高房?jī)r(jià)和過去較長(zhǎng)時(shí)間的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)中多種問題和困境的一個(gè)“糾結(jié)點(diǎn)”。關(guān)于房產(chǎn)稅的討論，一定要建立在準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)其政策定位的基礎(chǔ)上。為什么要啟征房產(chǎn)稅，征收房產(chǎn)稅的政策目的是什么？只有對(duì)這一根本問題有了準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)，接下來細(xì)節(jié)性的、技術(shù)性的討論才有意義。

房產(chǎn)稅不是調(diào)控房?jī)r(jià)的政策工具

房產(chǎn)稅的目的不應(yīng)該是為了調(diào)控房?jī)r(jià)。去年以來，一線城市以及部分二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了新一輪上漲熱潮，個(gè)別城市甚至再一次考慮通過限購(gòu)等措施來遏制房?jī)r(jià)上漲。在這樣的背景下，有觀點(diǎn)認(rèn)為，現(xiàn)在推出房產(chǎn)稅正好可以防止房?jī)r(jià)過快漲。這種把房產(chǎn)稅作為調(diào)控房?jī)r(jià)的政策工具的想法，從邏輯上是站不住腳的。

一方面，稅制設(shè)計(jì)是一項(xiàng)關(guān)乎長(zhǎng)遠(yuǎn)的基礎(chǔ)性制度建設(shè)工程。尤其是像房產(chǎn)稅這樣涉及重點(diǎn)行業(yè)、牽扯經(jīng)濟(jì)全局的稅種，更是如此。一旦通過立法程序推出，就將是長(zhǎng)期有效的，不可能輕易作出調(diào)整。而宏觀經(jīng)濟(jì)則是有周期的，房?jī)r(jià)作為一種資產(chǎn)價(jià)格也具有明顯的周期性。用長(zhǎng)期的、制度性的法案作為短期的、不確定性的宏觀調(diào)控工具，本身就不合理。即便在當(dāng)下取得一時(shí)成功，在未來更長(zhǎng)遠(yuǎn)的時(shí)間里也會(huì)付出代價(jià)。

另一方面，即便退一步，認(rèn)同通過房產(chǎn)稅來遏制房?jī)r(jià)上漲這一“善良”的主觀愿望，啟征房產(chǎn)稅也不一定是好的選擇。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度而言，判斷一項(xiàng)政策好不好，不能看政策制定者的初衷是不是好的，而要看該項(xiàng)政策能否實(shí)現(xiàn)政策制定者所希望達(dá)到的目的。回顧中外經(jīng)濟(jì)史，因?yàn)?ldquo;善良”的政策反而導(dǎo)致惡果的案例并不鮮見。不論從理論上、還是實(shí)證上，房產(chǎn)稅都無法起到遏制房?jī)r(jià)上漲或是降低房?jī)r(jià)的效果。

開征房產(chǎn)稅帶來的“稅收楔子”會(huì)按照供給彈性和需求彈性以一定的比例，分?jǐn)偟劫I房人和賣房人身上，最終的均衡含稅價(jià)格不僅不會(huì)降低，甚至還可能高于沒有房產(chǎn)稅的情形。實(shí)證研究也表明，上海和重慶兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)沒有能夠起到顯著的調(diào)控房?jī)r(jià)的作用。

房?jī)r(jià)的高低取決于供給需求關(guān)系。目前，房?jī)r(jià)普遍上漲的階段已經(jīng)過去，轉(zhuǎn)而呈現(xiàn)地域分化的格局。

北上深等城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，本質(zhì)上是因?yàn)楣┙o滿足不了需求，是一個(gè)短缺市場(chǎng)。造成短缺的愿意，一方面是因?yàn)橥恋毓┙o政策的限制，另一方面是由于城市規(guī)劃不合理導(dǎo)致的低容積率和低土地使用效率。這些才是一線城市房?jī)r(jià)過快上漲的“病根”所在。想要用房產(chǎn)稅來治療這些病根，是緣木求魚，甚至還會(huì)帶來副作用。正確的做法，應(yīng)當(dāng)是在土地供給和城市規(guī)劃上下功夫。

而在大部分三線及以下城市，房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅上漲的動(dòng)力并不強(qiáng)烈。對(duì)于這些城市，房地產(chǎn)的主要壓力是“去庫(kù)存”，通過房產(chǎn)稅來調(diào)控這些地方的房?jī)r(jià)更是無從談起。

高房?jī)r(jià)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“糾結(jié)點(diǎn)”

