1、政策預(yù)期：2018年三季度前調(diào)控政策不會出現(xiàn)風(fēng)向標(biāo)意義松動，明年四季度至2019年調(diào)控政策才具備實質(zhì)性松動的條件。理由有三：一是，政府換屆沒有完成，政府換屆完成3-6個月后才有可能松動，也就是2018年三季度以后的事情了；樓市在2018年上半年進入實質(zhì)性調(diào)整期，調(diào)整期過后勢必會有“救市”政策出臺；新一屆政府19屆三中全會預(yù)計明年10-11月召開，之前不可能松動，之后有可能會出臺刺激政策，為新一輪經(jīng)濟增長鋪路。

2、市場趨勢：從趨勢來看，去年10月到明年歷時2年左右下行調(diào)整期，2019-2020歷時兩年樓市上行期，2019年成交量上漲為主，2020年房價會有新一輪上漲；這輪樓市調(diào)控周期和之前幾輪不一樣的特點就是，周期明顯拉長，此前幾輪樓市周期基本一年漲一年跌，或者一年半上漲一年半下跌，這一輪周期是兩年的下行周期和兩年的上行周期。從周期特征來看，房企要活得好，一定得熬過2018年年底才可以，否則，企業(yè)極有可能資金鏈斷裂甚至在市場調(diào)整期被其他企業(yè)收購。

3、營銷機會：一線城市因供地量放緩、租賃用地比例增加，地價攀升等因素，進入“慢周轉(zhuǎn)”時代，預(yù)計2018年放量機會比今年多一些，但由于樓市調(diào)控繼續(xù)從嚴執(zhí)行難以有大機會；二線城市尤其是弱二線城市（比如中西部、東北的省會城市）2018年仍然有放量的機會；三四線城市：一線城市、強二線周邊的三四線城市有階段性放量機會，但由于樓市調(diào)控從嚴及核心城市沒有回暖，這些三四線城市也難以有大機會，其他三四線城市上半年還有放量機會，下半年由于交易量被透支，很難說會繼續(xù)延續(xù)。

4、拿地機會：一二線城市是比較好拿地機會，也是比較好并購機會；一線城市、強二線周邊的三四線城市拿地機會看好，其他三四線城市不看好；一線城市、強二線城市不是企業(yè)規(guī)模大就可以拿到地，因為直接招拍掛成本已經(jīng)太高，從趨勢來看，有沒有“引進產(chǎn)業(yè)”的優(yōu)勢以及“產(chǎn)城融合”的能力將成為這些城市品牌房企在“取地”戰(zhàn)略上角逐的重點。

5、租賃市場：據(jù)悉，十三五期間全國計劃供應(yīng)租賃住房870萬套，這意味著未來3-5年一線城市、強二線租賃市場開始大力推進，從目前情況來看，國企利用存量工業(yè)用地、商辦物業(yè)轉(zhuǎn)化為租賃住宅增加租賃住房供應(yīng)，預(yù)計國企將繼續(xù)發(fā)揮租賃市場供應(yīng)的主導(dǎo)作用，對新房市場預(yù)期也會產(chǎn)生影響。

6、不確定因素：經(jīng)濟危機周期與中國房地產(chǎn)調(diào)整周期疊加，“美國減稅+美元加息”將使中國樓市2018年的調(diào)整深度加大，部分城市房價或?qū)⒈┑��?/p>

按照經(jīng)濟周期來看，我們往前推演幾十年可以發(fā)現(xiàn)基本上是10年一個經(jīng)濟周期，前幾輪的經(jīng)濟周期的低谷點分別為2008年的美國次貸危機、1998年的亞洲金融危機、1988年左右蘇州（樓盤）解體東歐劇變導(dǎo)致的經(jīng)濟危機、1978年左右就中國而言面臨百業(yè)待興的經(jīng)濟低迷局面，再往前不必多言，也大體上是10年左右一個經(jīng)濟周期。按照上述經(jīng)濟周期規(guī)律，也就意味著2018-2019年左右中國經(jīng)濟將面臨新的底部。

從本輪商品住宅市場趨勢來看，自2016年10月核心一二線城市調(diào)控以來已經(jīng)一年有余，隨著市場大檢查拉開帷幕，從典型一二線城市來看，今年下半年尤其是10月份以后的商品住宅成交量也確實出現(xiàn)同比30-50%不同程度的下滑，一二手房成交價格也開始出現(xiàn)松動，市場進入“調(diào)整期”的跡象越來越明顯。伴隨著“美國減稅+美元加息”，極有可能會誘發(fā)新興經(jīng)濟體經(jīng)濟危機的發(fā)生，一旦發(fā)生這樣的危機，預(yù)計將使中國樓市2018年的調(diào)整深度加大，部分城市房價或?qū)⒈┑��?/p>