近日，鏈家公布了一組今年一二手房市場成交套均面積的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示：今年10月，成都市新房成交套均面積為107.1平方米，而二手房僅為86.4平方米。

事實上自2017年以來，成都二手房套均面積便大體呈下滑趨勢，10個月套均面積減少了14平方米，與之相反，新房成交的套均面積卻不降反增了約8平方米。如今，成都一二手房成交套均面積剪刀差正在不斷擴大，從新房市場和二手房市場情況不難找出原因。

拿地成本上漲

開發(fā)商首選打造改善產(chǎn)品

去年開始，成都中心城區(qū)拿地成本上揚；今年9月19日，四川金禾盛**有限公司以樓面價10100元/平米拿下溫江一宗地，宣告成都二圈層區(qū)域地價均破萬元大關(guān)。

隨著土地成本的升高，為了提高產(chǎn)品溢價，開發(fā)商們更傾向于打造面積段較大的改善產(chǎn)品，一方面在同等的土地成本中，打造此類產(chǎn)品能夠提高產(chǎn)品價值；另一方面，從2016年起，購房市場便進入改善元年，此前70、80后的購房者進入換房周期，大部分擁有充足購買力的消費者開始涌入市場。因此，對開發(fā)商而言，打造大面積段的改善產(chǎn)品，無疑成為了最好的選擇。

鏈家成都研究院院長張鍵表示：“主城區(qū)大部分購房者因價格、地段因素，選擇犧牲面積，二手房的套均面積在逐步下滑。而新房方面，在改善戶型增多，以及市場供應(yīng)偏緊的雙重影響之下，購房者只能接受目前新房改善為主的市場情況，導(dǎo)致了新房和二手房市場在成交面積方面的差異性也在逐步加大。”

限價政策影響新房價格

購房者把握時機入市

在改善大行其道的同時，隨著自去年10月開始的成都一輪調(diào)控政策的陸續(xù)出臺，將部分不具備資格的異地購房者拒之門外。同時，為了抑制新房價格的過快增長，政府有開始了對新房價格的調(diào)控。于是，從年初開始，成都新房進入“限價時代”。

限價，讓許多今年新開樓盤均價明顯低于周邊去年所開樓盤價格，部分有條件的購房者看到了機會，把握時機進入市場。一時間成都新房需求走高，加快了新房的去化，同時也帶動了一手房套均面積的增長。

與此同時，鏈家研究院的報告指出，鏈家監(jiān)控的成都500個重點樓盤當中，換手率（業(yè)主買下二手房之后再出售的比例）有所下降，而0成交的樓盤占率則略有提升。從鏈家研究院的報告可以看出，換手率是二手房交易中的**指標，而該項指標至10月才稍有回落至2.29%，環(huán)比下滑了0.82%。

整個10月，鏈家統(tǒng)計的**500盤零成交樓盤占比升至13.2%，較上月大幅增加6.2個百分點。

全款優(yōu)先成普遍現(xiàn)象

剛需購房轉(zhuǎn)向二手市場

隨著新房需求的增加，加之限價政策對開發(fā)商利益的擠壓，為了快速回款，部分新開樓盤開始了“全款優(yōu)先”政策。這讓手握資金不足，卻亟待買房的剛需客只得轉(zhuǎn)向二手房市場。但是，由于二手房價持續(xù)走俏，同樣的預(yù)算可買面積段的房子卻在不斷減小。

曹先生從去年便開始看房，但是未能把握時機，看好的房子每次都會被別人搶先一步，今年開始，他的購房預(yù)期已經(jīng)從90平米減到了70平米。

多數(shù)剛需轉(zhuǎn)向二手市場

像曹先生這樣的購房者不在少數(shù)，因為全款資金不足，加之新房庫存緊缺，他們開始轉(zhuǎn)向二手房市場。市場情況較好，許多二手房房東開始有了更高的價格期待，因此，二手房房價持續(xù)走高。“上月看的房子又漲了十萬。”曹先生無奈地抱怨，如果再漲下去，他的預(yù)期的面積還會再壓縮。

因為剛需購房者的涌入，二手房的套均面積開始不斷減小。

未來，二手房和新房套均面積剪刀差是否會進一步擴大，剛需購房二手化只是短期現(xiàn)象還是會長久存在，成為許多人關(guān)心的問題。

從目前的情況來看，新房的供應(yīng)遠不足需求，消化掉全款購房者和部分**客仍需時日，所以剛需購房者走入新房市場還有一段時間。有業(yè)內(nèi)人士稱：“該現(xiàn)象并不會長久，目前二手房成交已出現(xiàn)疲軟，多處二手房有價無市，今年底至明年，仍將有大量新房房源入市，后期市場趨于平穩(wěn)是必然現(xiàn)象。”