盡管中國房地產(chǎn)市場整體降溫的趨勢正在顯現(xiàn)，但部分三四線城市樓市熱度仍較明顯，而這些過熱的城市或許將成為下一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊的重點區(qū)域。

14城去化周期在半年以下，住宅待售面積處于近三年低點

從庫存方面來看，中房網(wǎng)根據(jù)國家統(tǒng)計局此前公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)整理，如果以2016年1-2月全國商品房待售面積(7.39億平方米)為最高點，截至到今年9月底，全國商品房待售面積為6.11億平方米，與2016年高點相比庫存去化達1.28億平方米。如果單從住宅待售面積來看，截至到9月底為3.23億平方米，這一數(shù)值已經(jīng)處于近36個月低點。

待售面積的減少，一方面由于熱點城市的限價政策，使得新房的供應節(jié)奏相對緩慢。另一方面，本輪樓市調(diào)控中受政策加大對三四線城市去庫存的力度、城市外溢效應積極釋放，以及購房預期不斷調(diào)整等因素影響，三四線房地產(chǎn)市場基本面得到較好改變，房地產(chǎn)去庫存取得了積極的進展。

具體到各個城市來看，根據(jù)相關(guān)房地產(chǎn)研究院提供的報告顯示，截至9月底，共有杭州、滁州、茂名、南京、馬鞍山、鄭州、常德、九江、清遠、柳州、金華、寧波、宜昌、景德鎮(zhèn)、重慶、惠州、莆田、南寧、嘉興、溫州等20個城市新建商品住宅去化周期低于8個月，除杭州、南京、鄭州、寧波、重慶、南寧這6個城市為二線城市以外，其余均為三四線城市。

從報告來看，杭州、南京、鄭州、寧波四個二線城市新建商品住宅去化周期分別為3-6個月，這些二線城市庫存規(guī)模偏小。除此4個二線城市去化周期低于6個月以外，還有10個三四線城市去化周期也處于6個月或以下水平。

當前部分三四線城市的去化周期甚至小于二線城市，這也充分說明其去庫存成效顯著。而在房地產(chǎn)去庫存取得積極成效的同時，也給這些庫存去化周期較短的城市房價帶來上漲壓力，這些城市在庫存方面的變化，應該會引起地方房地產(chǎn)主管部門的足夠重視。

部分城市房價上漲壓力仍存，或成下一輪調(diào)控重點區(qū)域

從房價表現(xiàn)來看，國家統(tǒng)計局公布的《9月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》顯示，西安新建商品住宅價格同比漲幅居首，達14.9%;北海同比漲幅達14.2%。此外，揚州、蚌埠、韶關(guān)、徐州、重慶、長沙、九江、洛陽、金華、沈陽、湛江、南寧、宜昌同比漲幅都保持在10%以上。

從房價環(huán)比漲幅排行來看，9月份包括安慶、濟寧、哈爾濱、長春、南充、沈陽、西寧、岳陽、貴陽、大連、吉林、遵義、大理、烏魯木齊等城市新建商品住宅環(huán)比漲幅處于全國前列。

上述提到的城市由于購房政策相對寬松，商品住宅去化周期短，使得市場處于熱點期。如果未來房價繼續(xù)上漲或漲幅難以下滑，庫存得不到有效的補充，預計這些城市將是今年第四季度的調(diào)控重點。

根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2017年以來，全國百城內(nèi)發(fā)布的有關(guān)房地產(chǎn)的調(diào)控政策已經(jīng)超過200次。其中，9月份樓市政策發(fā)布密集，多達45個城市(含央行等部門)發(fā)布了有關(guān)房地產(chǎn)內(nèi)容政策52次，政策密集程度超過了2016年10月份。

分析師表示，從目前各地的房地產(chǎn)政策內(nèi)容看，限購與限售全面升級。全國限售城市擴大到了50個，預計未來將快速向三四線蔓延，后續(xù)可能會超過50個城市執(zhí)行限售。核心分布特點是，房價上漲城市，位置在一二線熱點城市周圍。限購政策不足以抑制市場熱度的城市，都會限售。

相關(guān)研究中心也在一份報告中預測，現(xiàn)有調(diào)控城市將進一步擴容，受制于房價上漲過快，或多或少透支未來市場預期，以淮安、鹽城、徐州等為代表的一些新晉熱點三四線城市將成為下一階段調(diào)控重點。預計更多三四線城市將跟進落地乃至升級“四限”新政，以便緩解房價上漲預期，維穩(wěn)房地產(chǎn)市場。

專家認為，9月三四線城市房價上漲較為突出，說明目前部分三四線城市購房政策相對寬松，市場受追捧，類似城市后續(xù)若房價上漲幅度難以下滑，預計這些城市是今年第四季度政策頻頻收緊的重點城市選項，比如貴陽。

中房研協(xié)測評研究中心在近日最新發(fā)布的秋季報告里也指出，報告給未來5-10年的房地產(chǎn)市場定調(diào)，未來調(diào)控政策依然圍繞“房住不炒”展開，長效機制加快推進的同時，短期的行政調(diào)控措施也不會放松。目前來看，對于房價上漲后勁充足的二三線城市，將跟進落地或升級限購、限貸、限售、限價政策，緩解房價上漲預期，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。