來源：中國房地產(chǎn)報（china-crb） 作者：李燕星

4月22日之后的幾天，海南省住建廳房產(chǎn)處的電話被打爆了。

“要有耐心。” 海南省住建廳工作人員對中國房地產(chǎn)報記者說，“全國各地的人都在向房產(chǎn)處咨詢政策”。

買方在關心政策與自己的購買可能性。賣方旋即進入政策觀望時刻，一位銷售代理顧問告訴記者，“實在沒有辦法，再等等看吧”，這是海南幾乎所有房產(chǎn)銷售代理顧問這兩天對購房者說得最為頻繁的一句話。

外地人在海南購買住宅的機會幾近封停，未放棄機會留在海南的人們選擇轉戰(zhàn)商鋪，還有一些人群流向了隔海相望的北部灣經(jīng)濟區(qū)城市北海、徐聞和湛江，更遠的則選擇惠州與西雙版納。

第一天：封盤漲價排卡蓄客

中國房地產(chǎn)報記者粗略統(tǒng)計，從2017年4月14日至今的一年時間里，海南出臺了超過25項樓市調控政策。最初，海南還只是限制外地人購買第二套新房。

從百度指數(shù)來看，最開始的這輪調控并無掀起太大波瀾，只不過以北京和�？跒橹鞯某鞘腥巳簩�“政策”的搜索逐漸多了起來。

隨著瓊海、海口、三亞、五指山、保亭、瓊中、白沙限購政策升級，外地人開始關注不限購區(qū)域，開發(fā)商則開始關注限購區(qū)域的殘留機會。習慣了在政策無覆蓋之處窺伺機會的開發(fā)商，2018年4月22日的這一次全域限購對于他們來說，意味著機會被壓縮但并非完全封堵得沒有余地。

在�？凇⑷齺喌纫褜嵭邢拶弲^(qū)域，外地人購房門檻提高至個人所得稅和社保證明至少60個月。在此之前，針對限購范圍內(nèi)的住宅，開發(fā)商的做法是與購房者簽訂一份蓋有企業(yè)公章的認購協(xié)議，協(xié)議期限為2年也就是購房者繳齊社保和個稅的時間，然后再簽訂買賣合同。盡管冒著不能在房管局備案甚至其他未知風險，還是有購房者愿意博一把。

顯然，此次60個月至少5年的社保和個稅門檻，拉長了購房者風險周期，且明文規(guī)定非海南省戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。一時間，這種緩沖戰(zhàn)術遇冷。全域限購第一天，開發(fā)商開始兜售40年產(chǎn)權的公寓和商鋪，以及部分以租代售的公寓項目。在三亞，40年產(chǎn)權別墅項目受到房產(chǎn)代理商熱捧。

在文昌等此前未限購區(qū)域，不少住宅封盤，宣布售罄。一名當?shù)亻_發(fā)商表示，“全省調控政策剛剛出來，大家還沒有辦法應對。一個要等文昌這邊具體政策出臺再想辦法，另一個個別樓盤正在排卡蓄客，費用1萬元，等到合適的時機再推盤。”

第二天：持營業(yè)執(zhí)照就可買房？

選擇退而求其次買公寓項目的人們還沉浸在最后一點僥幸當中，結果在全域限購的第二天，含有住宅性質的公寓也被禁止交易。其實早在今年1月12日，海南省就全面停止辦理產(chǎn)權式酒店用地審批。

�？谑袀�別開發(fā)商又開始鉆新空子，購房者收到開發(fā)商與房產(chǎn)銷售代理方面的信息是，首先，別墅可以買，另外，外地人持營業(yè)執(zhí)照可以直接買房，不受任何限購政策影響，但房屋產(chǎn)權屬于企業(yè)法人所有，這種操作方式目前可以，但是最近海南政策出臺密集，開發(fā)商對外說辭是，過幾天就不好說了。

對此，中國房地產(chǎn)報記者向海南省政府與�？谑姓�府求證，其工作人員回復稱，“只有在海南省內(nèi)注冊的企業(yè)才可以直接買房。”

不過，有�？谑蟹康禺a(chǎn)相關人士告訴中國房地產(chǎn)報記者：“目前外地人持外地企業(yè)營業(yè)執(zhí)照買房的行為尚可操作，但是稅率比較高，而且政府也在防止炒房者為了買房在海南注冊空殼公司的行為。”

對于政府與市場人士兩種不同的說法，中國房地產(chǎn)報記者向海南省住建廳求證，無奈電話線路繁忙，截至發(fā)稿之前記者的提問已經(jīng)受理，但尚未回復。住建廳工作人員稱：“房產(chǎn)處電話要耐心地打，現(xiàn)在全國各地的人都在打”。

出路：買不到房的人轉移“吃窩邊草”

一位房地產(chǎn)人士在朋友圈將此次限購稱為“海南地產(chǎn)難民潮”。海南限購，買不到房子的人又去了哪兒？答案是徐聞、北海、云南等地。就在3月31日海南省住建廳發(fā)布《關于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)工作的通知》，海南限購政策升級以后，北海和徐聞的銷售代理接到了比往常更多的咨詢電話。

與海南遙遙相望的徐聞占了地理優(yōu)勢，而北海的限購政策較海南寬松許多。

在徐聞，住宅價格今年年初至今連續(xù)增長，4月份新房均價6783元/平方米，同比上漲6.3%，二手房均價5460元，同比上漲3.5%。在北海，住宅價格今年以來也持續(xù)增長，4月份新房均價7100元/平方米，同比上漲5.5%，二手房均價5904元/平方米，同比上漲4.2%。需求增長，北海地區(qū)即將開盤的某全國三強房企，在海南這一波限購后迎來許多徘徊于海南和北海的客戶，開發(fā)商的要求是必須全款購房。

一位房地產(chǎn)人士作出這樣的蝴蝶效應般預測，海南限購后，陽江、惠州、徐聞、湛江、北海、西雙版納等地區(qū)或許會出現(xiàn)大量的地產(chǎn)服務機構與從業(yè)人員。