被激發(fā)的需求

過去多年來，成都樓市的供需關系一直十分平穩(wěn)，房價也未出現(xiàn)大漲大跌。但從2016年下半年開始，東部和中部城市的外溢需求涌入，推動成都房價上漲。

為此，成都從2016年10月開始，密集推出包括限購、限貸、限售等在內的房地產調控措施。到目前為止，主城區(qū)和五大近郊區(qū)均納入限購范疇，高新南區(qū)和天府新區(qū)等熱點區(qū)域則實施“升級版”限購和限貸政策。

即便如此，成都房價水平似乎仍然不高。據易居克而瑞統(tǒng)計，2017年成都住宅成交均價為9608元/平方米。雖然城中區(qū)的均價已超過20000元/平方米，且一些熱門區(qū)域的均價漲幅接近100%，但這一價格水平仍然低于南京、杭州等東部同類城市。

同樣在2017年，成都成交土地139宗（大部分為住宅和商住用地），平均樓面地價為6214元/平方米，漲幅超過50%。其中，很多優(yōu)質住宅地塊單價破萬。

成都某房企人士26日向21世紀經濟報道指出，成都樓市的變化要滯后于中東部熱點城市，2016年以來的房價上漲，帶有一定的“補漲”成分。但從房價絕對值和土地價格水平來看，未來成都房價仍有一定的補漲空間。他認為，這也使得更多的需求被激發(fā)出來。

何良栩也指出，在當前成都市場的需求中，有一定的投資心態(tài)存在，購房者“投資”的是成都的城市前景。當然，房價的上漲也加劇了“買漲效應”。

鏈家研究院的一組數(shù)據顯示，2017年，成都年輕人的購房年齡從原來的購房峰值27歲前移到25-27歲。

需求方的另一個刺激因素，在于人才引進政策。2017年7月發(fā)布的《成都實施人才優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略行動計劃》（即“人才新政十二條”），大幅放寬人才落戶的學歷和年齡限制。據官方公布，自政策出臺至2017年末，共“吸引13萬余名本科以上人才來蓉落戶發(fā)展”。

上述房企人士指出，盡管這部分人在成都的整體需求占比很小，但“新成都人”對市場心態(tài)的刺激作用不可忽視。

需求的大量釋放，使得成都樓市的供需關系出現(xiàn)失衡。易居克而瑞數(shù)據顯示，2017年成都的住宅供應量為13.3萬套，成交量19.5萬套，供應缺口約30%。

“限價令”的出臺，則再度加劇了短期的供應缺口。多家當?shù)胤科笕耸肯?1世紀經濟報道指出，由于價格受限，房企推盤的積極性大減，很多企業(yè)延遲了推盤計劃。部分存在資金和業(yè)績壓力的房企，也多采用“小股推盤”策略。該人士指出，這也是近期“萬人搖號”夸張場面的另一個誘因。

但他同時透露，從近期政府機構的審核結果來看，對部分區(qū)域的價格管制有松動跡象。這將激發(fā)企業(yè)的推盤熱情，并使得市場供應有一定程度的恢復。

他表示，從2016年下半年開始，成都的土地交易規(guī)模明顯擴大，并延續(xù)到2017年。雖然地價有所上漲，但若能形成有效供應，仍可在很大程度上起到穩(wěn)定市場的作用。

何良栩則認為，雖然供應端出現(xiàn)補充跡象，但短缺局面很難在短期內真正改變。他指出，今年的成都市場供應仍會保持緊缺狀態(tài)，但在限購區(qū)域內，房價不會出現(xiàn)大幅上漲。