎn)移。

但是，一個(gè)明顯的變化是傭金下調(diào)了。多家房產(chǎn)中介的二手房服務(wù)費(fèi)率普遍在此前房屋總價(jià)2%的基礎(chǔ)上進(jìn)行了下調(diào)，最高可以打5折。一名消費(fèi)者表示，現(xiàn)在中介為了促成成交，態(tài)度也變得很好了。該人士遇到過(guò)上下家各付房屋總價(jià)0.5%、一共付房屋總價(jià)1%的中介費(fèi)情形；也有中介人員表示，在其選好房子后，可以跟業(yè)主協(xié)商，根據(jù)房子的總價(jià)來(lái)決定給出的折扣。

與此同時(shí)，中介的行業(yè)集中度也在提升。據(jù)前述機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，7月上海TOP20房產(chǎn)中介的總市占率較6月份上漲4.54個(gè)百分點(diǎn)至49.49%。其中，房產(chǎn)中介成交套數(shù)榜前三位排行有小幅調(diào)整，榜首依舊為德佑（鏈家）成交1905套，市占率17.87%；太平洋由上月的第三名提升至次席，成交量為717套，市占率6.73%；降至第三，成交量為689套，市占率6.46%。

二手市場(chǎng)表現(xiàn)也傳導(dǎo)到一手市場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海在8月第二周新房成交繼續(xù)為“零”，自7月中旬以來(lái)供應(yīng)低迷，進(jìn)入8月后直接出現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)期“斷檔”，這對(duì)后續(xù)成交帶來(lái)更多壓力。分析認(rèn)為，隨著新盤(pán)搖號(hào)以及操作細(xì)則落地，房企也會(huì)行動(dòng)起來(lái)，在9月應(yīng)該會(huì)有補(bǔ)量推盤(pán)的動(dòng)作。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，當(dāng)前買(mǎi)家入市意愿本身不強(qiáng)，加之供應(yīng)緊縮后更影響成交，從趨勢(shì)判斷，未來(lái)1-2周成交仍會(huì)在低位盤(pán)整。近期信貸收緊對(duì)市場(chǎng)影響持續(xù)發(fā)酵，上海執(zhí)行首套房貸利率上升10%措施的銀行越來(lái)越多，最主要的是審批時(shí)間和放款時(shí)間有不同程度延長(zhǎng)。由于多數(shù)買(mǎi)家是置換型，資金到位時(shí)間慢，對(duì)整個(gè)交易節(jié)奏有很大影響。

調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)

上海房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司出現(xiàn)較多關(guān)店現(xiàn)象的傳聞最早是在今年5月出現(xiàn)的。彼時(shí)一線城市已全部上調(diào)房貸利率，提高購(gòu)房的資金成本以達(dá)到去杠桿、調(diào)控樓市的目的。

隨著國(guó)內(nèi)信貸環(huán)境整體趨緊，不只房產(chǎn)中介，房企也將面臨現(xiàn)金流問(wèn)題。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著調(diào)控的層層深入，未來(lái)進(jìn)入“四限”（限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售）的城市還將持續(xù)擴(kuò)容，主導(dǎo)本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆的核心動(dòng)力已出現(xiàn)衰減跡象，尤其是房?jī)r(jià)虛高、嚴(yán)重透支的二、三、四線城市，或面臨樓市調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。

研究中心認(rèn)為，房貸收縮，或?qū)⑹菢鞘姓{(diào)整“拐點(diǎn)”到來(lái)的導(dǎo)火索。在去庫(kù)存、去杠桿的情況下，實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速企穩(wěn)并有所回升，央行明顯調(diào)降了貨幣投放力度，M2增速回落。

從目前的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳、蘇州等城市已經(jīng)出現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”的跡象，樓市成交持續(xù)縮量。

一線城市下半年成交不明朗，而不少房企在二三線城市的土地儲(chǔ)備也將在下半年入市，比如旭輝將會(huì)在今年10-11月陸續(xù)在全國(guó)推盤(pán)30多個(gè)。因此也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為二三線城市在年底會(huì)有一波成交小高峰。