國家探索宅基地“三權(quán)分置”、研究把非房企取得使用權(quán)的土地作為住宅用地建設(shè)租賃住房的消息，震動了整個房地產(chǎn)業(yè)。

這被形容為一場行業(yè)巨變，甚至是土地供應(yīng)制度的革命。試想一下，如果非房企所取得的土地也能用作住宅開發(fā)建設(shè)租賃住房，那么市場上各種企業(yè)和集體經(jīng)濟(jì)組織持有的大量存量土地會被激活，流向住宅市場。

屆時，樓市格局將得到真正的改變，購買商品住宅不再是解決居住問題的主流途徑，政府提供的保障房、規(guī)模化市場化運(yùn)營的租賃住房將悉數(shù)登場。

這正符合中央提出的愿景，即“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。

大量存量土地資源有望入市

1月15日召開的2018年全國國土資源工作會議對農(nóng)房和商品房提出了突破性的改革措施。國土資源部部長姜大明表示，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”。此外，研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度。

這不啻為一則爆炸性消息。當(dāng)房企們還在為土地儲備——建屋賣房的口糧疲于奔命之際，政府突然宣布正在研究讓包括宅基地在內(nèi)的農(nóng)村集體用地入市的方法，這意味著過去房企無法利用的、大量的土地資源有望入市。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，這是中國供地制度的變革，有望打破同地不同權(quán)的格局。

目前，非房企手中的土地通常不能作為住宅開發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)通過股權(quán)收購或聯(lián)合開發(fā)方式與非房企進(jìn)行合作，但通常也只能開發(fā)配套用房或者商務(wù)產(chǎn)品，很難打破土地屬性的天花板，如果申請土地屬性的變更，往往受到諸多外部因素的制約。

2017年，深圳某中型上市房企在深圳這種土地稀缺的城市主要進(jìn)行股權(quán)收購獲取土地。面對這一政策信號，該房企有關(guān)人士對第一財經(jīng)表示：“如果非房企所拿的地也能用做住宅開發(fā)，集體經(jīng)營用地可以建設(shè)租賃房和轉(zhuǎn)讓，這意味著市場上各種企業(yè)、集體經(jīng)濟(jì)組織手里持有的大量存量土地會被激活，流向住宅市場，而這個數(shù)量是非常驚人的，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于政府手里的土地數(shù)量。”

新城控股高級副總裁歐陽捷告訴第一財經(jīng)，“現(xiàn)在房企的商品房開發(fā)都是政府統(tǒng)一供地，但是現(xiàn)在這種方式遇到問題，因為政府出讓的土地逐漸遞減，無地可供。除非做城市更新，但是拆遷的成本高昂，而且效率低下。”

歐陽捷認(rèn)為，“顯然，政府正在想辦法，通過集體用地增加土地供應(yīng)，但權(quán)屬不變，無需打破土地財政和政府壟斷。其實(shí)就是多主體供給的概念，作為商品房市場以外的一種補(bǔ)充。”

房企重新審視政策導(dǎo)向

目前，仍無法從官方途徑量化這些有望被激活入市的集體用地資源，但以深圳一則數(shù)據(jù)為例，可以估算這部分資源可能帶給市場的影響。

深圳業(yè)內(nèi)研究院報告顯示，截至2014年末，深圳全市有5.59億平方米、1041萬套各種類型的租房，其中村民自建房(農(nóng)民房)有497萬套，占比48%，其次是工業(yè)區(qū)配套宿舍、商品住房、單位及個人自建房，最后才是公寓產(chǎn)品。

深圳這497萬套村民自建房正是全國國土資源工作會議上提出的將被探索、研究的對象。

美聯(lián)物業(yè)深圳及惠州區(qū)董事總經(jīng)理江少杰接受第一財經(jīng)采訪時表示，“過去一年，政府在住房租賃領(lǐng)域出臺了許多政策，也給市場帶來了很多改變。包括自持用地的出現(xiàn)，銀行等金融機(jī)構(gòu)針對開發(fā)商和小業(yè)主出臺的政策等方面，其實(shí)都是政府作出的引導(dǎo)方向。相信2018年，這種引導(dǎo)會更加清晰。”

江少杰認(rèn)為，這次國家層面提出的探索也是對租賃住房市場作出的引導(dǎo)之一。調(diào)整政策看上去嚴(yán)厲，但目的也是把房價穩(wěn)住，在長效機(jī)制出臺之前，用行政手段買時間。

歐陽捷判斷，一旦這些存量土地資源入市，租賃住房市場的規(guī)模會擴(kuò)大，因為市場的供給有所增加。“對房價會有影響，至少分流了購房人群，不過與房價相比，對商品房成交量的影響更大。”

上述深圳中型上市房企人士坦言，“企業(yè)不得不重新審視這一政策的市場導(dǎo)向。我們會重新評估該政策對部分城市房價的影響，審慎看待這些城市的市場前景。”

“另一方面，我們需要調(diào)整企業(yè)的拿地方式，與非房企合作開發(fā)或通過收并購非房企，有望成為更加低成本、高效率的拿地方式，甚至這有可能是未來房企在部分城市拿地的主流方式。”該人士稱。

歐陽捷認(rèn)為，租賃住房將在人口凈流入的城市廣泛推廣。“特定城市內(nèi)，如果政府推出更多租賃房源，那么可售性住房將會減少。”

這個說法可從深圳得到驗證。2017年全年，深圳僅推出一宗宅地，而該地塊被要求用作租賃住房建設(shè)。從零和的角度上考慮，深圳多了一個項目的租賃性房源，而少了一個項目可售性房源。

歐陽捷稱，房企要改變思路，固守在調(diào)控嚴(yán)格、大力發(fā)展租賃住房的城市，業(yè)績很難上去，如果要擴(kuò)大規(guī)模，必須去有可售性住宅土地供應(yīng)的城市。

目前，宅基地“三權(quán)分置”的法理研究和具體實(shí)現(xiàn)形式尚在探索中、非房企所取得的土地亦未正式被允許用作住宅開發(fā)，關(guān)于未來的定位和對城市區(qū)域排兵布陣的調(diào)整，房企們還有考慮的時間。