每經(jīng)記者 董青枝 每經(jīng)編輯 魏文藝

房地產(chǎn)既是國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)之一，是國(guó)家經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)中的一個(gè)不容忽視的齒輪，也是影響人們生活點(diǎn)滴的要素，涉及“住”這一重要的民生話題。

3月5日，在人代大會(huì)第一次會(huì)議上，國(guó)務(wù)院總理所作的政府工作報(bào)告中，出現(xiàn)了“房住不炒”、“棚改”“保障房”“住房制度”等多個(gè)與房地產(chǎn)相關(guān)的關(guān)健詞。通過這些關(guān)鍵詞，我們?nèi)绾卧谌珖?guó)兩會(huì)視野下看待2018年和今后房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)？為此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪了部分房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士。

繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”

政府工作報(bào)告提出，“‘堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的’定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

安居客首席分析師張波認(rèn)為，報(bào)告對(duì)于“房住不炒”的再次強(qiáng)調(diào)，明確透露出“三不變”原則，即調(diào)控決心不變、調(diào)控目標(biāo)不變、長(zhǎng)效機(jī)制的方向不變，并為2018年樓市調(diào)控定下了基調(diào)。在差別化調(diào)控的大背景下，熱點(diǎn)城市尤其是北上深的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將嚴(yán)格調(diào)控，以鞏固調(diào)控成果和強(qiáng)化市場(chǎng)穩(wěn)定預(yù)期，三四線城市去庫(kù)存政策仍將保持一定節(jié)奏，并將繼續(xù)下沉到縣城。

深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉表示，報(bào)告中的一大亮點(diǎn)是“繼續(xù)實(shí)施差別化的調(diào)控”，差別化的調(diào)控可能是下一步房地產(chǎn)調(diào)控政策的一個(gè)階段性特點(diǎn)。因?yàn)橹�前政策基本�?ldquo;一刀切”，可以看到包括三四線城市、中西部的一些中心城市基本上都以緊縮的姿態(tài)為主。

談到“落實(shí)地方主體責(zé)任”，戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管及高級(jí)董事張曉端表示，這是踐行分類調(diào)控，因不同市場(chǎng)反應(yīng)不同，避免一刀切而由地方政府來落實(shí)。且2018年樓市調(diào)控定位基調(diào)明確，一方面是調(diào)控政策不放松，繼續(xù)進(jìn)行差別化調(diào)控；另一方面是同步長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，因而2018年房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)大幅度上漲。

棚改攻堅(jiān)再加速

政府工作報(bào)告提出，“更好解決群眾住房問題，啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，今年開工580萬(wàn)套。”

中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁指出，棚改是國(guó)家近來緊抓的方向，棚改主要是滿足最基本、最底層的剛需住房需求，帶有政策導(dǎo)向性，也是國(guó)家宏觀政策方面對(duì)剛需住房的落實(shí)，不過棚改各地執(zhí)行不一，所以政府需加大力度落實(shí)，包括土地供應(yīng)、投資等合理地?cái)U(kuò)大化發(fā)展。

同時(shí)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，這意味著棚改的工作力度不減，棚改安置和群眾住房問題的解決繼續(xù)掛鉤，很大程度上也說明民生保障依然會(huì)加大力度，而此類住房的開工等都是必要條件。

那么棚改對(duì)于城市樓市影響如何？在張波看來，棚改對(duì)于樓市，尤其是三四線城市樓市的影響非常直接。今年以來棚改的目標(biāo)會(huì)繼續(xù)下沉，分類調(diào)控之下，去庫(kù)存的效果將在未來三年持續(xù)顯現(xiàn)。

加大公租房保障力度

政府工作報(bào)告提出，“加大公租房保障力度，對(duì)低收入住房困難家庭要應(yīng)保盡保，將符合條件的新就業(yè)無房職工、外來務(wù)工人員納入保障范圍。”

張波認(rèn)為，“應(yīng)保盡保”是公租房最核心的四個(gè)字，即公租房保障力度的最大亮點(diǎn)是覆蓋面擴(kuò)大，公租房的保障范圍從以戶籍低收入人群擴(kuò)大到新就業(yè)無房職工、外來務(wù)工人員低收入住房困難家庭。同時(shí)，各地2018年的公租房供應(yīng)量也有數(shù)據(jù)化保障，例如北京計(jì)劃分配1.5萬(wàn)套，濟(jì)南市建成3000套，成都建成4000套等。

