現(xiàn)在是出手買房的時(shí)機(jī)嗎？

從去年的9.30到今年的3.17，超過一年的史上最嚴(yán)格調(diào)控，讓北京樓市退去了虛火，逐漸回歸理性。無論是新房、還是二手房，成交量都不斷下挫，成交價(jià)格也在經(jīng)歷了最初的慣性上漲、保持平穩(wěn)后，開始出現(xiàn)回落，新房被限價(jià)控制，二手房則普遍下跌了20%，可以說市場(chǎng)已經(jīng)降至冰點(diǎn)。在這樣的背景下，樓市開始逐漸企穩(wěn)，炒房客被嚴(yán)格地?fù)踉诹舜箝T之外，而普通的購房者，無論是剛需還是改善需求，是否會(huì)迎來購房的“窗口期”呢？針對(duì)這個(gè)問題，《廣廈時(shí)代》從政策、土地、成交等多個(gè)方面，為您帶來當(dāng)前樓市的最新變化，能否出手買房？或許您將有自己的答案。

政策

調(diào)控政策仍將持續(xù) 明年是樓市“小年”

現(xiàn)在能不能買房？政策的影響是首當(dāng)其沖的，政策走向一直以來都對(duì)樓市走向產(chǎn)生著最直接的影響。近日，興業(yè)證券披露了萬科10月電話會(huì)議的紀(jì)要，其中，在回答投資者提問時(shí)，萬科對(duì)2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)做出了一個(gè)整體判斷，引發(fā)業(yè)內(nèi)外的廣泛關(guān)注：萬科認(rèn)為，調(diào)控政策仍持續(xù)，收緊的樓市政策會(huì)對(duì)需求產(chǎn)生影響。信貸層面將是最核心的變化，從今年3月份之后，貸款首付的要求提高，實(shí)際利率上升，受這些影響，相信明年的銷售進(jìn)一步會(huì)放緩。今年因?yàn)樯习肽暝黾雍芸欤�所以全年的銷售規(guī)模有增加。明年有可能整體銷售會(huì)出現(xiàn)下降。

但是，對(duì)應(yīng)到市場(chǎng)上，不同的區(qū)域面對(duì)調(diào)整的表現(xiàn)會(huì)不一樣，對(duì)于核心的一二線城市在2016年四季度已經(jīng)開始調(diào)整，現(xiàn)在這些城市雖然成交量明顯下降，但存貨相對(duì)穩(wěn)定，去化率變化不大，成交量進(jìn)一步下跌的空間并不大。而對(duì)那些銷售規(guī)模和價(jià)格快速增加，本身又沒有新的就業(yè)人口，基礎(chǔ)設(shè)施也沒有明顯改善的三四線城市，隨著政策的沖擊，市場(chǎng)一定有壓力。

從萬科電話會(huì)議紀(jì)要的核心內(nèi)容來看，萬科認(rèn)為明年將是樓市的小年，在調(diào)控政策堅(jiān)持不放松的環(huán)境下，商品房的銷售面積和銷售額均會(huì)下降。

不過，因?yàn)檫@次調(diào)控采用了分城調(diào)控的思路，不同城市不同情況的政策也各不相同。中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰就認(rèn)為，雖然明年政策放松的可能性不大，按照調(diào)控周期來看，明年將是樓市“小年”。但由于北京市場(chǎng)長(zhǎng)時(shí)間處于最嚴(yán)厲調(diào)控之下，新、舊房源都出現(xiàn)了明顯的量?jī)r(jià)齊跌，炒房需求已經(jīng)基本被擠出市場(chǎng)，因此目前存在市場(chǎng)上的購房需求都是真正的剛需，既包括首次置業(yè)的剛需，也包括改善型的剛需。

土地

住宅用地增加 土地溢價(jià)受到打壓

政策保持不變的話，土地供應(yīng)尤其是住宅用地的供應(yīng)最能反映出未來市場(chǎng)的走向，住宅用地供應(yīng)少、溢價(jià)高的時(shí)候，往往也是房?jī)r(jià)飛漲的時(shí)候。而在整個(gè)2017年里，北京土地市場(chǎng)住宅用地的供應(yīng)則大幅增加，土地價(jià)格卻一再受到打壓，尤其是溢價(jià)率持續(xù)走低。這都為未來的市場(chǎng)走向提供了參考。

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至11月17日，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市在2017年供應(yīng)的住宅用地已經(jīng)達(dá)到了228宗，這一數(shù)字較2016年全年增長(zhǎng)了50%。四大一線城市，尤其是北、上、廣三個(gè)城市在2017年的宅地供應(yīng)力度明顯加大。

其中，北京的宅地供應(yīng)量的提升幅度最大，截至目前，72宗宅地供應(yīng)量較2016年增長(zhǎng)了380%；其次是上海，114宗的供應(yīng)量較2016年增長(zhǎng)了25.3%；廣州40宗的供應(yīng)量與2016年持平，深圳則繼續(xù)保持著個(gè)位數(shù)的供應(yīng)量。

雖然2017年四大一線城市的宅地成交量在增長(zhǎng)，但成交的樓面均價(jià)、土地均價(jià)以及溢價(jià)率卻在下滑。截至11月17日，北上廣深的宅地成交樓面均價(jià)為16208元/平米，環(huán)比2016年下降2.2%；成交土地均價(jià)為32642元/平米，環(huán)比2016年下降4.8%；平均溢價(jià)率則僅有19.04%，較2016年66.9%的高平均溢價(jià)率下降了47.86個(gè)百分點(diǎn)，近8年來僅高于2011年的平均溢價(jià)率。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，在上一輪的樓市增長(zhǎng)期間里，北京、上海的樓市熱度全國最高，房?jī)r(jià)漲幅也是全國領(lǐng)先。因此，在全國樓市調(diào)控的要求下，在供給側(cè)改革思想的指導(dǎo)下，北京、上海在今年大力提升了住宅用地的供應(yīng)力度，將宅地的供應(yīng)水平恢復(fù)到了2016年以前的水平。

一線城市宅地供應(yīng)量、成交量的上升以及價(jià)格、溢價(jià)率的下滑說明一線城市的土地政策正在發(fā)生變化，其核心思想正在向滿足人們的居住需求轉(zhuǎn)變，是土地市場(chǎng)對(duì)“房子是用來住的，不是炒的”這一中央精神的落實(shí)。在這樣的土地政策下，過往“面粉貴過面包”的現(xiàn)象得到了緩解，一線城市的新房?jī)r(jià)格也得到了穩(wěn)定，進(jìn)而帶動(dòng)了二手房乃至整個(gè)樓市預(yù)期的穩(wěn)定。