客觀上，高房?jī)r(jià)和過去較長(zhǎng)時(shí)間的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)中多種問題和困境的一個(gè)“糾結(jié)點(diǎn)”。因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)，制造業(yè)的勞動(dòng)力成本隨之上升，原有的比較優(yōu)勢(shì)在失去，面臨著產(chǎn)業(yè)和就業(yè)流出的危險(xiǎn)；因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，大量資金由實(shí)業(yè)向房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移；因?yàn)槌志玫姆績(jī)r(jià)上漲預(yù)期，貨幣政策的傳導(dǎo)機(jī)制阻塞，逆周期調(diào)控的效果越來越差。同時(shí)大量資金沉積在房地產(chǎn)上，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看也會(huì)增加整個(gè)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)；因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)，一線城市的很多年輕人不堪重負(fù)、倍感焦灼，不得不放棄理想和留在大城市的機(jī)會(huì)，開始出現(xiàn)了向二三四線城市回流的現(xiàn)象；因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程受阻，數(shù)以億計(jì)的農(nóng)民工居無定所，家庭長(zhǎng)期兩地分離，帶來一系列的社會(huì)問題。更重要的是，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，中國(guó)社會(huì)的收入不平等和財(cái)產(chǎn)不平等日益加劇。房地產(chǎn)甚至已經(jīng)成為一道無形的鴻溝，把人群分為有房者和無房者兩類。

特別值得重視的是，由房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致的一系列問題，往往并非由于人與人之間能力、勤奮度、智力的差異造成，而通常是由運(yùn)氣、政策等非主觀因素決定。一條馬路兩側(cè)，三年前完全一樣，僅僅因?yàn)槌鞘幸?guī)劃的原因，三年后一側(cè)的居民獲得了兩三套回遷房，成為百萬富翁、千萬富翁，而另外一側(cè)仍舊是低矮的平房，每月三千塊錢工資收入。這樣的現(xiàn)象在過去十多年的城市建設(shè)熱潮中屢見不鮮。如果任由這種趨勢(shì)發(fā)展，社會(huì)的公平感、正義感會(huì)被扭曲，年輕人依靠勞動(dòng)和智慧創(chuàng)業(yè)興業(yè)的熱情會(huì)遭受打擊，人們會(huì)感覺無所適從。

房?jī)r(jià)上升、房地產(chǎn)的增值很大程度上來自于全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提升，來自于所在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的提升，來自于周邊學(xué)校、醫(yī)院、劇院、商場(chǎng)等配套設(shè)施的完善，以及貨幣金融環(huán)境的變化。這是經(jīng)濟(jì)學(xué)上典型的“外部性”問題。這種由外部性帶來的收益應(yīng)當(dāng)有一個(gè)合理的分享機(jī)制。

出于公平正義方面的考慮，對(duì)套數(shù)或者人均住房面積超過一定標(biāo)準(zhǔn)的對(duì)象征收房產(chǎn)稅具有合理性。但不應(yīng)普遍征收，特別是在目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，普遍征收房產(chǎn)稅弊大于利。

相比房產(chǎn)稅，新一輪房改才是根本之策

即便如此，房產(chǎn)稅的作用不應(yīng)被高估。對(duì)于促進(jìn)社會(huì)公平正義、建立合理的“外部性收益”分享機(jī)制而言，房產(chǎn)稅的作用仍然是非常有限的。根本之策是要啟動(dòng)新一輪住房體制改革。

1994年，我國(guó)開始深化住房體制改革，當(dāng)時(shí)面臨的首要問題是房地產(chǎn)市場(chǎng)缺失。改革的主要措施就是實(shí)行住房商品化，這帶來了接下來二十多年房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)的繁榮。房地產(chǎn)不僅成為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎，同時(shí)也成為地方財(cái)政收入的重要來源，可謂功不可沒。

二十多年之后，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的形勢(shì)與1994年房改時(shí)面臨的形勢(shì)已經(jīng)完全不同了，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境也與當(dāng)時(shí)大不相同。因而，“新一輪房改”的首要出發(fā)點(diǎn)，就是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)全局中的作用進(jìn)行重新定位。新定位的核心在于明確以下兩點(diǎn)：

第一，要回歸住房本質(zhì)，降低房地產(chǎn)的金融屬性。房子是給人住的，這個(gè)定位不能偏離。為此還必須意識(shí)到，“新一輪房改”不是孤立存在的，不可能單獨(dú)完成，而必須與金融體制改革協(xié)調(diào)并進(jìn)。在金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)、居民缺乏可靠?jī)?yōu)質(zhì)投資品的情況下，降低房地產(chǎn)金融屬性只能是一句空話。

第二，要發(fā)展租房市場(chǎng)，探索靈活的產(chǎn)權(quán)制度，多種途徑實(shí)現(xiàn)住有所居。要促進(jìn)租房市場(chǎng)建設(shè)，通過政府、企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)的共同努力，形成一個(gè)活躍度高、穩(wěn)定性強(qiáng)的租房市場(chǎng)，重點(diǎn)服務(wù)兩類人群：一類是剛畢業(yè)開始工作、處于職業(yè)生涯起步階段的年輕人，另一類是在城市打工的農(nóng)民工。另外，要給地方政府留出政策空間，允許探索創(chuàng)新，允許試點(diǎn)，允許過渡性的臨時(shí)政策安排。積極探索“先租后買”、“租售結(jié)合”、“倒按揭”、“共有產(chǎn)權(quán)”、“過渡性產(chǎn)權(quán)”等多種形式的交易創(chuàng)新和制度創(chuàng)新，在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，讓更多的家庭享受到穩(wěn)定的、與收入水平相適應(yīng)的住房服務(wù)。