“擴(kuò)大住房保障的覆蓋面，解決居住問題。”張曉端稱，住房困難群體以及符合條件的無房戶和外來務(wù)工人員將受益于保障房，而公租房因兼具保障房和租賃住房的屬性，將是未來五年打造的重點(diǎn)項(xiàng)目。

建立多層次住房供應(yīng)體系

政府工作報(bào)告提出，“支持居民自住購(gòu)房需求，培育住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。”

“在發(fā)展租賃時(shí)，不忽略購(gòu)房的自住需求。”張曉端稱，對(duì)有購(gòu)房能力的自住需求，更強(qiáng)調(diào)住房的自住屬性；而租賃市場(chǎng)主要是解決購(gòu)房困難群體的居住需求，也側(cè)重于住房的居住屬性；通過讓渡部分土地出讓權(quán)益和產(chǎn)權(quán)，共有產(chǎn)權(quán)住房則有助于解決夾心層的住房需求。張曉端認(rèn)為，“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障”的多層次、住房供應(yīng)體系的建立，有助于商品房市場(chǎng)的健康發(fā)展。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，這表示三元住房結(jié)構(gòu)的思路很清晰，其中自住購(gòu)房需求主要是對(duì)經(jīng)濟(jì)條件好的購(gòu)房者的需求，此類需求會(huì)更加強(qiáng)調(diào)自住的屬性。而租賃市場(chǎng)主要是對(duì)購(gòu)房困難群體而解決的，這一點(diǎn)也是有積極作用的，可以認(rèn)為是零產(chǎn)權(quán)、側(cè)重居住屬性的。而對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房來說，有部分產(chǎn)權(quán)的概念，有助于解決夾心層的住房需求。

張波認(rèn)為，購(gòu)房需求主要分為兩類，自住型和投資型，投資型需求顯然是被抑制。

加快住房制度改革節(jié)奏

政府工作報(bào)告提出，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實(shí)現(xiàn)安居宜居。”

嚴(yán)躍進(jìn)表示，住房制度改革的思路很清晰，主要是三個(gè)要素。第一是多主體供給，這應(yīng)該是積極鼓勵(lì)各社會(huì)資本、各企業(yè)參與住房制度改革的信號(hào)；第二是多渠道保障，這會(huì)形成更為豐富的產(chǎn)品線；第三是租購(gòu)并舉，未來預(yù)計(jì)在“租售同權(quán)”等方面會(huì)有較大的思路。類似內(nèi)容做到位，將真正形成安居宜居的效應(yīng)。

張波認(rèn)為，看似這句話和十九大中關(guān)于住房發(fā)展的52個(gè)字十分相同，值得細(xì)細(xì)琢磨的是，報(bào)告中把十九大中“讓全體人民住有所居”深化為“讓廣大人民群眾早日實(shí)現(xiàn)安居宜居”。這是對(duì)于樓市發(fā)展更進(jìn)一步地表述，不但“住有所居”更是“安居宜居”，這并不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的文字變化，從變化中可以領(lǐng)悟到政府對(duì)于人民居住更高目標(biāo)要求，讓人們不但住得安心，在居住環(huán)境和品質(zhì)上更要宜居。

強(qiáng)化金融監(jiān)管統(tǒng)籌協(xié)調(diào)

政府工作報(bào)告提出，“強(qiáng)化金融監(jiān)管統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，健全對(duì)影子銀行、互聯(lián)網(wǎng)金融、金融控股公司等監(jiān)管，進(jìn)一步完善金融監(jiān)管。”

李宇嘉表示，金融應(yīng)該是2018年對(duì)房地產(chǎn)影響最大的一個(gè)因素。多次會(huì)議均提出兩個(gè)問題，一是要控制居民杠桿率過快增長(zhǎng)，二要防范這種資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。金融監(jiān)管成工作重點(diǎn)，意味著2018年不管是貸款的房貸額度還是杠桿率都會(huì)受到明顯控制，只要控制住，房地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì)大面積回升。過去大量消費(fèi)貸、類房貸、準(zhǔn)房貸進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)影響很大。李宇嘉同時(shí)提醒，也要防范金融監(jiān)管一刀切的風(fēng)險(xiǎn)。

張波預(yù)計(jì)，2018年房貸利率全面上浮或成為一種常態(tài)，二套房貸還會(huì)保持收緊狀態(tài)。從開發(fā)商融資角度來看，除了龍頭房企在融資上有一定的優(yōu)勢(shì)外，中小房企的融資難度將越來越高，房地產(chǎn)行業(yè)的“馬太效應(yīng)”將更加明顯。