經(jīng)過(guò)去年“9·30”開(kāi)始的兩輪密集調(diào)控后，一線及熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“量跌價(jià)穩(wěn)”階段，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到遏制。業(yè)內(nèi)人士表示，要利用好窗口期，從住房制度建設(shè)、土地供給、金融財(cái)稅等方面入手出臺(tái)樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。

建立多層次住房供應(yīng)體系

記者采訪了解到，改革開(kāi)放30多年來(lái)，我國(guó)住房制度從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型過(guò)程中，國(guó)民住房問(wèn)題主要依靠市場(chǎng)手段傾向明顯，保障房、安居房存在明顯短板。專家建議，應(yīng)通過(guò)立法等手段進(jìn)一步完善商品房、公共住房、租賃住房等相關(guān)住房基礎(chǔ)性制度，完善國(guó)家住房制度總體框架。

深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示，應(yīng)以“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障”為目標(biāo)，規(guī)范滿足高收入家庭需求的商品房制度，建立滿足中等收入家庭需求的安居房制度，完善滿足低收入家庭需求的基本住房保障制度，爭(zhēng)取安居房、公租房等公共住房供應(yīng)規(guī)模達(dá)到供應(yīng)總量的50％以上。

“當(dāng)前一線和熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)高企，那些新就業(yè)大學(xué)生工作頭兩年的收入并不高，但他們未來(lái)將是社會(huì)的中堅(jiān)分子。要滿足新就業(yè)無(wú)房職工等‘夾心層’群體的需求，需要大力發(fā)展有限產(chǎn)權(quán)的自住型住房。”王鋒建議，可借鑒境外經(jīng)驗(yàn)，按照“共有產(chǎn)權(quán)”模式，建立安居住房制度體系。

住房租賃短板也亟待補(bǔ)齊。我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉建議，將住房租賃作為地方政府供給公共服務(wù)和公共產(chǎn)品的必選內(nèi)容。在市場(chǎng)起步階段，減輕企業(yè)納稅人向個(gè)人出租房屋的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，待市場(chǎng)蛋糕做大、初具規(guī)模經(jīng)營(yíng)時(shí)再恢復(fù)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。此外，建議取消商品房預(yù)售制，允許鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)公司向開(kāi)發(fā)、持有并租賃轉(zhuǎn)型，培育專業(yè)化、社會(huì)化的住房租賃公司。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池表示，就滿足居住功能而言，租賃方式是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。尤其是對(duì)于剛進(jìn)入城市的新市民、新職工而言，可通過(guò)租賃滿足其住房需求，但保障有穩(wěn)定的租賃關(guān)系的承租者同戶籍人口一樣享受到教育、醫(yī)療等公共服務(wù)也很關(guān)鍵。

建立城市中長(zhǎng)期土地供應(yīng)計(jì)劃

7月7日，《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》提出，上海“十三五”期間計(jì)劃供應(yīng)5500公頃住宅土地，可提供住房約170萬(wàn)套，比“十二五”期間增加60％左右。在上海之前，北京今年也提出未來(lái)五年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000公頃，其中國(guó)有建設(shè)用地5000公頃，集體建設(shè)用地1000公頃，以保障150萬(wàn)套住房建設(shè)需求，其中包括50萬(wàn)套租賃住房。

業(yè)內(nèi)人士表示，充足的住宅用地供應(yīng)是實(shí)現(xiàn)樓市供需平衡、防止市場(chǎng)大起大落的基礎(chǔ)，應(yīng)該科學(xué)制定城市中長(zhǎng)期土地供應(yīng)計(jì)劃，并對(duì)完成率進(jìn)行剛性約束。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)以往的‘過(guò)熱’或高庫(kù)存，很大程度上是供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡所致，其病根在于各城市政府對(duì)供應(yīng)規(guī)模和供應(yīng)結(jié)構(gòu)缺乏長(zhǎng)期有效的把控。”廣東省房協(xié)會(huì)長(zhǎng)王韶建議，應(yīng)支持各城市通過(guò)自主調(diào)整城市建設(shè)土地規(guī)劃邊界，自主調(diào)整城市各類用地的規(guī)劃功能。

當(dāng)前，城市群、都會(huì)區(qū)成城市化新趨勢(shì)，單一的城市規(guī)劃已不適應(yīng)時(shí)代需要。深圳市規(guī)劃國(guó)土委員會(huì)副主任王東說(shuō)，我國(guó)各大城市土地資源由歷史上行政區(qū)劃決定，如果僅僅根據(jù)各個(gè)城市既有的土地面積來(lái)確定建設(shè)用地的規(guī)模，就會(huì)導(dǎo)致土地面積小的城市在商品房用地指標(biāo)上嚴(yán)重不足，建議中央出臺(tái)政策鼓勵(lì)超特大城市推進(jìn)與周邊城市的協(xié)調(diào)發(fā)展，從城市群總體規(guī)劃的角度來(lái)配置土地資源，支持超特大城市加大與周邊城市城際公共交通建設(shè)力度，促進(jìn)城市群產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)療、住房等資源的共建共享。

專家還表示，在土地供應(yīng)上，地方政府也應(yīng)該樹(shù)立新型房地產(chǎn)觀。“去房地產(chǎn)化”不是不要房地產(chǎn)，而是不要把土地集中在商業(yè)住宅，同時(shí)要發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)等復(fù)合型地產(chǎn)。

完善房地產(chǎn)財(cái)稅金融制度

長(zhǎng)期以來(lái)，土地資源成為地方政府融資的工具，“土地財(cái)政”是建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制繞不過(guò)去的“坎”。專家及業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)稅作為地方財(cái)政收入的穩(wěn)定來(lái)源是國(guó)際通行做法，應(yīng)加快房地產(chǎn)稅制改革，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，進(jìn)而構(gòu)建有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的稅收支撐體系。

記者采訪了解到，近年來(lái)國(guó)家通過(guò)調(diào)整增值稅、個(gè)人所得稅等手段抑制投機(jī)、投資需求，但在實(shí)際交易中，買家稅費(fèi)全部轉(zhuǎn)嫁至購(gòu)房者身上，硬性的交易成本導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上升。特別是在一二線重點(diǎn)城市老城區(qū)優(yōu)質(zhì)地段的房屋，基本上都是買家負(fù)擔(dān)全部稅費(fèi)。

“我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域主要是流轉(zhuǎn)稅，持有階段的稅負(fù)較輕，在賣方市場(chǎng)下容易發(fā)生稅負(fù)轉(zhuǎn)移現(xiàn)象。應(yīng)推進(jìn)保有環(huán)節(jié)稅收制度構(gòu)建，經(jīng)過(guò)多年積淀，我國(guó)一線城市和部分二線城市已具備先行征收房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)條件。”廣東省地產(chǎn)商會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)黃朝暉建議，在重慶、上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)基礎(chǔ)上，對(duì)一線和部分二線熱點(diǎn)城市先行試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅。

不少專家認(rèn)為，購(gòu)買住房而不居住不僅是投機(jī)炒作，也是巨大的資源浪費(fèi)�？梢越梃b國(guó)際經(jīng)驗(yàn)通過(guò)征收住房空置稅來(lái)打擊炒房行為，從而將空置的存量住房逼入市場(chǎng)，有效增加住房供給。

（本版稿件除署名外，均由記者高博、董建國(guó)、孔祥鑫、方問(wèn)禹、鄭鈞天、周強(qiáng)、王存福、馬姝瑞采寫(xiě)）