未來五年住宅類用地供應(yīng)是否有保障？2018年成都住宅類用地供應(yīng)能否滿足市場(chǎng)需求？為控制地價(jià)較快增長(zhǎng)，成都在土地供應(yīng)端采取了哪些應(yīng)對(duì)措施，效果如何？關(guān)于成都土地市場(chǎng)的三大核心問題，成都市國(guó)土資源局昨日做出了官方回復(fù)。

成都商報(bào)記者 李秀明

未來五年成都住宅類用地供應(yīng)是否有保障？

完全能滿足各類新增住房建設(shè)需求

市國(guó)土局回應(yīng)，2017年6月已公布的《成都市住宅用地供應(yīng)中期規(guī)劃（2017-2021年）》中，明確了五年內(nèi)成都市計(jì)劃供應(yīng)住宅類用地68745畝，其中商品住房用地供應(yīng)量49890畝、安置房等保障性住房用地供應(yīng)量以及鄉(xiāng)村振興集中建房使用集體建設(shè)用地等18855畝，完全能夠滿足我市各類新增住房建設(shè)需求。同時(shí)，成都市還將進(jìn)一步加大對(duì)已供地項(xiàng)目的開工促建、空閑及閑置土地清理力度，督促已供項(xiàng)目特別是住宅類項(xiàng)目按期開發(fā)建設(shè)，及時(shí)向市場(chǎng)提供住房增量。市國(guó)土局同時(shí)加大了土地整理與儲(chǔ)備的力度，一旦出現(xiàn)執(zhí)行計(jì)劃中尚不能滿足市場(chǎng)需求情況，將進(jìn)一步加大土地供應(yīng)。

專家解讀：

市國(guó)土局公布的該項(xiàng)中期規(guī)劃，向市場(chǎng)傳遞了后續(xù)住宅類用地供應(yīng)有保障的積極信號(hào)，對(duì)于土地市場(chǎng)供應(yīng)的預(yù)期將直接影響企業(yè)拿地的判斷。去年為什么在土地拍賣中時(shí)有高價(jià)地出現(xiàn)，是因?yàn)槭袌?chǎng)需求在增加，企業(yè)需要爭(zhēng)奪市場(chǎng)，所以土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。地價(jià)被非理性抬高，拿地成本上升給房?jī)r(jià)帶來了上漲壓力。反觀今年開始，企業(yè)對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)期已經(jīng)出現(xiàn)明顯變化，土地市場(chǎng)的變化，將隨著開發(fā)周期逐步傳遞到商品房市場(chǎng)。

具體到今年，成都住宅類用地供應(yīng)情況如何，能否滿足市場(chǎng)需求？

完全能滿足市場(chǎng)的正常需求

市國(guó)土局表示，2018年成都市計(jì)劃供應(yīng)的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地將達(dá)到16300畝，其中住宅類用地約占總量的65%，較2017年計(jì)劃供應(yīng)量增長(zhǎng)8%。今年1-4月，成都市明顯加快了熱點(diǎn)區(qū)域的住宅用地供應(yīng)節(jié)奏和規(guī)模，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全市已批準(zhǔn)供應(yīng)住宅類用地約6700余畝，實(shí)際已成交4245畝，和去年同期成交量相比增長(zhǎng)245%，其余已批準(zhǔn)上市土地也將于近期陸續(xù)公告、拍賣，完全能滿足市場(chǎng)的正常需求。

按照住建部、自然資源部住宅用地“五類調(diào)控”（根據(jù)區(qū)域商品住宅銷售周期長(zhǎng)短，相應(yīng)顯著增加、增加、持平、減少或暫停住宅用地供應(yīng)）的管理目標(biāo)，2018年，成都市將在確保完成經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)年度計(jì)劃基礎(chǔ)上，密切跟蹤房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化情況，在計(jì)劃外適時(shí)機(jī)動(dòng)增加商品住房銷售周期較短的熱點(diǎn)區(qū)域住宅用地供應(yīng)規(guī)模。

專家解讀：

成都針對(duì)近兩年成都市場(chǎng)存在升溫的可能，通過供給側(cè)調(diào)控，從源頭加大市場(chǎng)供應(yīng)，可以有效抑制因供需關(guān)系緊張而產(chǎn)生的房?jī)r(jià)上漲壓力。從2017年底開始，成都土地供應(yīng)的持續(xù)保障，已經(jīng)使得土地市場(chǎng)開始逐漸降溫。

為控制地價(jià)較快增長(zhǎng)，成都在土地供應(yīng)端采取了哪些應(yīng)對(duì)措施，效果如何？

中心城區(qū)樓面地價(jià)已從高點(diǎn)明顯下降

市國(guó)土局回應(yīng)，為控制地價(jià)較快增長(zhǎng)，防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非理性炒作，去年以來，成都市除繼續(xù)加大熱點(diǎn)區(qū)域住宅類用地供應(yīng)外，還在土地供給端采取了多種控制地價(jià)措施。一是將土地成交溢價(jià)率與土地價(jià)款繳納時(shí)限掛鉤，土地成交溢價(jià)率越高，土地款繳納時(shí)限越短，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性競(jìng)價(jià)；二是建立土地拍賣資金審查制度，要求企業(yè)以合規(guī)自有資金參與土地競(jìng)買，通過降低購地資金杠桿率，遏制土地炒作；三是在中心城區(qū)及部分郊區(qū)市縣熱點(diǎn)區(qū)域上市土地拍賣中采取了靈活競(jìng)價(jià)方式，如“限價(jià)熔斷”“限價(jià)抽簽”“競(jìng)商業(yè)物業(yè)自持比例”“競(jìng)自持租賃住房”等，嚴(yán)防出現(xiàn)區(qū)域性總價(jià)、土地或樓面地價(jià)新高等擾亂市場(chǎng)預(yù)期的情況。

隨著地價(jià)調(diào)控措施逐步顯效，成都市中心城區(qū)2018年1-4月商品住宅用地樓面地價(jià)較去年3季度樓面地價(jià)階段性高點(diǎn)已有明顯下降。

專家解讀：

從2017年至今，成都土地市場(chǎng)總結(jié)起來應(yīng)該是一個(gè)通過適時(shí)調(diào)控使市場(chǎng)逐漸回歸理性的過程，通過出臺(tái)政策，然后根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)及時(shí)調(diào)整完善優(yōu)化。其核心一是給地價(jià)上漲擰上了蓋子，力求讓土地價(jià)格處于合理區(qū)間；二是給開發(fā)商的非理性拿地進(jìn)行約束監(jiān)管。土地供應(yīng)的保障和土地價(jià)格的控制，將持續(xù)傳導(dǎo)到商品房市場(chǎng)供應(yīng)，沖淡未來房?jī)r(jià)上漲壓力。