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    房地產(chǎn)大方向已定!租售并舉與房地產(chǎn)稅是焦點(diǎn)(3)

    作者:未知 來源:新京報(bào) 更新時間:2018年03月09日 【字體:

    房地產(chǎn)稅征收涉及征收范圍、豁免的基本條件、稅率的標(biāo)準(zhǔn)范圍等等,均是一個復(fù)雜的工程。此前試點(diǎn)房產(chǎn)稅的上海和重慶,實(shí)行人均60平方米的免稅面積以及100平方米高檔住宅的免稅面積。

    孟曉蘇建議,應(yīng)當(dāng)對所有城鎮(zhèn)住房征稅,然后根據(jù)各個家庭的不同情況退稅。但退稅只適用于一套房。這樣能減少對應(yīng)稅房屋的鑒定困難,又能充分照顧低收入家庭。

    在賈康看來,是人均多少平方米免稅,還是扣除第一套房,或是第二套房,甚至可以寬松到從第三套房才開始征收,各有各的道理。至于搞清楚人均多少平米,中國有不動產(chǎn)登記制度,技術(shù)上的操作沒有問題,而無法回避、必須解決好的一個棘手問題就是怎么扣除第一單位。

    李佐軍認(rèn)為,多種方式都可以探討,主要是看目的和側(cè)重點(diǎn)是什么,是強(qiáng)調(diào)公平?還是強(qiáng)調(diào)效率?抑或是強(qiáng)調(diào)可持續(xù)性?他認(rèn)為,作為一個影響很大的稅改,應(yīng)更強(qiáng)調(diào)公平和可持續(xù)性。在全國政協(xié)委員、富力地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)席董事長兼總裁張力看來,針對房產(chǎn)稅的征收應(yīng)該非常審慎,起碼要滿足老百姓最基礎(chǔ)的住房需求。

    交易管理

    設(shè)置一道資金“安全防線”

    隨著我國房屋市場化的不斷發(fā)展,房屋市場在推動城市建設(shè)、改善居住條件、提高城市招商引資競爭力等方面,發(fā)揮著越來越重要的作用。然而,房地產(chǎn)交易管理中存在管理機(jī)制不健全、法律法規(guī)體系不完善、房地產(chǎn)競爭不規(guī)范、房屋交易和不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)信息共享不全、延遲等問題,這引發(fā)了全國兩會代表、委員的關(guān)注。

    設(shè)立規(guī)范使交易透明

    針對房地產(chǎn)交易管理,特別是二手房交易中存在的諸多問題,全國政協(xié)委員、房天下董事長莫天全提交了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易管理的建議》。 他建議進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)交易監(jiān)管。出臺《房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)。規(guī)范房地產(chǎn)市場交易管理行為,嚴(yán)格執(zhí)行新建商品房預(yù)售許可、現(xiàn)售備案、網(wǎng)簽備案制度,嚴(yán)格執(zhí)行二手房交易合同網(wǎng)簽備案制度,實(shí)現(xiàn)新建商品房和二手房交易網(wǎng)簽全覆蓋。

    莫天全還提出,住建、金融、稅務(wù)等部門建立房屋交易、購房貸款、稅費(fèi)繳納等信息互通制度,將新建商品房、二手房網(wǎng)簽管理和購房資格審核情況與購房貸款、稅收繳納相關(guān)聯(lián),確保差別化的住房信貸和稅收政策落實(shí)到位,支持合理自住購房,限制投資投機(jī)購房,嚴(yán)防騙購騙貸、避稅漏稅。

    “如何加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息監(jiān)管、特別是二手房交易是我這次的提案之一,是希望能夠通過設(shè)立規(guī)范甚至法律去改善房產(chǎn)交易的各方面。”莫天全解釋道,希望能使房產(chǎn)交易過程透明化,因?yàn)楝F(xiàn)在的房產(chǎn)交易過程非常復(fù)雜,而且流程不透明,需要花很多時間和費(fèi)用來完成房產(chǎn)交易。

    “希望通過完善現(xiàn)行的法律、法規(guī)使購房流程簡單化、高效化,可以使交易環(huán)節(jié)縮短,交易費(fèi)用下降,使買家及賣家都從中獲益。”莫天全指出,要提高房產(chǎn)交易效率,就需要不同部門的相互配合,這就涉及政府部門的協(xié)作和信息共享。

    亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅指出,從新建商品房的交易管理而言,相對比較完善、系統(tǒng),不管從整體的運(yùn)行機(jī)制,還是管理上具體細(xì)則的落地和實(shí)施,相對比較到位。有所缺失的,可能更多存在于二手房的交易管理,以及租賃市場的合同管理上。

    “一線城市新房市場占比逐漸減少,二手房成為市場主體,加上租賃業(yè)務(wù)在市場上的比重越來越大,租賃市場無論是交易過程,還是合同備案,存在一定的缺口,因此,交易管理是迫在眉睫的事。”郭毅表示。

    細(xì)化資金監(jiān)管

    “房屋交易管理中,需要細(xì)化的是資金監(jiān)管。”在姚勁波看來,針對商品房市場,建議加強(qiáng)兩類管控力度,其一是開發(fā)商預(yù)售環(huán)節(jié)收取的購房資金,怎么更好地加強(qiáng)監(jiān)管保護(hù)購房者權(quán)益,其二是加強(qiáng)對首付資金來源的監(jiān)管。

    易居研究院副院長楊紅旭亦表示,國家相關(guān)規(guī)定,期房預(yù)售要有資金監(jiān)管,個人買房資金不能直接進(jìn)入開發(fā)商賬號,應(yīng)該由第三方賬戶進(jìn)行監(jiān)管,根據(jù)期房的施工進(jìn)度,第三方賬戶資金分批次進(jìn)入開發(fā)商賬號,“但在預(yù)售資金的使用方面,一些城市并沒有執(zhí)行,即沒有第三方賬戶,沒有監(jiān)管。一旦開發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)問題,倒閉或項(xiàng)目爛尾,則會侵犯購房者權(quán)益。”楊紅旭表示。

    值得注意的是,目前在二手房市場,相關(guān)部門倡導(dǎo)資金監(jiān)管,但并沒有強(qiáng)制要求,“現(xiàn)在二手房交易管理雖然有相應(yīng)的備案體系,同時也有二手房資金監(jiān)管的做法,但對資金監(jiān)管的應(yīng)用上,其實(shí)還可以繞開,即買賣雙方達(dá)成一致后,就可以不進(jìn)入監(jiān)管賬戶,這導(dǎo)致交易環(huán)節(jié)中存在交易風(fēng)險(xiǎn),同時也讓‘陰陽合同’的現(xiàn)象很難得到有效打擊。”郭毅表示。

    值得慶幸的是,為保障二手房交易的資金安全,維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益,二手房交易資金監(jiān)管制度已在一些城市推行。

    “目前資金的監(jiān)管方式有兩種,一種是政府部門提供,并以房地產(chǎn)交易中心實(shí)際操控的專項(xiàng)監(jiān)管賬戶,另一種是其他形式公司充當(dāng)?shù)谌竭M(jìn)行資金監(jiān)管。”姚勁波建議,第一種方式可以加大在全國推廣力度,這對于購房資金的安全性可以起到更好的保護(hù)作用。

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