每到年末都會預測房價走勢的任志強說：“現在不敢說了。”

按照往常慣例，預測來年樓市走向是房地產行業(yè)的年終“重頭戲”。在過往十余年中，原華遠地產董事長任志強因敢于預言而備受關注。今年，任志強仍然出現在各大論壇中，但他卻沒有預言。

對于過往調控周期，任志強的總結是，“（就）房價來說，大部分是非良性循環(huán)關系。即當市場處于低潮的時候，政府采取了一些啟動（刺激）措施，然后（市場）開始進入瘋狂的階段，然后再開始調控，調控完了之后又進入低潮，然后再啟動，再調控，這是歷史上的宏觀政策，大多數這樣循環(huán)和重復。因此，房價一定在一定的階段里面進入瘋狂，然后低潮，然后再啟動。這次沒有人知道會不會再啟動了。”

任志強在接受21世紀經濟報道記者專訪時也表示，因不確定因素較多，這一次，他的確是判斷不好未來樓市走向。融創(chuàng)中國董事長孫宏斌也同意前半部分，但對于未來，孫宏斌更為樂觀一些。孫宏斌說，“2018年會比2017年好一點。”

盤點：調控之密集前所未有

這一年中國房地產調控政策密集程度前所未有。在過去20年房地產調控中，沒有哪一年的調控政策密集發(fā)布程度接近2017年。

中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示：截止到12月13日，年內約有110個城市部門（縣級以上）發(fā)布了調控政策，發(fā)布調控政策次數多達250次以上。其中包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等城市多次發(fā)布政策，僅北京一個城市發(fā)布的各類型房地產調控政策就超過30次。

然而，如果從全年樓市整體走勢來看，嚴厲調控之下無論是成交量還是房企業(yè)績，仍然走出一條相對向上的曲線。

從國家統(tǒng)計局公布的數據來看，2017年1-10月全國商品房銷售面積13.0億平方米，同比增加8.2%；銷售金額10.3萬億元，同比增加12.6%。從整體看，商品房成交增長率雖然相比2015和2016年明顯降低，但在嚴厲調控政策之下，仍然維持了強勁的增長勢頭。

在這一年，大房企收獲了歷史前所未有的“豐收之年”。中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示：截至目前，已經有31家企業(yè)公布2017年前11月銷售額，其中包括碧桂園、恒大、萬科等龍頭房企，整體看，31家房企合計銷售額達到了37287億，同比2016年前11個月上漲幅度高達47%。31家房企同比去年多賣了11985億。從目前數據看，公布銷售業(yè)績的企業(yè)2017年刷新銷售額歷史最高紀錄已成為定局。11個月標桿房企已經全面完成年度任務，基本全部超過了2016年全年。

安居客房產研究院首席分析師張波認為，這并不意味著調控未見效。分城市來看，三四線城市的銷售增長率明顯高于一二線城市，其中1-10月三四線城市銷售金額增速同比增長了27.2個百分點，而一二線城市同期則增速減少了2.9個百分點。這充分證明了國家分區(qū)域采用不同政策調控起到了積極作用。

中原地產首席分析師張大偉表示，因過去2年多的樓市火爆，2017年房企將迎接歷史上銷售業(yè)績與利潤上漲最迅速的一年。從截至日前的財報數據看，大部分主要業(yè)務是房地產的企業(yè)收獲頗豐。樓市雖然調控，但市場影響在3季度末才出現，整體看，疊加上2016年末的結轉。因此，大部分房企依然收獲了歷史最豐盛房地產盛宴。

張波認為，2017年樓市調控和以往數次調控相比，目標非常明確，核心就是圍繞“真正落實長效機制”這個目標，短期不放松，更著眼于長遠，啟動調控組合政策。根本目的就是重視長效機制，構建房產階梯型消費，解決高房價和庫存區(qū)域間不平衡發(fā)展的問題。

張波認為，今年以來的“租購同權”相關政策大量推出，將部分非理性的購房需求，更好地引導到租房上。其次調控摒棄了部分異化手段，例如以往的政策多會加重增加交易稅費，來引導樓市降溫，但效應卻導致稅負轉嫁，反而推高了實際房價，今年鮮有此類異化手段。這些長效機制的落實，對構建階梯型消費，解決高房價和庫存區(qū)域不平衡問題將持續(xù)產生積極作用。

預期爭議：暴跌還是更好一點？

2017年已接近尾聲，未來才是人們關注的話題。這其中，房價走勢最受關注。盡管任志強在某財經論壇上的演講主題是“未來的房價”，但這一次，他并未給出結論。

關于未來房價，任志強只給出了一些基本方法論。“房地產行業(yè)決定房價的因素可能分為三個層次。第一個層次是國家層次，就是基本制度，這決定了不同的周期變化，有一些可變，有一些是不變的。同時有一些是可以博弈的，比如說微觀政策，是可以通過市場博弈進行的，那么當微觀政策寬松的時候博弈就非常明顯。當然了，環(huán)境緊張的時候市場作用就小一些，就是得聽政府的。”

按照任志強的方法論，開發(fā)商有自己的判斷。孫宏斌的看法是，“我覺得2018年會比2017年好一點，政策不會變，會在現有的政策基調下可能稍微松一點，價格會稍微松一點。10月份的房價也許會漲一點，根據GDP的增長，可能漲一點；備案也沒那么難了，這是一定的�，F在很多的判斷覺得2018年會很差，價格到冰點，我覺得不太可能。”

就21世紀經濟報道記者近期與房企人士的交流，孫宏斌的看法代表了絕大部分房企的判斷。

如果從數據上分析，張波認為，從廣義庫存量來看，全國商品房庫存已經處于2013年以來的歷史低位，按照統(tǒng)計局公布的數據來看，預計2018年上半年待售住宅面積水平甚至低于2012年水平，庫存量的減少會形成相對的供不應求，加之符合購房資格人群絕對數值的增加，即使在目前調控政策不放松的條件下，房價整體的下行動力并不強，但并不排除部分前期價格非理性上漲的熱點城市出現明顯的價格回調。

另外，張波還強調了一點人們逐漸認識到的問題。城市房價降和購房成本降低是兩個層面的問題，兩者有關聯但并不是完全正向變動。其一，城市房價降并不代表在售樓盤在降價，有可能是供應結構變化引發(fā)的，例如郊區(qū)可售房源增多，市中心房源預售證獲批量少都會引起；其二，由于限購帶來的政策收緊導致二套房首付增加，即便是部分商品房或二手房價格真的下調，但改善型購房者的首付壓力依然不��；其三，部分開發(fā)商有收“價外費用”嫌疑。也有分析人士持悲觀態(tài)度。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉就認為，經濟危機周期與中國房地產調整周期疊加，以及國際金融形勢變化，將令2018年我國部分城市房價進入深度調整。