在“房住不炒”定位下，過去的2017年從中央到地方，樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)。住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人此前也已表態(tài)，2018年將毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)，毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

3月3日，全國政協(xié)十三屆一次會(huì)議在北京召開，2018年全國兩會(huì)的帷幕正式拉開。關(guān)于如何進(jìn)一步完善調(diào)控政策以及加快房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立受到廣泛關(guān)注，而房地產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要內(nèi)容，無疑撥動(dòng)著千萬人的心弦。

近幾年，社會(huì)各界對房地產(chǎn)稅征收的目的、具體如何征收等問題的討論從未中斷，毋庸置疑的是，房地產(chǎn)稅一旦開征，會(huì)對整個(gè)市場的供需兩端都產(chǎn)生重大影響，尤其是將如何影響房價(jià)，備受期待。

如何影響房價(jià)？

房地產(chǎn)稅收是一個(gè)綜合性概念，一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過程有直接關(guān)系的稅收都屬于房地產(chǎn)稅收，具體涉及十多種稅收。

2017年底，財(cái)政部部長肖捷撰文提到加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度，明確按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。

肖捷同時(shí)指出，對工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度，并稱要力爭在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落實(shí)稅收法定原則”的改革任務(wù)的目標(biāo)，業(yè)內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)稅的討論再次掀起熱潮。

據(jù)了解，九三學(xué)社中央委員會(huì)在今年擬提交的提案《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的建議》中，就建議盡快補(bǔ)上法律法規(guī)短板，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)；必要時(shí)試點(diǎn)空置稅，減少空置和“捂盤”，研究修訂和完善繼承法，適時(shí)適度試點(diǎn)開征遺產(chǎn)稅；加快研究“70年產(chǎn)權(quán)限制”相關(guān)法律問題。

征收房地產(chǎn)稅一直以來最受關(guān)注的問題之一就是對房價(jià)的影響，市場上一部分人寄希望于房地產(chǎn)稅能帶來房價(jià)下降，也有一部分人持相反的觀點(diǎn)。全國人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)副主任委員、十三屆全國人大代表尹中卿曾在談到房地產(chǎn)稅對房價(jià)的影響時(shí)說：“房地產(chǎn)稅本身就是起一個(gè)引導(dǎo)作用，不是說試圖通過房地產(chǎn)稅把中國的樓市價(jià)格‘砸’下去，而是要能起到一個(gè)引導(dǎo)作用，讓老百姓知道，利用購買、出售住房去投機(jī)是不可能賺大錢的，房子就應(yīng)該是買來住的。”

新城控股高級副總裁歐陽捷認(rèn)為，從短期來看，房地產(chǎn)稅可能會(huì)對房價(jià)起到抑制作用，甚至可能會(huì)出現(xiàn)一部分人將多余的房源拋售，市場短期出現(xiàn)供大于求，導(dǎo)致房價(jià)下降。但從長期來看，房地產(chǎn)稅對房價(jià)并不能起到抑制的作用。

他進(jìn)一步分析道，財(cái)政部部長肖捷已指明房地產(chǎn)稅要以評估值為基礎(chǔ)來征收，而評估價(jià)值變化主要是土地價(jià)值的變化，土地價(jià)值變化又與人口聚集、城市擴(kuò)張和基礎(chǔ)設(shè)施改善相關(guān)，所以要分區(qū)域差別對待。

對于人口凈流出的中小城鎮(zhèn)而言，房地產(chǎn)市場會(huì)逐步萎縮，政府依賴的土地出讓金也就萎縮了，因此它們會(huì)希望出臺(tái)房地產(chǎn)稅來彌補(bǔ)土地出讓金減少的財(cái)政收入。但是像北京周邊的廊坊，上海周邊的南京、杭州等城市，會(huì)更依賴于土地出讓金，因?yàn)橥恋爻鲎尳鸬囊?guī)模要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)稅的規(guī)模，進(jìn)而又牽扯到稅率標(biāo)準(zhǔn)、征收對象、征收范圍以及豁免條件等。

“整體而言，目前大城市的房源供應(yīng)是不足的，不足主要是住宅土地資源不足。因此，從長期來看，大城市的房價(jià)很難被抑制住。”歐陽捷說。

華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長賈康接受記者采訪時(shí)分析稱，房地產(chǎn)稅通過對供需雙方的影響來調(diào)控房價(jià)，有利于減少空置率、抑制炒作。

也有不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)稅征收的目的還在討論，尚未形成共識(shí)。在他看來就是財(cái)稅制度改革問題，而非房地產(chǎn)問題，對房地產(chǎn)市場不會(huì)有太大影響。

稅負(fù)會(huì)否轉(zhuǎn)嫁到租客身上？

2017年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上指出，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。

鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃市場，是我國住房制度改革長效機(jī)制建立的重要抓手，房地產(chǎn)稅在租賃市場又會(huì)攪起多大的漣漪？

華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長賈康認(rèn)為，房地產(chǎn)稅對租房市場有間接的影響，很多空置房持有者會(huì)選擇賣掉或者通過出租來沖抵稅負(fù)，因而增加租房市場的供應(yīng)量。

歐陽捷認(rèn)為，房地產(chǎn)稅一旦出臺(tái)，從社會(huì)習(xí)慣來看，稅負(fù)存在被轉(zhuǎn)嫁給承租者身上的可能性，從這個(gè)角度來講，則會(huì)導(dǎo)致租房成本上升。“房地產(chǎn)稅短期來看，可能會(huì)導(dǎo)致一部分人拋售住房，這些人把房子拋售之后就會(huì)減少市場上的出租房源供給量。如果不拋售房源，繼續(xù)持有，那可能就會(huì)漲租金，把稅收增加的負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁到承租者身上。無論是哪種情況，都會(huì)導(dǎo)致市場上租賃房源的減少，租金價(jià)格的上漲。”

關(guān)于稅負(fù)是否會(huì)轉(zhuǎn)嫁，賈康認(rèn)為，租金是由市場供求關(guān)系決定的，“在放出大批空置房增加供給的情況下，不是房租想怎么漲就能怎么漲的”，要根據(jù)不同城市、不同時(shí)間段來具體分析。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長趙秀池則認(rèn)為，稅收通過影響市場的供求關(guān)系而影響房價(jià)，單獨(dú)開征房地產(chǎn)稅，對房地產(chǎn)市場有一定影響。但由于稅收可以轉(zhuǎn)嫁，稅收對房價(jià)會(huì)有一定的助漲或助跌作用，關(guān)鍵是稅率高低問題，如果買房稅負(fù)輕，買房劃算，租房的需求就會(huì)減少。

在賈康看來，房地產(chǎn)稅改革是硬骨頭，現(xiàn)在雖然爭議很大，但改革是不可避免的，所以關(guān)鍵是怎么樣通過加快立法規(guī)范，尋求最大社會(huì)公約數(shù)。“與其現(xiàn)在這樣無休無止的討論，不如趕快按照中央精神，加快立法進(jìn)入一審，一審以后根據(jù)公開發(fā)表出來的草案，大家各自理性表達(dá)意見，走程序。”